George Fallis : L’abordabilité du logement n’est pas en crise

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Au cours des dernières années, les médias d’information ont déclaré une « crise de l’abordabilité du logement ». Les prix des logements montaient en flèche dans la plupart des villes, augmentant bien plus vite que les revenus. À un moment donné plus tôt cette année, les loyers dans la région du Grand Toronto avaient augmenté de 20 % d’une année sur l’autre. Mais que nous disent vraiment ces données sur les problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les Canadiens?

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« Les loyers dans la RGT ont augmenté de 20 % » nous fait penser que tous les locataires ont dû faire face à une hausse de 20 %. Mais ce n’est pas vrai. L’augmentation de 20 % s’applique uniquement aux unités annoncées à louer (sur Realtor.ca). Mais ils ne représentent qu’une infime partie de toutes les unités locatives. La plupart des logements locatifs en Ontario sont réglementés et l’augmentation prévue est de 1,2 % cette année et de 2,5 % l’an prochain. La grande majorité des locataires du Grand Toronto auront donc une augmentation de loyer bien inférieure au taux d’inflation. Les ménages qui font face à de fortes augmentations sont ceux qui veulent déménager et ceux qui arrivent tout juste sur le marché locatif — les immigrants, les réfugiés et les étudiants de niveau postsecondaire, par exemple.

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Même histoire pour les propriétaires : jusqu’à récemment, les prix des maisons augmentaient de façon spectaculaire et le revenu nécessaire pour acheter une maison moyenne continuait d’augmenter (même si les taux d’intérêt hypothécaires avaient baissé). Mais l’abordabilité du logement pour la plupart des propriétaires se dégradait-elle ? Absolument pas. À mesure que les prix augmentaient, les propriétaires existants ne payaient plus pour leur logement; en effet, ils se sont améliorés parce que la valeur de leur maison a augmenté et que leur valeur nette a augmenté. Seuls ceux qui tentaient d’entrer sur le marché de la propriété – les acheteurs potentiels d’une première maison – étaient confrontés à un problème d’abordabilité.

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En bref, au cours des cinq dernières années, la plupart des locataires ont fait face à de modestes augmentations de loyer et la plupart des propriétaires se sont améliorés. Est-ce vraiment l’étoffe d’une crise de l’abordabilité du logement? Se pourrait-il que les médias soient plus intéressés par les titres et les clics audacieux que par l’analyse ?

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) semble également avoir erré dans cette direction. En juin, il a émis un rapport estimer « ce qui est nécessaire pour résoudre la crise de l’abordabilité du logement au Canada ». Mais le seul indicateur d’abordabilité du logement utilisé était le coût du logement en proportion du revenu disponible lorsque le ménage moyen achète la maison moyenne. Comme nous l’avons vu, il s’agit d’un bon indicateur des problèmes rencontrés par les primo-accédants, mais cela nous renseigne peu sur les propriétaires actuels et rien sur les problèmes d’abordabilité des locataires. Malgré cela, la SCHL a déclaré une crise de l’abordabilité du logement et a conclu « qu’il doit y avoir une transformation radicale du secteur du logement » – ce qui est étrange car il y a quelques années à peine, elle a déclaré que « le Canada possède l’un des meilleurs systèmes de logement au monde ».

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Le rapport est d’autant plus déroutant qu’il n’est pas en phase avec la Stratégie nationale sur le logement du Canada et l’analyse antérieure de la SCHL sur l’abordabilité du logement. Dans les années 1980, la SCHL a élaboré un cadre global d’analyse des problèmes de logement : ce qu’elle a appelé les « besoins impérieux de logement ». C’est un concept basé sur des normes sociales. L’idée est que tous les Canadiens devraient avoir un logement adéquat (en bon état), convenable (avec suffisamment de chambres pour le type et la taille de leur famille) et abordable (coûtant moins de 30 % du revenu avant impôt).

Ces normes impliquent trois problèmes potentiels : un logement trop petit, nécessitant des réparations ou inabordable selon ce critère de 30 % du revenu. La Stratégie nationale sur le logement du Canada, qu’Ottawa a lancée en 2019, utilise les besoins impérieux comme mesure fondamentale des problèmes de logement et a pour objectif officiel de soustraire 530 000 familles aux besoins impérieux sur 10 ans.

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Un demi-million de familles, c’est beaucoup de familles. Mais le besoin impérieux de logement a en fait été chute au cours des 20 dernières années. Tous les deux ans, en collaboration avec Statistique Canada, la SCHL mène l’Enquête canadienne sur le logement, d’où proviennent les chiffres sur les besoins. En 2001, 13,7 % des ménages canadiens avaient des besoins impérieux en matière de logement. Les données les plus récentes concernent 2018, lorsque 11,6 % des ménages l’étaient. Les données de 2020 seront disponibles dans quelques mois et ne montreront probablement pas beaucoup d’augmentation, voire aucune, compte tenu de l’ampleur des programmes de soutien du revenu en cas de pandémie en 2020. Si vous faites partie des près de 90 % des ménages canadiens qui n’ont pas de logement de base besoin, vous pouvez certainement sympathiser avec des concitoyens qui en ont besoin. Mais il ne faut pas se laisser emporter par la rhétorique de la crise.

Parmi les besoins essentiels, l’abordabilité est de loin la catégorie la plus importante. Environ 11 % des ménages canadiens ont un problème d’abordabilité lié à un besoin impérieux. La plupart sont des locataires à faible revenu. Ce sont les Canadiens qui ont les plus graves problèmes d’abordabilité du logement. Mais le problème est leur manque de revenus, pas un dysfonctionnement du marché du logement.

George Fallis est professeur émérite d’économie et d’études urbaines à l’Université York.