En toute hâte : les plus-values ​​dans la ligne de mire du rapport sur l’accessibilité au logement

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La quête de profit des entreprises via les avoirs immobiliers exacerbe la crise de l’accessibilité locative au Canada, selon un rapport de Les Canadiens pour l’équité fiscale.

Le rapport, publié plus tôt cette semaine, accuse les politiques fiscales sur les gains en capital et les fiducies de placement immobilier résidentiel de « financiariser » le logement — « d’augmenter la propriété par les acteurs financiers » —, l’organisation suggérant que le changement très critiqué d’Ottawa au taux d’inclusion des gains en capital est nécessaire pour inverser la tendance.

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« La financiarisation croissante du logement a contribué à la crise de l’accessibilité et est exacerbée par le traitement fiscal préférentiel accordé aux plus-values ​​et aux fiducies de placement immobilier (FPI) », a déclaré Silas Xuereb, analyste de recherche et de politique et auteur de l’étude, dans le rapport.

« Les modifications du taux d’imposition des gains en capital proposées par le gouvernement fédéral sont essentielles pour contrer cette tendance en rapprochant les taux d’imposition des gains en capital des taux d’imposition des autres sources de revenus. Sans cela, des milliards de gains en capital s’écoulent dans les comptes bancaires des entreprises et des investisseurs en franchise d’impôt. »

Le Canada est aux prises avec de nombreux problèmes de logement, notamment une crise de l’accessibilité au loyer. En 2023, Xuereb a déclaré que les loyers ont augmenté de 8 % et les salaires de 5 %. Plus récemment, le loyer a augmenté de 8,9 pour cent d’une année sur l’autre en août, même si l’inflation globale a ralenti à deux pour cent, selon le dernier rapport sur l’indice des prix à la consommation de Statistique Canada.

Selon les estimations de l’organisme Canadiens pour une fiscalité équitable, les secteurs de la finance, de l’assurance et de l’immobilier (FIRE) ont augmenté leurs gains en capital réels des sociétés de 700 % grâce à la vente d’actifs financiers et immobiliers depuis 2002.

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« L’augmentation des gains en capital dans le secteur FIRE reflète le rôle croissant des sociétés financières dans la possession et la gestion d’autres sociétés et de biens immobiliers », a déclaré Xuereb.

En particulier, le secteur immobilier a encaissé des gains en capital d’entreprise d’une valeur moyenne de 22 milliards de dollars en 2021 et 2022, contre 8 milliards de dollars par an au cours des années 2010.

Selon Xuereb, cela est en partie dû à une augmentation de la valeur des biens immobiliers, mais il pense que « cela reflète également une tendance à long terme d’augmentation de la propriété financière des entreprises et de l’immobilier, qui a été encouragée par l’inclusion partielle des plus-values ​​».

Les FPI sont l’autre pièce du puzzle de l’accessibilité locative pour Xuereb.

Les sociétés financières possèdent entre un cinquième et un tiers des logements construits spécifiquement pour la location, estime-t-il, les FPI résidentielles détenant des propriétés « dans le but de produire des revenus locatifs, une appréciation du capital ou les deux », une déclaration qu’il a tirée du rapport financier d’une FPI.

Les revenus provenant des loyers font partie de la valeur des biens immobiliers, qui sont soumis à l’impôt sur les plus-values, a déclaré Xuereb. Selon lui, cette situation a encouragé les sociétés de placement immobilier résidentielles, qui possèdent collectivement 200 000 unités locatives au Canada et achètent désormais également des maisons unifamiliales, à augmenter les loyers au-dessus de l’inflation pour bénéficier des règles d’impôt sur les gains en capital qui ne soumettent à l’impôt que 50 % des bénéfices. De plus, les revenus accrus provenant des loyers plus élevés ont permis aux sociétés de placement immobilier de vendre des propriétés à des prix plus élevés, a-t-il ajouté.

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Selon Xuereb, un autre avantage fiscal des REIT est que les revenus sont distribués aux investisseurs « sans être imposés » et sont ensuite imposés à ce niveau individuel.

En combinant cela avec le taux d’inclusion des plus-values, « les investisseurs paient très peu d’impôts même lorsque la majorité des revenus des REIT provient des loyers payés par les locataires », a-t-il déclaré. « Étant donné l’augmentation des plus-values ​​dans le secteur immobilier au fil du temps, il semble que ces formes d’évasion fiscale deviennent plus courantes à mesure que la financiarisation du logement progresse. »

Le dernier budget d’Ottawa propose d’augmenter le taux d’inclusion des gains en capital des sociétés et des fiducies de la moitié à deux tiers (il applique le même taux aux particuliers dont les gains annuels dépassent 250 000 $). Ces changements sont entrés en vigueur le 25 juin, mais la loi n’a pas encore été adoptée.

Le rapport de Xuereb fait plusieurs suggestions pour lutter contre la financiarisation du logement locatif, notamment :

• Construire un million de logements non marchands au cours de la prochaine décennie.
• Mettre fin au traitement fiscal préférentiel pour les REIT.
• Inclusion intégrale des gains en capital corrigés de l’inflation dans le revenu imposable, notamment pour les secteurs de la finance, des assurances et de l’immobilier.
• Étendre la taxe sur les logements sous-utilisés aux propriétés appartenant à des Canadiens, ce qui impose une taxe de 1 % sur les propriétés laissées vacantes.

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Le taux de croissance de la population continue de croître à un rythme décent malgré des signes de ralentissement au cours du dernier trimestre, selon Données de Statistique Canada publiées mercredi.

Selon l’agence, le Canada aurait ajouté 250 229 personnes entre avril et juillet de cette année, ce qui représente un taux de croissance trimestriel de 0,6 %, ce qui est plus lent que le taux de croissance au cours des mêmes trimestres en 2023 et 2022, lorsque la population a augmenté de 334 606 et 253 510 personnes, respectivement. — Naimul Karim, Financial Post

Lisez l’histoire complète ici.

• Données du jour : Le Bureau of Economic Analysis des États-Unis publie sa troisième révision du PIB du deuxième trimestre. Statistique Canada publie des données sur l’Enquête sur l’emploi, la rémunération et les heures de travail. La Fédération canadienne de l’entreprise indépendante publie son baromètre des affaires pour le mois de septembre.
• Gains: Costco Wholesale Corp.; Canada Jetlines Operations Ltd., Taiga Motors Corp., BlackBerry Ltd.
  

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