Des tours de bureaux vides montrent que la douleur du travail à distance se répercute sur Montréal

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Montréal a prospéré pendant des années en tant que marché immobilier animé, point névralgique des entreprises technologiques et centre artistique, avec de nouvelles tours de bureaux et de condos qui se sont développées comme jamais auparavant pour répondre à la demande.

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Désormais, le centre-ville est marqué par des cônes de construction, des rues calmes et des bâtiments vides.

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Alors qu’une grande partie du monde revient à la normale post-COVID, la deuxième plus grande ville du Canada a du mal à se rétablir. Son taux d’inoccupation des bureaux a grimpé à 16 %, selon CBRE Group Inc., seule Calgary faisant pire parmi les cinq plus grandes régions métropolitaines du pays. L’offre s’intensifie cette année alors que la Banque Nationale du Canada inaugure un siège social de 40 étages, le plus haut nouveau bâtiment de Montréal depuis les années 1990.

Alors que les politiques de travail flexible remodèlent les centres-villes du monde entier, Montréal a ses propres circonstances particulières. La province de Québec a forcé les résidents à rester chez eux plus longtemps que presque partout en Amérique du Nord – imposant même un couvre-feu qui a duré des mois pendant les pires périodes de COVID. De nombreux travailleurs ne veulent tout simplement pas retourner à leur ancienne routine, une situation exacerbée par d’énormes projets de construction qui envahissent les rues de Montréal et rendent difficiles les déplacements vers la ville insulaire.

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Le passage au travail hybride signifie que des entreprises comme Cossette, une agence de marketing de près de 300 employés, n’ont plus besoin d’autant d’espace. Lorsque son bail est arrivé pendant la pandémie, l’entreprise a réduit l’empreinte de ses bureaux de plus de 60 % et a déménagé son personnel dans un emplacement WeWork sur la rue Sainte-Catherine, au cœur du centre-ville.

« Plutôt que de choisir des bureaux permanents et d’investir des sommes importantes en capital, nous avons décidé d’essayer ces espaces WeWork – déjà entièrement équipés – pour nous installer rapidement, voir ce qui fonctionne et apprendre », a déclaré Louis Duchesne, président de la division Québec et Est du Canada de Cosette. « Nous ne regrettons certainement pas d’avoir réduit nos espaces. »

Le fournisseur de données immobilières Altus Group Ltd. s’attend à ce que le taux d’inoccupation des bureaux de la ville puisse atteindre 29 % d’ici 2027 pour les immeubles de classe A et B, les catégories les plus prestigieuses d’immeubles de bureaux.

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« Nous avons vu un énorme boom de 10 ans au centre-ville, et ce boom est actuellement dans sa phase finale », a déclaré Vincent Shirley, directeur principal de l’entreprise.

Nous avons vu un énorme boom de 10 ans au centre-ville, et ce boom est actuellement dans sa phase finale

Vincent Shirley

La plupart des plus grands employeurs de Montréal ont des politiques de travail flexible. Parmi eux, la Compagnie des chemins de fer nationaux du Canada, la plus grande entreprise de la ville en valeur boursière, loue maintenant 20 % de son immeuble à d’autres locataires. La Caisse de Dépôt et Placement du Québec, la deuxième caisse de retraite en importance au Canada, veut que la plupart des employés soient au bureau, mais même ce n’est que trois jours par semaine.

C’est un fardeau pour la ville. Selon l’agence de transport en commun de Montréal, le trafic de passagers dans les stations centrales du métro n’est que de 70 % du niveau d’il y a trois ans. Le Groupe Mach, qui possède des propriétés de premier ordre au centre-ville comme l’Édifice Sun Life, observe des taux d’occupation typiques des immeubles de 45 % et de seulement 20 % les lundis et vendredis, a déclaré le président Vincent Chiara.

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Un effort pour attirer les gens au centre-ville, un anneau d’acier de 50 000 livres érigé comme une installation artistique, n’a pas fait grand-chose pour attirer les travailleurs et a en fait conduit à des moqueries sur les réseaux sociaux.

Les projets d’infrastructure rendent les déplacements en voiture difficiles. Le tunnel Louis-Hippolyte Lafontaine, qui relie le noyau aux banlieues à l’est et au sud, est fermé pour réparation et de nombreuses rues du centre-ville sont bloquées pour la construction d’un nouveau système de train léger sur rail et la mise à niveau des systèmes souterrains vieillissants.

Les cônes de signalisation orange sont si omniprésents que les boutiques de souvenirs vendent de petites répliques aux touristes. L’automne dernier, le tiers des grands axes routiers du centre-ville étaient partiellement ou totalement fermés, selon la Chambre de commerce du Montréal métropolitain.

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Le calendrier des projets est difficile, mais en fin de compte, ils rendront Montréal plus attrayante pour les visiteurs et les entreprises, a déclaré Michel Leblanc, directeur général de la chambre. Pourtant, il a exprimé sa frustration que les entreprises ne fassent pas plus pour ramener le personnel.

« Il semble y avoir, parfois, une incompréhension de la dynamique des sièges sociaux », a-t-il déclaré. « Si vous voulez avoir une entreprise décisionnelle, vous devez avoir des gens qui se font face. »

Le taux d’inoccupation des bureaux à Montréal a doublé depuis 2019, avec plus de 7,4 millions de pieds carrés (687 000 mètres carrés) d’espace locatif disponible, soit l’équivalent de deux des tours One World Trade Center de Manhattan.

Une partie de cette nouvelle offre est liée au nouveau siège social d’un million de pieds carrés de la Banque Nationale du Canada. La banque consolidera l’espace de six sites dans un projet qui a débuté en 2018. Parmi les propriétés qu’elle laissera, il y a une tour de 700 000 pieds carrés dont elle est le principal locataire.

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Parmi les immeubles de bureaux en construction dans la ville et disponibles pour les locataires, seuls 16% sont pré-loués à ce jour, selon CBRE. De telles tours pourraient être les dernières en développement avant un certain temps, a déclaré Roger Plamondon, président du groupe immobilier de Broccolini Construction Inc., le constructeur du gratte-ciel de la Banque Nationale.

« Créer une nouvelle tour de bureaux à court terme, je ne vois pas cela se produire », a-t-il déclaré. « Avec le travail hybride, il peut y avoir des opportunités de réaménager des immeubles de bureaux plus anciens existants dans un usage différent. »

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Des propriétaires comme Michael Emory, PDG d’Allied Properties Real Estate Investment Trust, invoquent les nombreuses qualités attrayantes de Montréal, dont quatre grandes universités et la croissance de son secteur technologique, comme raisons d’être optimistes. L’un de ses locataires est Google, qui a ouvert l’an dernier de nouveaux bureaux dans un immeuble de 1910 entièrement rénové. Les trois étages offrent des ambiances grandioses inspirées des lieux montréalais réputés, comme une cafétéria incarnant la Petite Italie, avec des pièces particulières comme une aire de repos pour la sieste.

Les bâtiments dotés de ces types d’équipements réussiront mieux à attirer les personnes réticentes à quitter le confort de la maison, a déclaré Brett Miller, PDG de la société immobilière Canderel Management. Il voit une opportunité de réorganiser les bureaux pour créer un sentiment de communauté, avec des fonctionnalités telles que des salles de yoga, des espaces de jardin, des patios et des clubs canins.

« Nous sommes dans une période de réinvention complète du produit de bureau », a-t-il déclaré.