Il est temps pour les gouvernements municipaux d’alléger le fardeau réglementaire sur la construction de nouveaux logements

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Les niveaux supérieurs des gouvernements canadiens dépensent peut-être des milliards de dollars pour améliorer l’abordabilité du logement, mais les gouvernements municipaux annulent une partie de cet effort en imposant des centaines de millions de dollars en frais et charges de développement qui ne font qu’augmenter les prix des maisons.

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Le fardeau réglementaire municipal impose des coûts directs à la construction de maisons neuves ainsi que des coûts indirects, car il allonge le temps nécessaire pour obtenir les approbations réglementaires. Les charges réglementaires directes pour une nouvelle habitation résidentielle typique peuvent à elles seules ajouter jusqu’à 180 000 $ par habitation en coûts de construction dans des endroits comme Markham, en Ontario.

UN rapport récent de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. (SCHL) a exploré le fardeau réglementaire sur les coûts de logement dans trois grandes régions métropolitaines et a constaté que, dans certains cas, « les charges gouvernementales peuvent représenter plus de 20 % du coût de construction d’une maison dans les grandes villes canadiennes ».

De plus, le fardeau réglementaire en dollars et en temps était le plus élevé dans les marchés de l’habitation les plus chers du Canada, Toronto et Vancouver, comparativement à Montréal, où les prix des logements ont été relativement et historiquement plus bas.

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Les auteurs du rapport de la SCHL — Eric Bond, Frances Cortellino, Taylor Pardy et Christopher Zakher — se sont appuyés sur des données et des modèles élaborés par Altus Group Ltd. pour déterminer l’étendue des redevances d’aménagement pour divers types de logements et modes d’occupation. Ils ont également différencié les coûts imposés par le gouvernement par types de frais.

Le rapport a révélé que malgré la préférence déclarée des gouvernements municipaux pour les aménagements à haute densité, ils imposaient des redevances d’aménagement et des primes de densité plus importantes sur la construction à haute densité par rapport à la construction à faible densité.

En comparaison, les maisons individuelles sont «assujetties aux frais gouvernementaux les plus bas», selon le rapport. De plus, «les maisons individuelles ont tendance à faire l’objet du moins de charges gouvernementales», avec une moyenne de trois à sept charges. La construction à haute densité peut être soumise à 10 charges gouvernementales différentes, contribuant finalement à des délais d’approbation plus longs.

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Dans quelle mesure les coûts de construction de logements par logement seraient-ils inférieurs si les charges gouvernementales étaient supprimées ? À Toronto, les maisons en rangée pourraient être près de 25 % moins chères à construire, tandis que les coûts pourraient être inférieurs de 16 % pour les immeubles locatifs et les copropriétés de faible hauteur.

Si les gouvernements municipaux veulent sérieusement promouvoir le type de logement intermédiaire manquant, ils peuvent faire une différence en réduisant le fardeau réglementaire sur la construction de ces types de logement.

Le rapport a également mis en évidence certaines politiques progressistes visant à améliorer l’abordabilité du logement. Par exemple, les municipalités de Vancouver n’imposent pas de paiements de densité sur les logements locatifs construits à cet effet (PBR). De plus, les frais gouvernementaux pour le PBR à Vancouver sont le tiers de ceux des copropriétés. De même, les municipalités de Montréal ont déclaré les délais d’approbation les plus courts avec le moins de charges gouvernementales.

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La construction de PBR ayant pris du retard au cours des cinq dernières décennies, les municipalités pourraient adopter des politiques pour encourager une telle construction en réduisant considérablement le fardeau réglementaire. Montréal et Vancouver offrent des exemples de pratiques exemplaires.

Markham se distingue par des frais de développement élevés en termes absolus et par pied carré. Les coûts de construction des maisons en rangée dans la ville pourraient être inférieurs de 34 % sans frais gouvernementaux. De plus, Markham impose des redevances d’aménagement 160 % plus élevées pour les constructions locatives de faible hauteur que pour les maisons individuelles.

Encore une fois, si l’offre de PBR est une priorité, cela devrait se traduire par des frais d’aménagement moins élevés pour la construction de PBR que pour d’autres types de logements.

Le rapport de la SCHL recommande que les gouvernements municipaux envisagent « d’accroître la certitude quant au nombre, au calendrier et à l’ampleur des frais gouvernementaux » afin de réduire les coûts de construction. En outre, il recommande « d’éliminer les paiements de densité payables lors du rezonage ponctuel », car ils augmentent la complexité et l’incertitude.

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Malgré la baisse récente des prix des logements, les acheteurs de maison à revenu médian trouvent toujours un logement hors de leur portée. Les gouvernements locaux ont la possibilité d’apporter une contribution significative à l’abordabilité du logement en allégeant le fardeau réglementaire sur la construction de nouveaux logements dans des endroits où la demande dépasse l’offre depuis des décennies.

Mais les gouvernements municipaux écouteront-ils? Les preuves de Toronto suggèrent qu’ils ne le feront pas. Au lieu de réduire les redevances d’aménagement, la ville A approuvé une proposition de augmenter les redevances d’aménagement de 46 %. Cela augmentera les coûts de construction de logements de dizaines de milliers de dollars.

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Les villes ont besoin d’une aide financière de leur province et du gouvernement fédéral pour construire des infrastructures supplémentaires afin de répondre à la croissance et de maintenir les infrastructures actuelles en bon état. Les villes ne peuvent pas le faire sans augmenter les redevances et les taxes locales compte tenu de leurs revenus autonomes limités.

Les gouvernements provincial et fédéral peuvent assumer la facture de ces coûts et, en échange, exiger des gouvernements municipaux qu’ils réduisent ou éliminent le fardeau réglementaire sur la construction de nouveaux logements.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.