Dans une banlieue tranquille de Zurich, un promoteur immobilier fait face à des difficultés de financement pour un projet de rénovation d’une maison abandonnée. Initialement prévu à 12 millions de francs, le crédit proposé par UBS est réduit à 7,2 millions, illustrant une crise de crédit exacerbée par des régulations comme « Bâle III ». Ce cadre renforce les exigences de fonds propres des banques, rendant l’accès au financement plus complexe et limitant les investissements dans le secteur immobilier suisse.
Dans une paisible banlieue de Zurich, l’entrepreneur et promoteur immobilier M.* se trouve face à un dilemme crucial concernant son terrain, qui pourrait potentiellement signifier la fin de son activité. Sa préoccupation principale est le financement de son projet, qu’il préfère garder sous silence afin de ne pas effrayer d’éventuels clients.
Un projet de rénovation pour une maison vieillissante
Sur un vaste terrain de plus de 3000 mètres carrés, une maison individuelle abandonnée datant des années 1960 attend d’être transformée. L’entrepreneur rêve de remplacer cette structure désuète par un complexe résidentiel moderne comprenant environ vingt appartements. Cependant, la situation actuelle lui impose de freiner ses ambitions avant même le début des travaux de construction.
Lors de ses démarches pour obtenir un financement auprès de l’UBS, il reçoit une nouvelle déstabilisante : le montant du crédit initialement proposé a été drastiquement réduit. Au lieu des 12 millions de francs espérés pour l’acquisition du terrain, la banque n’approuve que 7,2 millions, laissant l’entrepreneur déçu et frustré.
Ce phénomène n’est pas isolé. De nombreuses institutions financières ont également resserré les conditions de crédit pour l’achat de terrains, rendant le financement plus difficile que jamais. Les taux d’intérêt grimpent également, les banques appliquant des marges plus élevées. L’entrepreneur, fort de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur, n’a jamais été confronté à une telle situation, qu’il qualifie de « crise de crédit ».
Impact des régulations « Bâle III »
Malgré le développement actuel d’environ cent nouveaux appartements dans la région de Zurich, aucun projet ne se déroule sans accroc. Le cadre réglementaire introduit avec « Bâle III » a de profondes répercussions sur le secteur, augmentant les coûts des financements pour les acquisitions de terrains. Les banques doivent désormais disposer de davantage de fonds propres pour couvrir ces prêts, rendant l’accès au crédit plus restrictif.
L’entrepreneur M. estime que les marges appliquées par les banques pour ces transactions pourraient doubler, ce qui décourage de nombreux investisseurs potentiels. La rareté des crédits a également un impact significatif sur la liquidité du marché, empêchant même les meilleures parcelles de trouver preneurs.
À la recherche de solutions au-delà des frontières
Dans sa quête de financements, l’entrepreneur a exploré différentes options, y compris des discussions avec des institutions au Liechtenstein. Cependant, même là-bas, l’afflux de demandes a conduit à un arrêt des crédits pour les projets de construction résidentielle. La récente fusion entre UBS et Credit Suisse a également exacerbé la crise, l’UBS réduisant considérablement son portefeuille de prêts hérités de la CS, sans que d’autres banques ne comblent le vide.
Un porte-parole de l’UBS a affirmé que les hypothèques demeurent une priorité pour la banque, mais a précisé que les coûts varient en fonction de nombreux facteurs individuels.
Un marché du crédit en difficulté
Des situations comme celle de M. deviennent de plus en plus fréquentes, alors que le secteur immobilier suisse fait face à une pénurie de liquidités. Hans R. Holdener, cofondateur de Helvetica Property Group AG, souligne que « Bâle III » impose aux banques de restreindre leurs activités hypothécaires. Autrefois, les promoteurs pouvaient obtenir des financements couvrant jusqu’à 80 % de leurs projets, mais aujourd’hui, cela semble inenvisageable. L’octroi de crédits pour de nouveaux projets de construction et l’acquisition de terrains est presque à l’arrêt, entraînant inévitablement une baisse des investissements et des activités de construction.
La Finma, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, confirme que les changements apportés par « Bâle III » affectent également les financements à risque élevé, nécessitant plus de fonds propres pour les banques. En revanche, les biens immobiliers résidentiels occupés par leur propriétaire bénéficient de conditions plus favorables, ce qui peut alléger les exigences de capital pour les établissements financiers.
Une réglementation en hausse, des solutions en baisse
Hans R. Holdener souligne que « Bâle III » fait partie d’un enjeu plus large, où les réglementations dans le secteur de la construction se multiplient. En Suisse, la Lex Koller interdit tout capital étranger dans le domaine résidentiel, compliquant davantage les financements. Joël Buntschu, responsable immobilier chez BDO, partage cette inquiétude face à l’évolution des financements.