David Rosenberg : La bulle immobilière du Canada a finalement éclaté — ne sous-estimez pas l’impact

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Par David Rosenberg et Krishen Rangasamy

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La bulle immobilière canadienne a éclaté, les prix ayant chuté de 14 % par rapport au sommet atteint au premier trimestre de l’année. En ce qui concerne l’abordabilité des maisons – le ratio des versements hypothécaires au revenu – nous estimons qu’il faudra une autre baisse de 25 % du prix des maisons pour que l’abordabilité revienne à sa moyenne historique. Cela réduirait à peu près 1 000 milliards de dollars en capital immobilier, suffisamment pour générer de graves effets de richesse négatifs.

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Abordez l’impact du resserrement de la politique de la Banque du Canada sur les paiements d’intérêts par les ménages, et il n’est pas difficile de voir les dépenses de consommation sur place en 2023.

En termes simples, une récession s’annonce dans le Grand Nord Blanc. Ainsi, les investisseurs feraient bien de rester à l’écart des actions liées aux biens et services de consommation discrétionnaire et à la construction résidentielle, tout en augmentant l’exposition aux obligations du gouvernement canadien, qui devraient bénéficier de l’effet anti-inflationniste de la récession.

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La bulle immobilière a éclaté

Quiconque regarde l’Indice composite des prix des maisons MLS peut dire avec confiance que la tristement célèbre bulle immobilière du Canada a finalement éclaté. Le pic a été atteint en mars et les prix des maisons ont chuté au cours de chacun des sept mois suivants.

On peut remercier la Banque du Canada pour cela, car sa hausse de 350 points de base des taux d’intérêt depuis février, associée à un resserrement quantitatif, représente le rythme de resserrement politique le plus agressif jamais enregistré. La bulle n’avait aucune chance de persister dans de telles conditions, un point que nous avons répété à maintes reprises dans nos publications cette année.

Depuis le pic de mars, les prix des maisons ont chuté d’environ 14 %. La question est maintenant de savoir de combien les prix de l’immobilier peuvent-ils encore baisser ? Il y a d’énormes incertitudes à portée de main : par exemple, l’orientation future des taux, du marché du travail, de la politique budgétaire, etc. Mais nous pouvons nous forger une opinion en examinant l’accessibilité des logements pour évaluer l’ampleur de la surévaluation des prix des logements.

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Ce qu’il faut pour ramener l’abordabilité à la maison

Et ici, nous parlons du ratio des versements hypothécaires au revenu. Grâce aux hausses de taux de la Banque du Canada, le ratio s’est envolé cette année, bien au-delà de la moyenne historique. Pour que l’abordabilité revienne à la moyenne, nous aurons besoin soit d’un taux hypothécaires ou une correction massive du prix des maisons, que nous estimons à 25 % de plus que ce que nous avons déjà vu jusqu’à présent cette année.

Qu’est-ce qu’une baisse supplémentaire de 25 % des prix de l’immobilier ferait à l’économie ? Ici aussi, il y a beaucoup d’incertitude quant à l’ampleur du coup correspondant à la construction résidentielle et à la consommation, mais le résultat final est clairement négatif.

Prenez la consommation. Une baisse supplémentaire de 25 % des prix des maisons anéantirait environ 1 000 milliards de dollars en capital immobilier. Et si vous considérez l’estimation de la Banque du Canada d’un effet de richesse immobilière de six cents sur le dollar, cela se traduit par une baisse de la consommation de 60 milliards de dollars, soit 4 % de la consommation annuelle.

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Les effets de richesse pourraient être plus puissants que vous ne le pensez

Le coup global porté à la consommation est, bien sûr, beaucoup plus élevé que cela. Pour commencer, il y a des raisons de croire que les effets de richesse immobilière sont devenus plus puissants depuis que la banque centrale a publié ses estimations il y a plus de 15 ans.

La part de la valeur nette du logement dans la valeur nette des ménages a considérablement augmenté au cours des 15 dernières années, atteignant un record de 41 % à la fin du deuxième trimestre de 2022. Cette part a probablement chuté au troisième trimestre dans le contexte de la nouvelle correction des prix de l’immobilier. (nous attendrons les données mises à jour de Statistique Canada pour confirmer), mais pas tant que ça étant donné que les actifs financiers (également une grande partie de la valeur nette) n’ont pas bien performé non plus au cours du trimestre.

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Quoi qu’il en soit, les effets négatifs de la richesse immobilière ne doivent pas être sous-estimés compte tenu de la part importante de la valeur nette du logement dans la valeur nette des ménages.

En plus des effets négatifs sur la richesse immobilière probablement plus forts que prévu, il y a aussi des impacts négatifs plus directs des taux d’intérêt plus élevés à prendre en compte : par exemple, des versements hypothécaires plus élevés (ce qui laisse moins de dollars à dépenser ailleurs) et des achats plus faibles de gros- articles de billet (les achats d’automobiles et d’électroménagers sont souvent effectués à crédit).

L’augmentation de taux hypothécaires jusqu’en septembre de cette année a coûté aux Canadiens (avec des hypothèques existantes au début de l’année) 17 milliards de dollars supplémentaires en paiements d’intérêts. Et c’est sans compter l’impact des taux plus élevés sur les paiements liés aux nouveaux prêts hypothécaires cette année. Alors que la Banque du Canada annonce clairement que de nouvelles hausses de taux sont en cours, la douleur (directe et indirecte) deviendra plus intense pour les consommateurs en 2023.

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En bout de ligne

La correction en cours des prix de l’immobilier a de la marge. Une autre baisse de 25 % des prix des maisons serait nécessaire pour ramener l’abordabilité à sa moyenne historique. La baisse connexe de la valeur nette du logement, que nous estimons à environ 1 000 milliards de dollars, prendrait au moins 4 % de la consommation en raison des seuls effets négatifs de la richesse immobilière.

Si l’on s’attaque aux impacts plus directs de la hausse des taux d’intérêt, il n’est pas difficile d’envisager que les dépenses de consommation se soustraient à la croissance annuelle du PIB en 2023 pour la quatrième fois seulement. Le fait que les trois autres cas (1982, 1991 et 2020) étaient tous des récessions devrait vous dire tout ce que vous devez savoir sur les perspectives économiques de l’année prochaine.

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Pour les investisseurs, des perspectives aussi ternes justifient d’éviter les actions de consommation discrétionnaire et de construction résidentielle, tout en augmentant l’exposition aux obligations du gouvernement canadien, qui devraient profiter de la récession qui freine l’inflation.

David Rosenberg est le fondateur de la société de recherche indépendante Rosenberg Research & Associates Inc. Krishen Rangasamy y est économiste mondial principal. Vous pouvez vous inscrire pour un essai gratuit d’un mois sur Site Internet de Rosenberg.

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