Des versements hypothécaires plus élevés continueront de freiner les dépenses des consommateurs longtemps après la baisse des taux

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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Les augmentations soudaines des remboursements hypothécaires pèsent lourdement sur le budget des ménages, les obligeant à réduire leurs achats d’autres biens et services. Même lorsque les taux hypothécaires diminuent, la réduction des dépenses de consommation persiste, affectant le commerce de détail, le tourisme et d’autres secteurs. Cela entraîne une réduction des recettes publiques provenant des taxes de vente sur les biens de consommation.

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Les taux hypothécaires ont commencé à grimper au Canada au début de 2022. Les hausses ont d’abord touché les titulaires d’un prêt hypothécaire à taux variable. Cependant, la plupart des débiteurs hypothécaires canadiens ont des taux fixes, ce qui leur permet d’éviter des paiements plus élevés à court terme. Néanmoins, étant donné que la durée typique d’un prêt hypothécaire est de cinq ans, presque tous les emprunteurs devront refinancer leur prêt d’ici 2027. Cela suggère que le pic de baisse des dépenses de consommation ne s’est pas encore matérialisé.

Dans une étude publiée en juin, Panagiotis Bouras et autres à la Banque du Canada a estimé la baisse des dépenses de consommation causée par le fardeau hypothécaire plus élevé des propriétaires. Ils ont constaté que les versements hypothécaires ont augmenté de 9 % entre début 2022 et avril 2024, mais n’ont pas encore atteint leur sommet. L’étude estime que les paiements seront environ 17 pour cent plus élevés en 2027 par rapport au début de 2022.

Les auteurs ont constaté que, net des versements hypothécaires, le revenu disponible moyen des ménages a diminué de 3 pour cent en avril 2024 par rapport au début de 2022 et diminuera probablement jusqu’à 5 pour cent d’ici 2027. Cela implique qu’en moyenne, les ménages canadiens auront pouvoir d’achat inférieur en raison d’hypothèques coûteuses.

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La baisse du revenu disponible affecte différemment les ménages disposant de liquidités et ceux qui n’en disposent pas. Les ménages sans liquidités, pauvres en actifs, consomment la totalité de leur revenu disponible. En revanche, les ménages sans contraintes disposant d’actifs et d’épargne réagissent différemment aux chocs hypothécaires, ajustant leur consommation en fonction de leurs scénarios de revenus et d’épargne actuels et futurs.

Après ajustement pour tenir compte de la liquidité des ménages, les auteurs estiment que les emprunteurs hypothécaires ont réduit leur consommation de 2,8 pour cent d’ici avril 2024. Toutefois, à mesure que davantage de prêts hypothécaires seront refinancés, la baisse des dépenses devrait atteindre 3,8 pour cent d’ici début 2028.

La conclusion la plus intrigante de l’étude de la Banque centrale est que le déclin de la consommation ne s’inversera pas facilement lorsque les taux d’intérêt seront réduits. En effet, les emprunteurs contribuent moins à leur capital pendant une période prolongée de taux plus élevés, ce qui entraîne un solde dû au prêteur plus important et, par conséquent, une réduction des dépenses tout au long de la période d’amortissement.

Les conclusions de la banque sont cohérentes avec les expériences d’autres pays. Dans une étude danoise publiée plus tôt cette année dans le Revue de l’économie et des statistiquesHenrik Yde Andersen et ses collègues ont découvert qu’une augmentation moyenne de 9 pour cent des mensualités hypothécaires entraînait une baisse de 3 pour cent de la consommation chez les Danois dont les prêts hypothécaires à intérêts uniquement étaient convertis en intérêts plus capital avec une période d’amortissement maximale de 20 ans. .

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Le Danemark autorise les prêts hypothécaires à intérêt uniquement pour une durée maximale de 10 ans. Passé ce délai, commence l’amortissement, pour une durée maximale de 20 ans. Il est intéressant de noter que les emprunteurs savaient que leurs versements hypothécaires mensuels augmenteraient une fois l’amortissement commencé, mais il semble qu’ils ne l’aient pas prévu. Au lieu de cela, ils ont réagi en réduisant la consommation pour gérer le choc anticipé.

L’étude de la Banque du Canada suppose que les taux directeurs diminueront d’environ 200 points de base d’ici la fin de 2026. Ceci est loin d’être certain. Certains experts estiment que les baisses de taux pourraient être plus lentes et pourraient « ne pas réduire les coûts d’emprunt pour de nombreux prêts hypothécaires ». La baisse de la consommation pourrait donc être plus prononcée et durer plus longtemps que ne l’estime la Banque.

Don Drummond, chercheur en résidence au Institut CD Howe, a observé que, étant donné que les rendements obligataires sont « assez faibles » par rapport au taux directeur actuel ou au taux neutre futur estimé, le « coût des prêts hypothécaires à long terme pourrait même augmenter ». En d’autres termes, les chances d’une baisse significative des taux hypothécaires et des remboursements au cours des prochaines années ne sont pas gravées dans le marbre.

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Tout cela suggère que les entreprises et les gouvernements devraient se préparer à une période prolongée de diminution de la consommation au-delà du cycle typique de réduction des taux et ajuster leurs opérations et leurs stratégies en conséquence. Même si les ventes et les prix des logements augmentent à court terme, la tendance à la baisse des dépenses de consommation pourrait également avoir un impact négatif sur d’autres secteurs.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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