Dans un marché immobilier canadien en pleine ébullition, une offre accrue pourrait signifier une baisse de l’accessibilité, prévient un rapport

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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Tout le monde sait que le Canada doit construire un nombre important de logements pour rétablir l’accessibilité au logement, mais établir une estimation acceptable est une tâche difficile et très controversée.

Un récent rapport d’Oxford Economics a alimenté le débat en présentant une nouvelle estimation qui diffère de celles précédemment avancées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et le Directeur parlementaire du budget (DPB). Malgré les différences entre les estimations, le consensus demeure clair : le Canada doit construire des millions de logements supplémentaires, ce qui pourrait ne pas suffire à rétablir l’accessibilité sur les marchés à forte demande de Toronto et de Vancouver.

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Selon le rapport d’Oxford, le Canada devra construire 4,2 millions de nouveaux logements entre 2024 et 2035 pour rétablir l’équilibre sur le marché de l’habitation. Cela équivaut à construire 420 000 logements par an au cours de la prochaine décennie, soit près de 70 % de plus que la production moyenne de construction des dernières années.

L’estimation de 4,2 millions de logements comprend deux volets : près de 2,9 millions de logements seront nécessaires pour accueillir les nouveaux ménages qui devraient se former au cours de la décennie. 1,3 million de logements supplémentaires seront nécessaires pour remédier au déficit de logements qui s’est accumulé au fil des ans, entravant la formation de ménages. Si vos enfants adultes vivent toujours avec vous, ils sont un parfait exemple de foyer défavorisé.

Le rapport prédit que l’accessibilité financière s’améliorera progressivement au cours de la prochaine décennie, car les prix des logements devraient augmenter plus lentement que les revenus des ménages, ce qui rendra l’accession à la propriété à la portée des ménages typiques d’ici 2035.

Ces prévisions optimistes comportent toutefois une réserve importante. Si l’accessibilité devrait s’améliorer dans la majeure partie du Canada, elle pourrait ne pas s’étendre aux marchés les plus chers et les plus en demande, à savoir Toronto, Vancouver et d’autres régions où les prix des logements ont grimpé en flèche ces dernières années. En fait, le rapport suggère que l’augmentation de l’offre de logements dans ces marchés plus chers pourrait par inadvertance stimuler davantage la demande, ce qui pourrait annuler les avantages d’une offre supplémentaire.

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L’argument de la demande induite implique que la croissance de la demande de logements — et par conséquent, des prix — dépassera la croissance prévue de l’offre, ce qui maintiendra les marchés canadiens à forte demande relativement inabordables.

Toronto et Vancouver ressemblent aux marchés immobiliers mondiaux de New York et de Londres, où la demande dépasse constamment l’offre. Cela est dû en grande partie à des barrières physiques et administratives qui ralentissent la construction et limitent les types de logements pouvant être construits. Il en résulte des prix et des loyers constamment élevés.

Oxford Economics soutient que l’estimation de la SCHL selon laquelle 3,45 millions de logements supplémentaires seraient nécessaires entre 2021 et 2030 est excessive. Son analyse suggère que seulement 1,1 million de logements supplémentaires sont nécessaires. Pour une période légèrement différente, de 2024 à 2030, le Bureau du directeur parlementaire du budget estime qu’il faudra environ 0,9 million de logements supplémentaires.

Comment expliquer les différences entre les estimations? Un facteur clé réside dans les hypothèses sous-jacentes à chaque calcul, la plus cruciale étant le seuil de prix abordable. Ce qu’une organisation considère comme un prix abordable peut néanmoins être inabordable pour une autre. De plus, les estimations de la SCHL sont explicitement désagrégées au moins à l’échelle provinciale, alors qu’Oxford Economics ne fournit que des estimations nationales. Les nuances des marchés régionaux les plus peuplés et les plus inabordables peuvent se perdre dans les estimations agrégées à l’échelle nationale.

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L’inconvénient d’un surinvestissement dans le secteur du logement est la sous-capitalisation potentielle d’autres secteurs productifs de l’économie, comme les machines, l’équipement et les produits de propriété intellectuelle. Cet argument est convaincant, d’autant plus que l’augmentation des investissements dans le secteur résidentiel a coïncidé avec un déclin de la croissance de la productivité – une tendance que Wulong Gu, économiste à Statistique Canada, attribue à « un manque d’investissement » dans ces autres secteurs cruciaux.

L’Institut Fraser appuie ce point de vue, soulignant que de 2014 à 2021, le logement a représenté 34,1 % de l’investissement total au Canada, contre 18,5 % aux États-Unis. Au cours de la même période, les investissements dans d’autres secteurs productifs, comme les produits de propriété intellectuelle, se sont élevés à 27,7 % aux États-Unis, contre seulement 12,6 % au Canada.

Il existe un large consensus : le Canada doit construire des millions de logements supplémentaires pour rétablir l’accessibilité à la propriété. Même l’Institut Fraser, malgré ses inquiétudes concernant la productivité, reconnaît que « le Canada a clairement besoin d’investissements supplémentaires dans le logement résidentiel ». Si le Canada veut vraiment améliorer l’accessibilité à la propriété, il doit agir de manière décisive et accélérer la construction de logements dès maintenant.

Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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