Iris Schöberl, directrice générale de Columbia Threadneedle Investments, aborde les défis de la construction de logements locatifs en Allemagne. Elle souligne l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour l’immobilier résidentiel malgré des obstacles tels que des taux d’intérêt élevés et une bureaucratie complexe. Bien que des rendements modestes soient attendus, la rentabilité des projets est compromise par des coûts de construction en hausse et un manque de soutien municipal, entraînant une crise du logement persistante.
Iris Schöberl gère des milliards d’euros pour ses clients dans le secteur immobilier en Allemagne, mettant particulièrement l’accent sur la construction de logements locatifs, un domaine qui suscite un grand intérêt. Dans une récente interview, la directrice générale de Columbia Threadneedle Investments pour la branche immobilière allemande a partagé son point de vue sur les défis actuels de la construction de logements et les perspectives d’amélioration qui pourraient survenir.
Pourquoi les investisseurs se tournent-ils vers l’immobilier résidentiel ?
Investissant pour de grands investisseurs institutionnels, pourquoi l’immobilier résidentiel attire-t-il autant d’attention ? Les défis sont souvent évoqués, notamment les taux d’intérêt élevés, l’augmentation des coûts de construction, et la bureaucratie qui complique le processus.
Beaucoup d’investisseurs souhaitent réellement s’engager dans l’immobilier résidentiel allemand, en particulier dans le secteur de la construction de logements, qui est crucial. Les grands projets locatifs correspondent parfaitement aux besoins des investisseurs institutionnels avec lesquels nous collaborons, car ils offrent un rendement stable et prévisible, ce qui a été le cas pendant une longue période.
Les attentes des investisseurs et les défis actuels
Quel type de rendement vos investisseurs escomptent-ils ? Qui sont ces investisseurs exactement ?
Nos clients incluent principalement des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des caisses de retraite qui doivent gérer les contributions de leurs assurés. Pour eux, la priorité n’est pas d’obtenir des gains rapides, mais de garantir une sécurité à long terme. Par exemple, pour qu’un projet locatif soit attrayant, il doit offrir un rendement annuel d’au moins deux pour cent au-dessus du taux des obligations d’État à 10 ans, soit actuellement un peu plus de quatre pour cent – une exigence plutôt modérée.
Des rapports évoquent souvent des investisseurs ayant réalisé des rendements à deux chiffres dans le secteur résidentiel allemand.
Effectivement, certains fonds d’investissement ou investisseurs privés ont connu ce type de succès, mais ils ne font pas partie de notre clientèle et ne représentent qu’une fraction des acteurs sur le marché immobilier.
Pourtant, vous mentionnez que même ces rendements modestes ne sont plus réalisables ?
Pratiquement. Actuellement, pour qu’un immeuble d’appartements soit rentable, le loyer de base doit dépasser 20 euros par mètre carré, ce qui est inabordable. Cela limite considérablement nos possibilités d’investir dans de nouveaux projets de construction.
Quel est le processus d’investissement pour vos clients et qu’est-ce qui a changé ?
En tant que gestionnaires d’actifs, nous analysons des projets de construction élaborés par des promoteurs avant le début des travaux. Basé sur les plans, nous pouvons évaluer les coûts, les revenus locatifs et donc le rendement potentiel. Nous présentons ces projets à nos investisseurs, qui financent ensuite la construction. Cependant, face à l’envolée des coûts, ce modèle est désormais obsolète. De nombreux projets approuvés ne sont plus rentables, même ceux pour lesquels les investisseurs avaient déjà manifesté leur intérêt. Personnellement, j’ai trois projets en attente. Tout est prêt : terrains, autorisations, investisseurs. Mais sans un soutien des municipalités, nous ne pouvons pas avancer. Aucun investisseur ne peut se permettre de financer un projet déficitaire.
Les coûts élevés sont clairement liés aux taux d’intérêt et aux frais de construction. Quel rôle la municipalité joue-t-elle dans cette situation ?
Bien que les municipalités ne puissent pas réduire les coûts de construction, elles ont souvent la possibilité d’optimiser un projet pour le rendre rentable. Par exemple, elles pourraient envisager d’ajouter des unités supplémentaires à un permis de construire. Cela augmenterait les revenus projetés et pourrait rendre la construction économiquement viable. Pour un de mes projets, j’ai proposé au maire d’ajouter un étage supplémentaire, ce qui nous permettrait de démarrer presque immédiatement.
Quelle a été la réponse du maire ?
Il a semblé considérer cela comme un problème d’investisseur, pas le sien. En conséquence, aucun nouveau logement n’est construit. Nous parlons de dizaines de logements qui sont désespérément nécessaires. Pour nous, investisseurs, c’est un défi, mais pour la société, c’est une catastrophe. Cette réaction est malheureusement trop fréquente chez les responsables municipaux, qui freinent actuellement la construction de centaines de milliers de logements.
Comment arrivez-vous à ce chiffre significatif ?
Il existe plus de 800 000 logements approuvés à l’échelle nationale qui attendent de commencer leur construction. La plupart des obstacles rencontrés sont similaires à ceux de mes projets. Même si ce nombre devait être inférieur, des centaines de milliers de logements en Allemagne pourraient être construits immédiatement sans coût supplémentaire pour les contribuables, avec simplement un peu de flexibilité de la part des autorités. Ce n’est pas seulement une question d’investisseurs privés qui cherchent des rendements ; même les sociétés de construction municipales peinent à bâtir dans les conditions actuelles sans subir des pertes considérables.
La crise du marché du logement est débattue depuis des années en Allemagne. Y a-t-il encore des décideurs qui ne réalisent pas la gravité de la situation ?
En théorie, il y a un consensus général : il faut désigner plus de terrains constructibles, accélérer la planification, et réduire la bureaucratie. Tout le monde soutient ces propositions. Mais dès qu’il s’agit de terrains spécifiques, les municipalités hésitent à désigner de nouveaux terrains ou à densifier l’habitat. Lorsqu’il est question de réglementations environnementales ou de nuisances sonores, peu de politiciens osent prendre des décisions pour alléger ces contraintes.
La demande de réduction de la bureaucratie est souvent applaudie. Est-ce vraiment un facteur déterminant ? La bureaucratie a-t-elle tant changé ces dernières années, lorsque la construction de logements était encore attrayante pour les investisseurs ?
Oui, la bureaucratie allemande et la surcharge réglementaire rendent non seulement la construction difficile, mais également peu attrayante pour les investisseurs. Cela freine considérablement les projets nécessaires pour répondre à la crise du logement.