En attendant la chaleur : les ventes de logements s’effondrent à l’approche du printemps

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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

À l’instar des célèbres cerisiers en fleurs du High Park de Toronto, le marché immobilier canadien a tendance à fleurir au printemps, atteignant son apogée à la fin avril et au début mai. Cette année, cependant, alors que les fleurs de cerisier ont fleuri comme prévu, le marché immobilier est resté atone, dans l’attente de la chaleur d’une reprise économique. Une baisse des taux d’intérêt prévue en juin pourrait potentiellement lui apporter le coup de pouce dont elle a besoin.

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Les dernières données publiées par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) révèlent que les ventes d’avril étaient inférieures de 1,7 pour cent à celles du mois précédent. En fait, les ventes de logements ont été inférieures à la moyenne mobile mensuelle sur 10 ans depuis que la Banque du Canada a lancé des hausses de taux au début de 2022.

La baisse des ventes a coïncidé avec une augmentation surprenante des stocks. L’ACI a signalé une augmentation de près de 3 pour cent d’un mois à l’autre des nouvelles inscriptions à travers le Canada, mais la moyenne nationale dément les fluctuations importantes dans les marchés individuels, en particulier à Toronto, le plus grand du Canada, où il y a eu 47,2 pour cent de plus d’inscriptions en avril qu’en avril. le même mois l’année dernière.

Avec un nombre record de propriétés mises en vente à travers le pays – le plus élevé depuis le début de la pandémie de COVID-19 – et un ralentissement des ventes, les acheteurs se trouvent désormais dans une position favorable. Ce déséquilibre du marché permet aux acheteurs de négocier plus efficacement, tout en obligeant les vendeurs à modérer leurs attentes.

Une vision à plus long terme des marchés canadiens révèle une tendance prometteuse. Par rapport à avril 2023, les ventes du mois dernier ont augmenté de 10,1 pour cent. Les transactions immobilières ont maintenu une trajectoire ascendante depuis le début de 2023, malgré quelques fluctuations en cours de route. Cela suggère qu’une reprise robuste est possible si les taux d’intérêt restent favorables tout au long de l’été.

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Et qu’en est-il des prix ? Au lieu de comparer les prix moyens au fil du temps, nous nous appuyons sur le prix de référence de l’indice des prix des maisons de l’ACI. Cette estimation ajustée en fonction de la qualité tient compte des changements dans les types structurels et les dimensions des maisons vendues au fil du temps. En avril, le prix de référence pour le Canada est resté stable d’un mois à l’autre et a diminué de 0,6 pour cent par rapport à l’année précédente.

La plupart des marchés immobiliers des Maritimes ont fait preuve de vigueur, avec des hausses de prix notables. À Moncton, les prix ont augmenté de 12,2 pour cent d’une année à l’autre, et Halifax a connu une augmentation de 4,3 pour cent. Au Québec, les prix de référence ont augmenté de 3,3 pour cent à Montréal et de 7,2 pour cent à Québec. Les marchés immobiliers des Prairies et des Rocheuses ont également enregistré une reprise des prix. Les prix de référence ont augmenté de près de 10 pour cent à Calgary, tandis qu’Edmonton a connu une hausse de 5,6 pour cent.

Le marché immobilier du Grand Toronto continue de montrer des signes de faiblesse, les prix en avril étant légèrement en baisse par rapport à l’année précédente. À l’instar de Vancouver, où les prix ont augmenté de 2,7 % d’une année sur l’autre, Toronto a connu d’énormes fluctuations de prix ces dernières années, augmentant fortement au début de la pandémie, puis diminuant en 2022 lorsque les taux d’intérêt ont commencé à grimper. Les prix relativement élevés à Toronto signifient qu’une tendance à la hausse dépend davantage d’une réduction des taux hypothécaires.

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Les marchés du logement se différencient selon l’emplacement et le type de produit, avec des variations significatives même au sein des marchés locaux. Le marché régional du logement dans le Grand Toronto illustre ces résultats nuancés. Ce marché est divisé entre la ville de Toronto, souvent désignée par son indicatif régional 416, et les marchés immobiliers de banlieue environnants, connus sous le nom de 905.

Le marché du 416 est dominé par les ventes de copropriétés, qui ont enregistré une baisse de 9,5 pour cent en avril par rapport à l’année précédente. En revanche, les ventes de copropriétés sur le marché 905 ont diminué de seulement 0,4 pour cent. Les marchés des banlieues sont dominés par les maisons individuelles, avec des ventes en baisse de 9 % en avril par rapport à avril 2023. En fin de compte : les ventes de copropriétés sont en difficulté dans le centre de Toronto, tandis que les ventes d’immeubles de faible hauteur sont confrontées à des difficultés dans les banlieues 905.

John Asher, co-fondateur d’une plateforme immobilière autogérée basée à Toronto qui simplifie le processus d’achat d’une maison et rembourse jusqu’à 80 pour cent des frais de commission d’achat aux acheteurs, voit des vents contraires plus forts pour le marché des copropriétés à Toronto. Il a observé la baisse des ventes et la hausse des inscriptions, qualifiant Toronto de essentiellement « marché d’acheteurs ». Cependant, Asher souligne également une tendance inquiétante : l’augmentation des annulations d’annonces. Cela implique que, alors que le nombre d’annonces augmente, les vendeurs retirent leurs propriétés du marché par frustration.

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Les immeubles de placement sont plus vulnérables dans un environnement de taux d’intérêt élevés, car des remboursements hypothécaires plus élevés entraînent des coûts de propriété plus élevés. Lorsque les loyers moyens du marché des copropriétés ne sont pas suffisamment élevés pour couvrir ces coûts, investir dans la copropriété est moins intéressant. Ainsi, les ventes de copropriétés en avril à Toronto ont été les plus faibles depuis 2017, sauf en 2020, lorsque les restrictions imposées par la pandémie ont partiellement fermé les marchés.

Même si les fleurs de cerisier refleuriront l’année prochaine, le marché immobilier n’aura pas besoin d’attendre aussi longtemps pour connaître une reprise. Avec des politiques de taux d’intérêt favorables et une réduction opportune des taux hypothécaires, nous pourrions assister à une augmentation des ventes plus tard cet été.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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