« Idéal pour les propriétaires, horrible pour les locataires »: comment un marché locatif incontrôlable est devenu le dernier cauchemar du logement à Toronto

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Shivin Kaul et ses trois amis sont à la recherche d’une maison à louer à Toronto depuis juillet. Le groupe de jeunes professionnels en a trouvé plusieurs qui correspondent à leurs besoins, le seul problème est qu’ils ne cessent de surenchérir – trois fois en une seule semaine, à un moment donné.

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« (Nous en avons) assez de voir environ 10 maisons, d’en aimer quelques-unes, puis de perdre celles que vous aimez au profit de quelqu’un qui a surenchéri pour 300 ou 400 dollars », a déclaré Kaul, expliquant que lui et ses amis avaient commencé de surenchérir sur les annonces dans le but de s’assurer un logement dans lequel ils pourront emménager d’ici septembre.

La semaine dernière, le groupe de Kaul a dit à un propriétaire qu’il serait prêt à payer 4 000 $ pour une maison de trois chambres qui coûte 3 600 $ plus les services publics par mois après avoir été invité à faire sa « meilleure offre ». La location a fini par aller à quelqu’un qui a offert 100 $ de plus.

La surenchère pour les loyers n’est pas nouvelle, mais elle est devenue plus courante avec le marché chaud actuel, dans lequel les loyers ont bondi de plus de 20 % dans certains cas depuis cette période l’année dernière.

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Conrad Rygier, un courtier immobilier torontois de Right At Home Realty, a déclaré au cours du dernier mois qu’il avait vu surenchérir pour des propriétés locatives «au moins 90% du temps».

Les propriétaires sont super, super pointilleux sur qui ils acceptent parce que c’est un marché de propriétaires

Conrad Rygier, un courtier immobilier de Toronto

Les observateurs du marché, comme Rygier, affirment qu’avec la hausse des taux d’intérêt, de nombreux Canadiens qui prévoyaient d’acheter des maisons réfléchissent maintenant à deux fois en raison de l’incertitude du marché ou réalisent qu’ils ne peuvent plus se permettre d’acheter et retournent inonder le marché locatif. Cette flambée de la demande a causé « des ravages absolus » sur le marché locatif, a déclaré Rygier.

« Ce que j’ai vu en 14 ans de travail, ces derniers mois ont été les pires et les plus fous (moments) pour représenter un locataire », a déclaré le courtier, qui travaille à la fois avec les locataires et les propriétaires. « C’était génial pour les propriétaires, horrible pour les locataires. »

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Rygier a qualifié cette période de « période frustrante » pour les locataires, qui sont obligés de prendre des risques en soumettant des offres basées sur des photos – sans même voir la propriété en personne – car beaucoup sont loués le jour même de leur inscription. Souvent, ils sont en concurrence avec plusieurs offres différentes pour le même bien.

« Les propriétaires sont super, super pointilleux sur qui ils acceptent parce que c’est un marché de propriétaires », a-t-il dit, ajoutant qu’il représentait « d’excellents locataires » qui ont été rejetés parce que le propriétaire cherchait « autre chose ».

Souvent, cela signifie des locataires avec des revenus à six chiffres et des cotes de crédit impeccables, laissant ceux qui ont un crédit moins que parfait et même des revenus élevés à cinq chiffres – sans parler de ceux qui ont des animaux de compagnie – dans l’embarras.

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Les propriétaires difficiles ne sont pas le seul obstacle auquel sont confrontés les locataires : ils doivent également payer le loyer.

Les prix semblent augmenter chaque mois

Karen Yolevski, chef de l’exploitation de Royal LePage Canada

Les loyers moyens des appartements d’une et de deux chambres à Toronto sont maintenant à des niveaux records, tandis que les loyers moyens des copropriétés augmentent annuellement à deux chiffres pour tous les types de chambres, selon les récentes données sur le marché locatif publiées par le Toronto Regional Real Estate Board ( TRREB). Pendant ce temps, les listes de location sur le système MLS du conseil ont chuté de près de 30 % d’une année sur l’autre, ce qui donne moins de choix aux locataires.

Ceux qui cherchent à louer un studio ou un appartement d’une chambre dans la région du Grand Toronto doivent payer au moins 20 % de plus qu’il y a un an. Le rapport du TRREB a révélé que le loyer des studios est maintenant en moyenne de 1 829 $, contre 1 462 $ il y a un an, tandis que celui des appartements d’une chambre est en moyenne de 2 269 $, contre 1 887 $. Ce taux d’augmentation a dépassé le pic précédent du troisième trimestre de 2019.

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Les agents de Royal LePage Real Estate Services, qui appartient à Bridgemarq Real Estate Services Inc., ont également observé le resserrement du marché locatif, a déclaré la chef de l’exploitation Karen Yolevski dans une entrevue.

« Les prix semblent augmenter chaque mois », a déclaré Yolevski.

Elle a ajouté que les calculs de la liste de la société montrent une augmentation de plus de 400 $ par mois des prix de location à Toronto sur tous les types de propriétés cette année – pas loin des chiffres de la chambre immobilière en juin.

Yolevski a déclaré qu’il y avait plus de locataires que de propriétés sur le marché. Elle a attribué l’augmentation de la demande au nombre de personnes retournant dans les grands centres urbains alors qu’elles retournent travailler au bureau, ainsi qu’au rebond du nombre d’immigrants après les restrictions strictes de COVID-19.

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Alors que la demande augmente, il semble y avoir peu d’espoir que l’offre comblera le vide.

Une récente rapport de CIBC Capital Markets, citant des données d’une firme d’études de marché immobilier Urbanisation Inc., a constaté que les retards et les annulations de projets au milieu de l’augmentation rapide des taux d’intérêt, de la flambée des coûts de construction et du manque de main-d’œuvre disponible réduisaient en fait le pipeline d’unités potentielles.

Urbanation a constaté que sur environ 35 000 nouvelles unités de condos qui devaient être lancées dans la région du Grand Toronto cette année, au moins 10 000 unités seront plutôt mises sur l’étagère.

«Ainsi, lorsque le brouillard se dissipera, les unités qui devaient être construites maintenant ne seront plus disponibles – ce qui rend même un marché locatif serré.
plus serré », a écrit Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la CIBC, dans le rapport. « Et c’est la direction opposée à celle où nous devrions nous diriger. »

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Dans une interview, Tal a déclaré que les investisseurs commençaient également à éviter le marché en raison des taux d’intérêt plus élevés et du potentiel de flux de trésorerie négatifs. La baisse du nombre d’investisseurs peut limiter, voire éliminer, l’offre de nouvelles unités locatives, en particulier dans des marchés comme Vancouver et Toronto, où environ la moitié des ventes de condos neufs vont à des investisseurs qui louent ensuite ces unités, a-t-il déclaré.

« Je pense que l’inflation des loyers continuera d’être un facteur majeur », a déclaré Tal.

Le contrôle des loyers dans des provinces comme l’Ontario étant lié aux taux d’inflation, Tal a déclaré que les efforts de la banque centrale pour contrôler l’inflation seront « extrêmement importants » pour empêcher le marché locatif de devenir moins abordable.

Pour de nombreux locataires, comme Kaul, acheter une maison au lieu de la louer serait préférable si ce n’était pas si hors de portée. Pour l’instant, ils devront être compétitifs sur le marché locatif serré jusqu’à ce qu’ils soient en mesure d’économiser suffisamment pour acheter.

« Je ne me vois pas acheter une maison pour les sept ou huit prochaines années compte tenu de la hausse des prix », a déclaré Kaul. « Le simple fait d’essayer de louer une maison est notre objectif à tous. »

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