Des pénalités fiscales stupides et la législation ne peut pas résoudre la crise de la pénurie de logements au Canada

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Que vous soyez un gouvernement fédéral, provincial ou municipal, le recours au système fiscal est à la mode pour tenter de résoudre la pénurie de logements au Canada, ce qui n’a pas manqué de mesures fiscales et de lois stupides au cours des dernières années.

Par exemple, une législation a été mise en œuvre pour interdire aux non-Canadiens d’acheter des biens immobiliers au Canada. Bien qu’il existe quelques exceptions, cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et devait expirer automatiquement le 1er janvier 2025. Cependant, une annonce récente du gouvernement fédéral a indiqué son intention de modifier cette loi pour prolonger l’interdiction de deux ans supplémentaires de sorte qu’il expire le 31 décembre 2026.

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Si les étrangers qui achètent des biens immobiliers au Canada sont un coupable important, c’est une nouvelle pour moi puisqu’aucune preuve convaincante n’a été présentée pour étayer cette législation. Il est également un peu surprenant que les États-Unis n’aient pas riposté puisque de nombreux Canadiens achètent des biens immobiliers aux États-Unis et, à l’inverse, de nombreux Américains achètent des propriétés de vacances ou investissent dans l’immobilier au Canada.

Ces représailles pourraient-elles arriver ?

Le Loi sur la taxe d’habitation sous-utilisées’adresse également aux étrangers et impose une taxe annuelle de un pour cent sur la juste valeur marchande des biens immobiliers résidentiels canadiens appartenant à des non-Canadiens et qui ne sont pas suffisamment occupés au cours d’une année.

La mise en œuvre de cette mesure a été une débâcle, avec de nombreuses déclarations requises, même pour les Canadiens, afin de réclamer les exemptions appropriées de la taxe. Les annonces contenues dans l’énoncé économique de l’automne 2023 semblent apporter un soulagement important de tels dépôts, mais la législation pour mettre en œuvre de telles mesures n’a pas encore été adoptée.

Encore une fois, si les étrangers sont les principaux responsables des problèmes de logement au Canada, c’est une nouvelle pour moi. Cette législation et l’administration qui y est associée doivent être immédiatement abandonnées.

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Ensuite, il y a le fédéral «renversement de la taxe», qui s’adresse aux investisseurs qui « retournent » une propriété résidentielle. Proposée pour la première fois dans le programme politique électoral du Parti libéral de 2021, cette mesure fiscale redondante (puisque l’Agence du revenu du Canada disposait déjà de suffisamment de munitions pour imposer pleinement les bénéfices des flippers, y compris des informations appropriées sur les déclarations de revenus pour aider à identifier et vérifier les flippers) a été introduite dans le L’année dernière, la Loi de l’impôt sur le revenu a imposé l’intégralité des bénéfices – par opposition à des taux plus préférentiels sur les gains en capital – de ceux qui disposent de propriétés résidentielles dans l’année suivant leur acquisition. Il existe certaines exceptions « événements de la vie » à cette règle.

La semaine dernière, La Colombie-Britannique a décidé de se joindre au parti et a introduit des dispositions dans ses documents budgétaires pour reproduire essentiellement la règle fédérale, mais en élargissant le délai d’application à deux ans (avec une telle taxe pouvant éventuellement être réduite à zéro entre un an et deux ans) à compter de la date d’acquisition, par opposition à la période fédérale d’un an. règle.

Ces règles redondantes ajoutent une complexité inutile et créent des pièges pour de nombreux Canadiens et doivent être abrogées.

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Si les palmes contribuent de manière significative aux problèmes de logement au Canada, c’est une nouvelle pour moi.

L’une des mesures fiscales les plus flagrantes mises en œuvre au cours de ma vie a été l’introduction d’un impôt sur le revenu brut des propriétaires d’immeubles locatifs à court terme qui opèrent dans une municipalité/juridiction qui interdit les locations à court terme à compter du 1er janvier 2024. ( Soit dit en passant, la Colombie-Britannique a également introduit d’importantes nouvelles règles concernant les locations à court terme).

Pourquoi si flagrant ? Eh bien, cette nouvelle mesure interdit la déduction des dépenses normales d’entreprise sur les loyers bruts perçus et le taux d’imposition applicable est donc désormais sur les revenus bruts. Cela pourrait aboutir à des situations dans lesquelles les propriétaires de locations à court terme – qui tentent souvent simplement de gagner leur vie ou d’obtenir un rendement sur leurs propriétés malgré les interdictions d’exercer dans leur municipalité – se trouvent dans une situation pire que, disons, un trafiquant de drogue qui paie des impôts. conformes (puisque ces recettes criminelles sont effectivement imposables et qu’il n’y a pas d’interdiction explicite de déduire leurs dépenses « professionnelles »). Il s’agit d’un précédent très dangereux.

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Encore une fois, si les propriétaires fonciers à court terme contribuent de manière significative aux problèmes de logement au Canada, c’est une nouvelle pour moi. Cette disposition stupide doit être abrogée.

La mise en place de diverses « taxes sur les logements vides » municipales comme celles qui existent en Vancouver, Toronto et d’autres domaines est une autre question idiote. Ces taxes municipales ajoutent une complexité et des risques importants pour les propriétaires qui, par inadvertance, ne se conforment pas aux exigences de déclaration requises. De telles taxes sont pour le moins douteuses lorsqu’il s’agit de résoudre divers problèmes de logement et devraient être abrogées.

Croyez-moi bien : toutes les mesures fiscales ci-dessus n’auront aucun impact (ou, pour être juste, peut-être négligeable) sur l’augmentation de l’offre de logements au Canada. Chacune des mesures ci-dessus devrait être abrogée.

Mais comme d’habitude, une bonne politique – et jouer au jeu du blâme en attaquant les croque-mitaines – vaut toujours mieux qu’une bonne politique.

Le système fiscal du Canada est complexe. Nous n’avons pas besoin d’ajouter à cette complexité avec des dispositions fiscales redondantes, inutiles et dangereuses pour tenter de résoudre nos problèmes de logement.

Kim Moody, FCPA, FCA, TEP, est la fondatrice de Moodys Tax/Moodys Private Client, ancienne présidente de la Fondation canadienne de fiscalité, ancienne présidente de la Society of Estate Practitioners (Canada) et a occupé de nombreux autres postes de direction au sein du secteur canadien. communauté fiscale. Il est joignable au [email protected] et son profil LinkedIn est www.linkedin.com/in/kimmoody.

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