David Rosenberg : Les calculs hypothécaires menaçants au Canada signifient une crise imminente

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Par Dylan Smith

Les calculs macroéconomiques liés au mur imminent de renouvellements de prêts hypothécaires au Canada devraient être terrifiants pour la Banque du Canada. Une forte augmentation des mensualités hypothécaires moyennes résultera des près de 1 000 milliards de dollars de renouvellements attendus d’ici 2026, déclenchant à son tour un choc important de la demande et mettant sous tension le marché du logement en particulier et l’économie en général. La banque centrale devra assouplir sa politique de manière agressive avant que le choc ne survienne pour éviter de transformer un ralentissement en crise, positionnant ainsi les obligations du gouvernement du Canada pour une surperformance en 2024.

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Il a été largement rapporté qu’environ les deux tiers du marché hypothécaire canadien renouvelleront leurs termes entre 2024 et 2026. Étant donné que la grande majorité des prêts hypothécaires à taux fixe et des prêts hypothécaires à paiement fixe et à taux variable étaient auparavant bloqués par des taux d’intérêt bas. ou encore, au début du cycle de hausse 2022/23, alors que les consommateurs abandonneront les prêts hypothécaires entièrement variables, les renouvellements obligeront les titulaires de prêts hypothécaires à adopter des taux d’intérêt moyens beaucoup plus élevés.

La falaise du renouvellement hypothécaire s’annonce

Cette « falaise du renouvellement hypothécaire » imminente est de notoriété publique au Canada, mais personne n’a suivi les calculs macroéconomiques jusqu’à leur conclusion complète. Nous avons triangulé diverses sources de données pour retracer l’impact des renouvellements hypothécaires dans le système. Bien qu’une précision parfaite soit impossible, la direction générale et l’ampleur de l’impact sont à la fois connaissables et alarmantes.

En combinant les données de la plus récente Revue de la stabilité financière de la Banque du Canada avec les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur les soldes moyens, nous confirmons qu’environ les deux tiers des prêts hypothécaires (en valeur) seront renouvelés d’ici 2026. La répartition est quelque peu reporté, avec un peu plus de la moitié en 2024 et 2025, et le reste en 2026. Nous pouvons utiliser la hausse des mensualités hypothécaires moyennes qui s’est déjà produite depuis le début du cycle de hausse pour avoir une idée de l’impact que cela aura sur consommateurs.

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Les versements hypothécaires vont augmenter

En février 2022, le versement hypothécaire mensuel moyen était de 1 460 $. Il dépasse désormais 1 900 $, soit une augmentation de plus de 30 pour cent, selon les dernières données de la SCHL. Étant donné que ce chiffre inclut un nombre important de prêts hypothécaires à taux variable dont le taux d’intérêt a été fixé au début ou au milieu de 2022 (à mi-chemin du cycle de hausse), il s’agit d’un point de départ prudent pour évaluer l’impact des renouvellements à venir (qui seront confrontés à des taux encore plus élevés). ). Sur la base de la part des ménages qui doivent renouveler leur prêt hypothécaire, nous estimons que le montant mensuel moyen de leur prêt hypothécaire augmentera encore de 15 pour cent d’ici fin 2024, de 30 pour cent d’ici fin 2025 et de 45 pour cent d’ici fin 2026.

L’économie en sera durement touchée

Là où les calculs deviennent vraiment menaçants, c’est lorsqu’on agrège l’augmentation des paiements individuels pour en tirer les implications macroéconomiques. Si les ménages sont obligés de consacrer une plus grande partie de leur revenu mensuel aux remboursements hypothécaires, cela signifie moins de dépenses discrétionnaires dans des domaines tels que les appareils électroménagers, les restaurants et les vacances. Sur la base de la part du total des ménages bénéficiant d’un prêt hypothécaire, cette atteinte au revenu discrétionnaire par habitant équivaut à une réduction choquante de 20 % du revenu disponible national global effectif d’ici la fin de 2026. Cela représente un coup énorme pour la demande.

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Bien entendu, ce calcul représente en quelque sorte une « limite supérieure » théorique de l’impact sur la demande, car de nombreux ménages ne seront tout simplement pas en mesure d’absorber une telle augmentation des coûts hypothécaires et la pression des renouvellements devra s’échapper par d’autres soupapes.

Certains ménages choisiront de restructurer leurs versements hypothécaires, en utilisant leur « épargne excédentaire » restante pour réduire le capital et contenir les paiements mensuels (le renouvellement des prêts hypothécaires est une explication possible que la Banque du Canada elle-même a avancée pour expliquer le fait que les Canadiens ne dépensent pas leur épargne excédentaire. de la même manière que les Américains).

D’autres ménages diminueront leur taille, ce qui signifie que l’offre de logements sur le marché devrait augmenter (ainsi que la demande de logements moins chers). La pression à la baisse sur les prix de l’immobilier va s’intensifier, et les récentes baisses modestes ne sont que le début de ce processus.

Les défauts de paiement des prêts hypothécaires vont augmenter

Un dernier groupe, plus restreint, de détenteurs de prêts hypothécaires n’aura d’autre choix que de faire défaut sur leurs obligations hypothécaires. Les banques ont déjà considérablement augmenté leurs provisions pour pertes sur prêts en prévision de l’augmentation des impayés (en hausse de 7 milliards de dollars au cours des trois premiers trimestres de 2023, contre 3,2 milliards de dollars sur l’ensemble de 2022). Beaucoup, y compris la Banque du Canada, ont souligné que les taux de délinquance sont toujours à des niveaux historiquement bas. Mais c’est parce que la plupart des renouvellements n’ont pas encore eu lieu. Historiquement, il existe un décalage de deux ans entre les taux directeurs et les défauts de paiement des prêts hypothécaires, ce qui signifie que nous nous attendons à une augmentation constante des défauts de paiement à partir du début de 2024.

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Si nous pouvons faire ce calcul, les économistes de la Banque du Canada le peuvent aussi (avec de meilleures données et une plus grande précision en plus). Il est donc très difficile d’imaginer que le conseil des gouverneurs ne soit pas conscient de la tempête qui se profile à l’horizon et ne conclue pas que les taux devront baisser en prévision de la falaise des renouvellements hypothécaires pour éviter une crise profonde et prolongée (plutôt qu’une légère récession corrective). .

Cela signifie que la banque centrale devra changer de posture assez rapidement – ​​nous pensons au premier semestre 2024. Le processus de changement de posture sera facilité par la demande déjà stagnante et la désinflation continue. Nous ne pensons pas que les marchés aient encore pleinement pris conscience de l’ampleur de l’assouplissement qui sera nécessaire (ou du moment probable), et nous ne pensons pas que les investisseurs soient préparés à ce que l’écart entre les taux canadiens et américains se creuse considérablement (le gouvernement fédéral des États-Unis La réserve restera probablement inchangée plus longtemps que la Banque du Canada). Cela nous rend optimistes à l’égard des obligations du gouvernement du Canada, tant dans le sens absolu que relatif, alors que les arguments en faveur d’une dépréciation du huard sont solides.

Dylan Smith est économiste principal au sein du cabinet de recherche indépendant Rosenberg Research & Associates Inc. fondé par David Rosenberg. Pour recevoir davantage d’informations et d’analyses de David Rosenberg, vous pouvez vous inscrire pour un essai gratuit d’un mois sur Rosenberg Research. site web.

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