FP Answers : Comment puis-je déterminer quand réclamer les réparations de mon condo locatif en tant que dépense ?

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Pas de règle générale, mais il y a plusieurs facteurs à considérer lors du moment d’une demande de déduction

Les articles pour une propriété locative, comme le remplacement d’un foyer et d’un tapis, sont très probablement une dépense en capital. Photo par Getty Images/iStockphoto

Par Julie Cazzin et Andrew Dobson

Q: Ma femme Rita et moi possédons un condo à Ottawa. Ce n’est pas notre résidence principale et nous l’avons récemment loué. Avant cela, nous avons effectué quelques réparations, notamment l’ajout d’une nouvelle fournaise, de nouvelles lumières, d’un foyer au gaz et d’une nouvelle moquette partout. Je comprends que nous ne pouvons pas réclamer ces dépenses comme dépenses d’exploitation et que nous devrions les réclamer comme coût en capital. Comment puis-je déterminer s’il est préférable de prélever le coût en capital de l’immeuble locatif cette année sur le revenu de cette année plutôt qu’un coût en capital reporté et de réduire nos gains en capital si nous le vendons à l’avenir ? Existe-t-il une règle générale pour savoir quand la réclamer ? —Lionel

Réponses PF : Salut Lionel. Malheureusement, il n’y a pas de règle générale, mais plusieurs considérations doivent être prises en compte pour déterminer s’il faut demander la déduction maintenant ou la reporter.

Le concept de déduction pour amortissement (DPA) en fiscalité fait référence à la capacité de déprécier la valeur d’un actif, également appelée amortissement, afin de réduire les impôts courants grâce à une déduction fiscale. Il est disponible pour les immeubles locatifs et les fonds de commerce. Puisque vous avez mentionné la différence entre les dépenses en capital et les dépenses d’exploitation, il serait peut-être utile de revoir la façon dont les dépenses en capital et les dépenses courantes sont classées.

Vous avez correctement déclaré que des articles comme le remplacement d’un foyer et d’un tapis sont très probablement une dépense en capital. La distinction entre les dépenses en capital et les dépenses courantes fait référence au moment d’une déduction. Une dépense en capital est ajoutée au coût fiscal de l’actif et est amortie au fil du temps, ce qui permet d’économiser de l’impôt au fil du temps. Une dépense courante peut être déduite dans l’année en cours et économiser de l’impôt dans l’année en cours.

De toute évidence, une dépense courante vaut mieux qu’une dépense en capital, mais vous ne pouvez pas choisir. L’Agence du revenu du Canada (ARC) offre quelques exemples de dépenses en capital et de dépenses courantes et décompose les différences en quelques questions de base pour comprendre où en est une dépense.

La dépense procure-t-elle un avantage durable? Une dépense qui procure un avantage durable est probablement une dépense en capital. La dépense entretient-elle ou améliore-t-elle la propriété ? Une amélioration est susceptible d’être une dépense en capital. La dépense concerne-t-elle une partie de la propriété ou un bien distinct ? Un actif distinct est susceptible d’être une dépense en capital. Quelle est la valeur de la dépense ? Une dépense plus importante est plus susceptible d’être une dépense en capital.

Dans l’ensemble, nous pouvons simplifier en déclarant que les dépenses courantes se reproduisent généralement sur des périodes plus courtes alors que les dépenses en capital procurent un avantage durable. Un exemple simple serait de réparer un ventilateur de plafond cassé plutôt que de remplacer un réfrigérateur entier.

Un bien locatif lui-même a également un coût qui peut être amorti au fil du temps. Les ajouts au coût en capital augmentent la base sur laquelle une DPA peut être déduite. Il existe différentes catégories aux fins de la DPA, mais la plupart des biens immobiliers résidentiels sont amortis jusqu’à 4 % par an. Je dis jusqu’à quatre pour cent parce que vous n’avez pas à réclamer le plein montant. Vous ne pourrez peut-être pas tout réclamer puisqu’un contribuable ne peut pas utiliser la DPA pour générer une perte nette de location. Vous ne pouvez que ramener à zéro vos revenus locatifs nets.

Le régime fiscal canadien utilise une échelle croissante de tranches d’imposition qui imposent les particuliers à des pourcentages plus élevés à des niveaux de revenu plus élevés. Bien que demander une DPA puisse entraîner une baisse du revenu imposable au cours d’une année donnée sur une base absolue, il n’est pas toujours logique de faire la demande, car vous pouvez la reporter à une année ultérieure où cela peut avoir plus de sens.

Essentiellement, pour comprendre la valeur d’une demande de DPA dans l’année en cours, vous devez comprendre votre trajectoire de revenu. Si vous prévoyez gagner un revenu plus élevé à l’avenir, une demande de DPA peut ne pas vous convenir, car vous pourriez obtenir une plus grande économie d’impôt si vous reportez la demande à des années ultérieures lorsque votre revenu est plus élevé.

Le plus important est peut-être la taxe que vous pourriez payer lorsque vous vendez le bien locatif. Si vous demandez des DPA au fil des ans, vous pouvez payer un impôt supplémentaire en plus de l’impôt sur les gains en capital sur l’appréciation du prix lorsque vous vendez la propriété. La DPA antérieure réclamée est récupérée dans l’année de la vente et ajoutée à votre revenu. Si vous déduisez la DPA les années où votre revenu est faible, cela pourrait se retourner contre vous si vous avez une année à revenu élevé lors de l’ajout de la déduction dans le revenu lors de la vente de la propriété.

En d’autres termes, si vous économisez 20 % d’impôt sur les déductions, mais que vous payez 50 % d’impôt sur la récupération lorsque vous vendez, cela en vaut-il la peine ? Plus votre horizon temporel de propriété est court, plus il est important de reconsidérer la demande de DPA au cours d’une année à faible revenu, Lionel.

Selon votre situation personnelle, il se peut que le fait de réclamer ou de ne pas réclamer la DPA n’ait pas d’incidences matériellement différentes. Quoi qu’il en soit, vous devez suivre les dépenses de votre bien locatif, examiner attentivement s’il s’agit d’une dépense courante que vous pouvez déduire au cours de l’année en cours et conserver un dossier pour le moment où vous vendez la propriété.

Comme pour de nombreuses autres décisions financières Lionel, il y a des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte chaque année lorsque vous produisez votre déclaration de revenus.

Andrew Dobson est un planificateur financier certifié (CFP) et un gestionnaire de placements agréé (CIM) à honoraires seulement et à conseils seulement chez Objectif Partenaires Financiers Inc.< dans Londres, Ontario. Il ne vend aucun produit financier. Il est joignable au [email protected].

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