« Gagnez le trajet » : pourquoi les tours de bureaux haut de gamme prospèrent toujours dans le monde post-pandémique

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Le 4 janvier, Ivanhoé Cambridge a annoncé qu’elle avait signé avec Fox News et News Corp. deux baux à long terme distincts dans ce qu’elle a présenté comme le plus important bail à Manhattan en trois ans. Dans la foulée de l’accord, Shantaé Campbell du Financial Post a demandé par courriel au vice-président exécutif de la société immobilière montréalaise pour la location et le développement, Jonathan Pearce, certaines tendances dans l’espace immobilier commercial et la façon dont les propriétaires géraient la réalité post-pandémique. .

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FP : Les sociétés immobilières cherchent-elles à sécuriser leurs locataires phares compte tenu de l’incertitude du marché ?

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Jonathan Pearce : Ce n’est pas une situation unique. La demande d’immeubles bien situés, axés sur le transport en commun, de nouvelles constructions et hautement aménagés demeure extrêmement forte sur la plupart des marchés canadiens et américains, et ces types d’actifs continuent de surperformer et de connaître une forte activité de location. On assiste depuis plusieurs années à une tendance matérielle de « fuite vers la qualité », qui s’est nettement accélérée avec la pandémie. De plus en plus de locataires cherchent à avoir un lieu de travail hautement aménagé et expérientiel dans des bâtiments plus récents avec les certifications de durabilité les plus élevées et des systèmes de construction et de CVC à la pointe de la technologie. Cela est considéré comme un moyen d’attirer et de retenir les talents, d’encourager une expérience immersive de culture d’entreprise, de fournir des espaces de travail flexibles pour prendre en charge les fonctions basées sur l’activité et de «gagner le trajet».

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Il n’en va pas de même pour les immeubles de commodités plus anciens qui se trouvent peut-être dans des emplacements secondaires et/ou ont besoin d’être rénovés et modernisés — ces immeubles « donateurs » auront du mal dans un marché plus incertain alors que les utilisateurs locataires cherchent à se différencier. La fuite vers la qualité exacerbera les défis auxquels sont confrontés les bâtiments de classe B et C, les obligeant à se réinventer, à se concurrencer davantage sur les prix ou même à envisager d’autres utilisations.

FP : Est-il normal de prolonger un bail quelques années à l’avance ?

JP : Cela dépend beaucoup. Un certain nombre de facteurs entreront dans la prise de décision d’un locataire et d’un propriétaire à cet égard. Du côté des locataires, ce sont généralement des considérations telles que la date d’expiration du bail, la taille de l’espace nécessaire, la quantité d’options appropriées disponibles sur le marché, le budget, la réutilisation de l’espace pour le locataire (c’est-à-dire l’investissement existant un le locataire a peut-être dépensé pour des améliorations locatives et/ou des infrastructures) et si l’utilisateur envisage de faire un investissement important ou d’améliorer ses locaux (il voudra s’assurer qu’il a une durée de bail restante suffisante pour justifier l’investissement et amortir le coût de les améliorations locatives). Du côté de la propriété, cela concerne davantage la qualité de l’actif, l’ensemble concurrentiel, le niveau d’occupation d’un actif particulier (ce qui signifie qu’un propriétaire avec un taux d’inoccupation élevé sera probablement plus « défensif » dans ses efforts pour étendre ses locataires par rapport à un propriétaire d’un actif bien loué qui peut décider de ne pas transiger sur un marché plus volatil), et bien sûr les conditions générales du marché.

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FP : Les locataires ont-ils un peu plus de poids que d’habitude pour demander des améliorations à une propriété ?

JP : Encore une fois, ce n’est pas une question unique. Cela dépend vraiment de l’actif, de son profil d’inoccupation/d’occupation et de la manière dont il s’intègre dans l’ensemble concurrentiel en termes d’emplacement, de qualité, d’équipements et bien sûr de la demande des locataires. En général, les propriétaires des meilleurs actifs, les plus récents et les mieux loués ont vu beaucoup moins d’effet de levier sur les locataires que peut-être les propriétaires de projets de matières premières. Certains propriétaires des meilleurs projets (comme CIBC SQUARE d’Ivanhoé) ont en fait vu les conditions économiques globales réalisables s’améliorer/augmenter pendant la pandémie, car même si la demande globale pourrait être plus faible, la demande pour les meilleurs et les plus récents projets a en fait augmenté.

FP : Y a-t-il un sentiment que les propriétaires mordent la balle et acceptent d’investir dans des améliorations maintenant, en conséquence ?

JP : Certainement un sentiment que cela se produit comme une déclaration générale. Les investissements CapEx dans les mises à niveau sont très évidents, en particulier dans les bâtiments plus anciens ou de base qui doivent faire des mises à niveau pour rester pertinents et pouvoir rivaliser pour les locataires qui deviennent de plus en plus exigeants en termes de souhaits de lieux de travail flexibles, expérientiels, aménagés et différenciés.

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