Est-il temps pour le Canada d’adopter l’hypothèque sur 30 ans ?

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La possibilité d’autoriser des amortissements hypothécaires plus longs a été évoquée à plusieurs reprises au Canada au fil des ans, les régulateurs et les législateurs adoptant généralement une approche conservatrice et poussant dans la direction opposée. Mais alors que l’abordabilité du logement atteint des niveaux de crise, est-il enfin temps pour le Canada d’adopter des prêts hypothécaires sur 30 ans et au-delà ? Denise Paglinawan du Financial Post explore la question.

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Tout d’abord : qu’entendez-vous par une hypothèque sur 30 ans ?

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Au Canada, lorsqu’on parle d’hypothèques sur 30 ans, on parle généralement de la période d’amortissement, c’est-à-dire du temps qu’il faudrait pour rembourser intégralement une hypothèque, à un niveau de paiement mensuel et aux taux d’intérêt actuels donnés. La période d’amortissement standard est historiquement de 25 ans au Canada, bien que ceux qui disposent d’une mise de fonds d’au moins 20 pour cent puissent accéder à des durées plus longues. Au moins un prêteur, Equitable Bank, a même proposé un produit d’amortissement sur 40 ans, qu’il a lancé en octobre dernier.

En quoi est-ce différent de la durée du contrat ?

Même si les amortissements sont encore généralement de 20 ou 25 ans, la durée réelle d’un contrat hypothécaire au Canada est beaucoup plus courte, généralement cinq ans. Cela signifie que tous les cinq ans, les Canadiens doivent renouveler leur prêt hypothécaire aux taux en vigueur. Cela diffère sensiblement de ce qui se passe aux États-Unis, où Contrats hypothécaires de 30 ans sont la norme. Cela signifie que vous avez le même prêt pendant 30 ans et que vous êtes coincé avec le taux d’intérêt. Parfois, ces deux idées se confondent, il est donc important de faire la distinction.

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Qui veut des périodes d’amortissement plus longues au Canada ?

Ce mois-ci, un groupe industriel représentant les constructeurs d’habitations canadiens a demandé au gouvernement d’assouplir les règles concernant l’amortissement des prêts hypothécaires sur 30 ans afin de faciliter l’entrée des premiers acheteurs de maison sur le marché immobilier. L’Association canadienne des constructeurs d’habitations faisait référence à la règle qui limite les acheteurs à un amortissement de 25 ans pour les prêts hypothécaires assurés, qui est requis lorsqu’ils ont une mise de fonds inférieure à 20 pour cent.

Quels sont les avantages et inconvénients?

Pour les nouveaux acheteurs, dont beaucoup ont été exclus du marché en raison des prix et des taux d’intérêt élevés, autoriser des amortissements plus longs pourrait rendre les maisons plus abordables en réduisant le paiement mensuel. Ce qui n’est pas toujours évident, cependant, c’est que le montant total des intérêts payés pendant la durée du prêt hypothécaire est plus élevé et qu’il faut plus de temps pour constituer la valeur nette de la maison. Certains régulateurs ont également exprimé leur inquiétude quant au fait que l’allongement des périodes d’amortissement pourrait accroître la demande et faire monter les prix de l’immobilier, aggravant ainsi les problèmes d’accessibilité financière qu’ils tentaient de résoudre.

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Qu’en est-il des contrats hypothécaires sur 30 ans ? Pourraient-ils venir au Canada?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les contrats hypothécaires de plus de 10 ans n’existent pas au Canada, selon le spécialiste hypothécaire Robert McLister. Premièrement, les banques aiment faire correspondre les fonds, et un marché de financement compétitif ne s’est jamais développé ici pour les prêts hypothécaires d’une durée supérieure à cinq ans, a-t-il déclaré. Une autre raison est que la loi sur les intérêts limite les frais de remboursement anticipé à trois mois d’intérêts après les cinq premières années d’une durée, ce qui constitue un risque important pour les banques car elles devraient payer pour couvrir leur exposition aux taux à long terme. McLister a déclaré que les banques ne peuvent pas récupérer cette perte, elles doivent donc intégrer ce risque dans leurs taux hypothécaires à long terme. Cela rend les prêts hypothécaires à 10 ans nettement plus chers que les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée inférieure à cinq ans, a-t-il déclaré. Enfin, la demande des consommateurs est tout simplement faible, en raison de primes de taux comprises entre 70 et 115 points de base, selon que les prêts hypothécaires sont assurés ou non.

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Comment les prêteurs américains peuvent-ils alors les proposer ?

McLister a déclaré que les prêteurs américains ne sont pas confrontés aux mêmes problèmes que leurs homologues canadiens parce qu’ils ne sont pas soumis à une interdiction de pénalité d’intérêt en vertu de la Loi sur l’intérêt. En conséquence, ils n’ont jamais eu de problème avec le plafonnement des dépôts après cinq ans. « Aux États-Unis, ils ont une titrisation très poussée pour les prêts hypothécaires à 30 ans et c’est pourquoi vous pouvez les obtenir à si bas prix là-bas. C’est un marché très, très différent là-bas », a-t-il déclaré.

• E-mail: [email protected]

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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