FP Answers : Quelle est la meilleure façon de constituer rapidement une mise de fonds pour un condo ?

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Par Julie Cazzin avec Janet Gray

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Q: Ma femme Magda et moi avons 27 ans et prévoyons acheter un condo de 500 000 $. Verser la mise de fonds de 80 000 $ est faisable, mais quelle est la meilleure façon d’économiser pour cela ? Je gagne 85 000 $ par an en tant que concepteur de sites Web et Magda gagne 65 000 $ par an en travaillant dans les ressources humaines. À l’heure actuelle, nous avons 10 000 $ d’économies, mais toutes nos dettes personnelles sont remboursées. Comment constituer une mise de fonds le plus rapidement possible pour acheter le condo d’ici deux à trois ans ? —Todd R.

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Réponses PF: Todd, tu peux commencer par garder quelques chiffres clés à l’esprit. La mise de fonds minimale pour l’achat d’une maison est de 5 %, soit 25 000 $ dans le cas d’un condo de 500 000 $. Votre 80 000 $ prévu serait un acompte de 16 % sur la même propriété.

Mais si vous achetez une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire, qui est disponible auprès de votre prêteur hypothécaire. Il protège votre prêteur au cas où vous ne pourriez pas effectuer vos versements hypothécaires.

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L’assurance hypothécaire est calculée selon une échelle mobile qui diminue à mesure que votre mise de fonds augmente. Si la maison coûte plus de 500 000 $, vous aurez besoin d’au moins 5 % d’acompte sur les premiers 500 000 $ et de 10 % d’acompte sur le reste.

Le prêteur paie une prime d’assurance sur l’assurance prêt hypothécaire, qui est calculée en pourcentage du prêt hypothécaire et est basée sur le montant de votre mise de fonds. Votre prêteur vous répercutera probablement ce coût, que vous pourrez payer en une somme forfaitaire ou ajouter à votre prêt hypothécaire et l’inclure dans vos versements. La plupart des acheteurs choisissent de l’ajouter à leur hypothèque.

Les prêteurs utilisent deux ratios pour calculer l’abordabilité de la maison. En règle générale, les frais de logement mensuels totaux — y compris le capital, les intérêts, les impôts fonciers, le chauffage plus 50 % des frais de copropriété applicables — ne devraient pas représenter plus de 32 % du revenu brut de votre ménage. C’est ce qu’on appelle le ratio du service de la dette brute (GDS).

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Dans votre cas, le revenu brut de votre ménage est de 150 000 $, de sorte que vos frais de logement mensuels totaux ne devraient pas dépasser 48 000 $, soit 4 000 $ par mois. Vous devez également budgétiser de 1,5 % à 4 % du prix d’achat pour les dépenses telles que les frais juridiques, les droits de cession immobilière, le cas échéant, ainsi que la TPS et la TVQ, le cas échéant.

Je vous recommande de parler à un prêteur ou à un courtier hypothécaire dès que possible pour voir le montant de l’hypothèque pour lequel vous êtes pré-qualifié. Cela vous donnera une bonne idée de ce que vous pourrez vous permettre, ainsi qu’un montant plus précis de la mise de fonds nécessaire et une estimation approximative de ce que pourraient être les versements hypothécaires mensuels.

Parlons maintenant de la façon d’augmenter votre épargne pour vous préparer à la mise de fonds. Vos revenus actuels après impôts sur le revenu vous laissent environ 120 000 $ par année, ou 10 000 $ par mois, pour toutes les dépenses. Si vous pouviez économiser 3 000 $ par mois pendant 24 mois, vous auriez 72 000 $. Alternativement, 2 000 $ par mois pendant 36 mois permettraient d’atteindre le même objectif. Vous avez déjà économisé 10 000 $, vous avez donc atteint votre objectif de mise de fonds de 80 000 $.

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Passez en revue vos dépenses et voyez où vous pouvez réduire vos dépenses pour atteindre votre objectif plus rapidement. Vous pouvez choisir de réduire les repas au restaurant ou les commandes sur place, d’éliminer les vacances ou de réduire vos dépenses en frais accessoires tels que les vêtements, les chaussures et les cadeaux. Et économisez l’argent de la mise de fonds dans un compte d’épargne à intérêt élevé.

Vous pouvez également consulter les programmes d’épargne qui vous sont offerts si vous êtes admissible en tant qu’acheteur d’une première maison. L’incitatif à l’achat d’une première propriété est l’un d’entre eux à considérer. Il aide les acheteurs d’une première maison qualifiés à réduire leurs versements hypothécaires mensuels sans alourdir leur fardeau financier.

Il s’agit d’un prêt hypothécaire à capital partagé avec le gouvernement du Canada qui offre : 5 % ou 10 % pour l’achat d’une maison nouvellement construite par un acheteur pour la première fois; cinq pour cent pour l’achat d’un premier acheteur d’une maison de revente (existante); ou cinq pour cent pour l’achat par un premier acheteur d’une maison mobile ou préfabriquée neuve ou revendue

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La composante actions partagées de l’incitatif signifie que le gouvernement partage à la fois la hausse et la baisse de la valeur de la propriété, jusqu’à un gain ou une perte maximum égal à huit pour cent par an (non composé) sur le montant de l’incitatif à partir de la date de l’avance jusqu’à le moment du remboursement.

L’acheteur doit rembourser l’incitatif après 25 ans ou lorsque la propriété est vendue, selon la première éventualité. L’acheteur peut également rembourser l’intégralité de l’incitatif à tout moment sans pénalité pour remboursement anticipé. Les autres programmes d’épargne comprennent les suivants :

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation permet aux acheteurs admissibles de demander un crédit d’impôt non remboursable de 10 000 $. Cela pourrait entraîner des économies d’impôt allant jusqu’à 1 500 $ dans l’année où vous le réclamez. Vous pouvez partager le montant avec votre époux ou conjoint de fait, mais vos réclamations totales combinées ne doivent pas dépasser 10 000 $.

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Le Régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite en franchise d’impôt. Vous devez rembourser le montant dans les 15 ans.

Le premier compte d’épargne-logement (FHSA) est un compte enregistré permettant aux acheteurs d’une première maison d’épargner jusqu’à 8 000 $ par an jusqu’à une limite de contribution maximale de 40 000 $. Les cotisations à un FHSA sont déductibles d’impôt et les revenus et les gains à l’intérieur d’un FHSA ainsi que les retraits sont exonérés d’impôt. Vérifiez auprès de votre institution financière pour plus de détails sur votre admissibilité.

Janet Gray est une planificatrice financière certifiée qui ne donne que des conseils chez Money Coaches Canada à Ottawa

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