FP Answers : Quelle est la meilleure façon de minimiser les taxes lors du don de deux propriétés locatives ?

Contenu de l’article

Contenu de l’article

Réponses PF : Lisa, comme tu le sais sûrement, il est facile pour tes parents de te léguer deux de leurs propriétés locatives par testament. Le défi est de savoir comment le faire efficacement d’une manière qui minimise l’impôt et garantit que vous recevez réellement les propriétés.

L’impôt sur les gains en capital s’accumule au fil du temps à mesure que la valeur des biens locatifs augmente au-dessus du prix de base rajusté (PBR). L’impôt dû est basé sur la différence entre le PBR et la juste valeur marchande, ou prix de vente, et est déclenché lorsqu’un bien est vendu ou qu’il y a une disposition réputée qui peut survenir au décès.

Pour rappel, seulement 50 % d’un gain en capital est imposable et 50 % du gain est exonéré d’impôt. Par exemple, sur un gain en capital de 100 000 $, seulement 50 000 $ sont imposables en fonction de la combinaison de tous vos revenus annuels imposables.

Un résident de l’Ontario avec un taux d’imposition maximal de 53,53 % paierait 26 765 $ d’impôt sur un gain en capital de 100 000 $. Gardez ce chiffre à l’esprit lorsque vous réfléchissez à ce que vous essayez d’accomplir avec un gel successoral ou une fiducie.

Une taxe supplémentaire peut également survenir en raison de ce qu’on appelle la récupération. En un mot, les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent demander une déduction pour amortissement et déduire jusqu’à quatre pour cent par an de leur revenu l’amortissement du bâtiment. Au moment de la vente ou de la disposition réputée, si le bien ne s’est pas déprécié au taux réclamé, il y a récupération et un impôt supplémentaire est dû.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

Il y a aussi l’homologation, qui varie d’une province à l’autre. En Ontario, il n’y a pas d’homologation sur les premiers 50 000 $ de la valeur de la succession, mais 1,50 $ sur chaque dollar supérieur à 50 000 $, donc l’homologation serait de 15 000 $ sur une propriété locative d’une valeur de 1 million de dollars.

Ce sont les principaux problèmes fiscaux lors du transfert d’un bien locatif d’une génération à l’autre. Mais la question suivante est d’où vient l’argent pour payer la taxe ?

Si tous les actifs sont immobiliers, il n’y aurait pas d’argent dans la succession pour payer l’impôt, laissant les exécuteurs testamentaires trouver l’argent. Cela se produit parfois lorsqu’une assurance-vie est utilisée ou qu’un immeuble est vendu pour trouver l’argent nécessaire au paiement de l’impôt.

Lisa, vous avez reconnu ces problèmes et vous vous demandez maintenant si un gel successoral ou le transfert des propriétés dans une fiducie facilitera le transfert et réduira l’impôt.

Généralement, un gel successoral est associé à une société par actions ou à une société de portefeuille, et les parents échangent leurs actions ordinaires contre des actions privilégiées. Cela plafonne effectivement la plus-value sur leur actionnariat et la croissance future de l’entreprise repose sur les enfants, les actionnaires communs.

Contenu de l’article

Le report d’impôt dont vous avez parlé vient du fait que l’impôt sur le gain futur n’est pas réalisé tant que les enfants ne transmettent pas ou ne vendent pas leurs actions. Vous ne pouvez pas reporter le gain en capital que vos parents ont actuellement accumulé après leur décès.

Comment un gel successoral vous aide-t-il? Ce n’est peut-être pas le cas. Les propriétés de vos parents sont-elles déjà dans une société? Sinon, ils devraient créer une société et émettre des actions, ce qui signifie des frais juridiques et comptables – initiaux et continus. De plus, le revenu des immeubles locatifs détenus par la société est considéré comme un revenu passif et est imposé à un taux d’environ 50 %, selon la province.

Les frais sont souvent ignorés lors de la conceptualisation de telles stratégies, mais doivent être mis en balance avec le coût du problème à résoudre. Si les frais de comptabilité annuels sont d’environ 3 000 $ par an et si vos parents vivent encore 20 ans, cela représente 60 000 $, sans compter l’inflation et les autres frais associés, votre temps et une couche supplémentaire de complications. Avez-vous projeté la plus-value future estimée sur les propriétés et connaissez-vous l’ampleur du problème ?

Vous voudrez aussi réfléchir à vos projets de locations une fois vos parents décédés : les garder ou les revendre ? Si vous vendez, quel est votre plan pour retirer l’argent de la société d’une manière fiscalement avantageuse ?

Contenu de l’article

Qu’en est-il du transfert des propriétés dans une fiducie conjointe, ce qui peut être fait sans générer d’impôt ? Parmi les questions fiscales abordées, seule l’homologation sera minimisée puisque l’impôt sur les gains en capital devra toujours être payé au décès de vos parents. De plus, vous aurez des frais juridiques et comptables, et le revenu gagné dans la fiducie sera imposé au taux marginal le plus élevé de votre province.

Lisa, je ne veux pas donner l’impression qu’aucune de ces idées ne fonctionnera. Ils peuvent, mais je n’ai pas assez de détails à dire. Le problème auquel vous êtes peut-être confronté est probablement mieux résolu avec les efforts combinés d’un avocat, d’un comptable et d’un planificateur financier. Je pense que c’est bien que tu penses comme tu es. Commencez par les concepts généraux pour faire avancer les idées, puis ralentissez et réfléchissez-y.

Allan Norman fournit des services de planification financière certifiés payants par l’intermédiaire d’Atlantis Financial Inc. et fournit des services de conseil en placement par l’intermédiaire d’Aligned Capital Partners Inc., qui est réglementé par l’Organisme canadien de réglementation du commerce des valeurs mobilières (OCRCVM.ca). Allan est joignable au [email protected]

Contenu de l’article