David Rosenberg : Le logement est à la tête de la myriade de vulnérabilités auxquelles sont confrontés les ménages canadiens

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Par David Rosenberg et Julia Wendling

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À maintes reprises, nous avons souligné que, malgré la résilience exceptionnelle dont l’économie canadienne a fait preuve tout au long de la pandémie, les vulnérabilités financières associées à une exposition sans précédent au bouillonnant marché immobilier résidentiel et aux niveaux extrêmes d’endettement des ménages restent des sujets de préoccupation importants. Maintenant, alors que les taux d’intérêt devraient augmenter au cours des prochains trimestres, la Banque du Canada tire encore une fois la sonnette d’alarme.

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En effet, Paul Beaudry, qui siège au conseil des gouverneurs de la banque centrale, a récemment averti les investisseurs que ces risques restaient élevés, et a souligné que l’amélioration antérieure du bilan des ménages tout au long de la pandémie s’est depuis inversée (« les vulnérabilités liées à l’endettement élevé des ménages semblent augmenter à nouveau après une légère pause », a-t-il déclaré).

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Alors que les niveaux d’endettement des ménages reprennent leur tendance à la hausse à un moment où la spéculation des investisseurs sans précédent fait grimper les prix des logements à des sommets plus élevés – un phénomène qui est susceptible de s’avérer très sensible à toute variation des taux d’intérêt – les ménages sont extrêmement vulnérables face à la crise anticipée de la Banque des Cycle de hausse des taux au Canada.

Comme nous le savons tous, l’activité immobilière a été incroyablement forte depuis que le virus COVID-19 a franchi pour la première fois les frontières du Canada au début de 2020. Plus bas record taux hypothécaires combiné à la révolution du «travail à domicile» qui a alimenté la demande d’espaces plus ouverts a suscité l’intérêt des acheteurs de maison (en particulier pour les maisons unifamiliales) à un moment où la croissance de l’offre était assez modérée en comparaison.

Les déséquilibres préexistants entre l’offre et la demande sur le marché du logement ont été exacerbés, comme en témoigne l’augmentation du ratio ventes/nouvelles inscriptions à près de 90 % au plus fort de la folie du logement au début de 2021, contre 66 % en février. 2020. En conséquence, les prix des maisons ont grimpé en flèche : en octobre, les prix moyens des maisons avaient augmenté de plus de 30 % depuis le début de la pandémie et l’indice des prix des maisons Teranet Composite 11 a atteint un record d’une année sur l’autre de 18,4 pour cent en août, dépassant le pic de la bulle du milieu des années 2000 de 14,1 pour cent en septembre 2006.

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Mais ce qui est particulièrement important cette fois-ci, c’est que la Banque du Canada, pour la première fois dans l’histoire, a dénoncé les investisseurs pour avoir stimulé la frénésie du marché de l’habitation (une opinion corroborée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement). « Un afflux soudain d’investisseurs sur le marché du logement a probablement contribué aux augmentations rapides des prix que nous avons vues plus tôt cette année. Dans un tel cas, les attentes d’augmentations futures des prix peuvent devenir auto-réalisatrices, au moins pendant un certain temps. Cela peut exposer le marché à une plus grande probabilité de correction. Et, s’il y en a un, les dommages peuvent s’étendre bien au-delà des investisseurs. En effet, pour de nombreux ménages, leur richesse et leur accès à un crédit à faible coût sont liés à la valeur de leur maison.

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En effet, selon la banque centrale, l’activité d’achat des investisseurs a doublé au cours de l’année écoulée, tandis que les achats effectués par les accédants à la propriété n’ont « que » augmenté de 45% au cours de la même période. Étant donné que les achats spéculatifs devraient stagner (ou chuter) alors que la Banque du Canada s’embarque dans un cycle de hausse des taux au cours des prochains trimestres, le marché canadien de l’habitation pourrait être en difficulté (bien qu’une mise en garde importante ici est que la demande pourrait être soutenue par l’afflux d’immigrants attendu alors que la phase de « réouverture » se poursuit).

Les implications d’une correction pour les ménages (ainsi que pour l’économie en général) seraient désastreuses étant donné que l’immobilier en pourcentage du revenu disponible a atteint un énorme 501,3 % – le niveau le plus élevé jamais enregistré – et à la lumière de la détérioration de la qualité des bilans des ménages.

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Comme Beaudry l’a mentionné, les Canadiens ont fait preuve d’une certaine prudence financière tout au long de la pandémie, car les impacts d’un soutien gouvernemental généreux jumelé à des possibilités de dépenses minimales conspiraient pour augmenter le revenu disponible, donnant ainsi aux ménages la possibilité de rembourser des dettes coûteuses (c’est-à-dire des dettes non garanties telles que dette de carte de crédit et marges de crédit). En conséquence, le crédit à la consommation s’est contracté pendant une grande partie de la pandémie, pour atteindre -2,7% en glissement annuel au quatrième trimestre 2020 (bien que cette tendance ait depuis régressé, atteignant 1,3% au deuxième trimestre de cette année).

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Mais le revers de la médaille est que les Canadiens ont accumulé des dettes hypothécaires alors qu’une frénésie spéculative s’est installée sur les principaux marchés de l’habitation à travers le pays et que les taux d’intérêt sont tombés à des niveaux les plus bas. Au deuxième trimestre de 2021, les prêts hypothécaires sur les bilans des ménages avaient augmenté de 9,2 % en glissement annuel, le taux de croissance le plus rapide depuis le milieu des années 2000. Le ratio du service de la dette hypothécaire a en fait augmenté légèrement, malgré la baisse des taux, les ménages profitant pleinement de l’occasion pour s’endetter davantage. Et comme la part des nouvelles hypothèques émises à taux d’intérêt variable a considérablement augmenté au cours des derniers mois (plus de 40 % au deuxième trimestre par rapport à la moyenne de 2020 de 21,4 %), bon nombre de ces nouveaux acheteurs subiront les contrecoups d’une hausse taux d’intérêt.

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Ensemble, ces forces opposées ont brièvement contribué à une amélioration du bilan des ménages canadiens alors que le ratio de la dette au revenu disponible est tombé à un creux de 158,9 % en six ans au début de 2021, contre 167,5 % avant COVID. -19, mais la tendance à la baisse de l’ère pandémique s’est depuis inversée, atteignant 164% au deuxième trimestre. Bien qu’il soit encore inférieur aux niveaux d’avant la pandémie, il est particulièrement préoccupant que cette évolution vers le haut soit largement due aux nouveaux prêts hypothécaires souscrits par des emprunteurs très endettés (ceux dont le ratio prêt/revenu est élevé). Et cette tendance à la détérioration de la qualité des prêts ne devrait pas s’arrêter comme l’a prévenu Beaudry : « D’ici la fin de 2021, la part des ménages très endettés aura probablement plus que inversé son amélioration initiale et dépassé son 2019 ».

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Compte tenu de la dépendance excessive des ménages canadiens à l’égard du marché immobilier résidentiel instable, la situation à l’approche du cycle de hausse des taux de la Banque du Canada semble plutôt préoccupante, c’est le moins qu’on puisse dire. Surtout, tout recul de l’espace immobilier aurait des implications négatives sur la consommation (et, par conséquent, le PIB) car, comme l’a déclaré Beaudry : « Une baisse des prix des logements pourrait également réduire la consommation des ménages, car de nombreuses personnes utilisent leur maison comme garantie marge de crédit sur valeur domiciliaire ou refinancer leur prêt hypothécaire.

Ces forces pourraient agir comme un frein sur l’économie pendant un certain temps, car l’histoire montre que la dette accumulée à des taux d’intérêt bas est susceptible de rester avec les consommateurs pendant une bonne partie de l’avenir. La réalité est qu’avec un endettement élevé et l’incidence croissante des ménages qui s’efforcent de financer des maisons surévaluées, l’histoire de la reprise canadienne demeure malsainement vulnérable au marché immobilier précaire.

Poste Financier

David Rosenberg est le fondateur du cabinet de recherche indépendant Rosenberg Research & Associates Inc. Julia Wendling y est économiste. Vous pouvez vous inscrire pour un essai gratuit d’un mois sur Rosenberg’s site Internet.

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