La Grande-Bretagne possède le système de planification familiale le plus intrusif au monde. Il exerce un contrôle même sur les plus petits développements – repeindre votre porte d’entrée, installer une antenne parabolique ou paver votre jardin avant.
Parce que les pouvoirs de planification sont répartis sur 365 conseils en Angleterre et que les services de planification sont harcelés et mal financés, que votre demande soit approuvée rapidement et efficacement, ou qu’elle croupisse pendant des semaines avant d’être refusée peut être une question de chance et de lieu.
Le développement autorisé (PD) ajoute une complication supplémentaire. Il accorde à l’avance un permis de construire global à chaque propriétaire du pays pour les petits développements non controversés. Sauf que non. Les appartements n’ont pas de droits de propriété intellectuelle, pas plus que la plupart des maisons dans les zones de conservation, ou la plupart des maisons construites après la Seconde Guerre mondiale. Ils sont également soumis à une longue liste de tests et de conditions complexes. Pour la plupart des ménages, l’aménagement autorisé complique plutôt qu’il ne simplifie le processus d’agrandissement ou d’amélioration de leur maison.
Chaque année, des milliers de citoyens honnêtes et respectueux des lois font l’objet de procédures d’exécution – accusés d’avoir enfreint le contrôle de l’urbanisme et confrontés à la perspective de démolir une extension ou d’inverser une autre forme de développement qu’ils pensaient être un PD ou avaient un permis de construire. Comment naviguer dans ces eaux agitées ?
Prenez des conseils professionnels. Seulement 0,01 pour cent (pas une statistique réelle) des propriétaires et des petits promoteurs utilisent les services d’urbanistes agréés. La plupart prennent conseil auprès de l’homme du pub ou écoutent la voix dans leur tête. Trop de gens embauchent le mauvais designer et soumettent la mauvaise candidature. Dans la plupart des cas que je traite, l’erreur cruciale a été commise au tout début du processus, lorsque le propriétaire a lésiné sur les services d’un designer décent et s’est lancé dans la bataille sans y être préparé.
Je suis un garde-chasse devenu braconnier. J’ai travaillé comme urbaniste à l’Agence de l’environnement et dans les services d’urbanisme des collectivités locales, dans une société de promotion immobilière et en tant que consultant en urbanisme privé, avant de finalement créer Just Planning (just-planning.co.uk), spécialisé dans l’aide aux ménages. et les petits développeurs qui ont rencontré des problèmes de planification.
En tant qu’urbaniste municipal, j’ai décidé du sort de milliers d’extensions et d’autres développements à petite échelle, en tapant joyeusement un grand NON rouge presque aussi souvent qu’un OUI vert réticent. Je peux vous dire que les planificateurs sont un peu excités par leur pouvoir de mettre fin aux rêves des propriétaires – c’est parfois le seul avantage d’un travail qui a un peu la même chose, c’est un euphémisme.
Les concepteurs et les candidats sont frustrés lorsque les conseils refusent le permis de construire sans vraiment travailler avec eux pour améliorer d’abord la demande. C’est un point juste, mais la réalité est que les planificateurs n’ont ni le temps ni les ressources (ou l’envie) de faire le travail de concepteur à leur place. Les politiques de planification sont des informations publiques – il est important de les consulter avant de postuler.
Les planificateurs du Conseil doivent cependant assumer une partie du blâme. Certains refus sont clairement, évidemment, injustes. D’autres demandes sont refusées parce que le planificateur a mal compris la nature de la proposition ou a précipité le traitement de la demande. Certaines décisions sont mesquines. Certains planificateurs pensent qu’ils sont en guerre avec les candidats, protégeant l’intégrité du front intérieur des incursions d’extension ignobles.
Lorsque je travaillais en tant que planificateur municipal, j’ai vu d’innombrables personnes soumettre une demande à moitié préparée et se voir refuser à juste titre, ou soumettre un projet décent et se faire refuser injustement, puis abandonner tout simplement. De tels refus signifient que les gens dans tout le pays, ayant dépensé des centaines et des milliers de livres sur leur demande, doivent se passer de l’extension qui donnerait à leurs enfants leur propre chambre ou à la famille une grande salle de petit-déjeuner lumineuse. Pire, ils obtiennent l’autorisation d’une proposition de compromis qui n’est pas vraiment ce qu’ils voulaient.
Cela m’a attristé lorsque j’ai dû refuser des candidatures pour des propositions mal conçues ou tout simplement pas présentées d’une manière que je pouvais persuader mes supérieurs hiérarchiques de soutenir, et que je n’ai plus jamais entendu parler du candidat. Ont-ils complètement abandonné ? Dans la plupart des cas, je pouvais voir les petits changements qui auraient rendu leur proposition acceptable. Les urbanistes sont censés donner des conseils généraux sur les raisons pour lesquelles une demande est refusée, mais ne peuvent pas donner des conseils qui devraient provenir de leur architecte ou de leur consultant en urbanisme. Mes décisions de planification ont souvent donné de très mauvais résultats et dans de nombreux cas, j’aurais aimé pouvoir expliquer aux candidats comment faire appel de ma décision.
Fin 2014, j’ai demandé un permis de construire pour agrandir mon petit appartement au rez-de-chaussée dans l’ouest de Londres. Je travaillais à l’époque comme urbaniste pour un autre conseil, dans l’est de la ville. Il ne m’est vraiment jamais venu à l’esprit que l’on pourrait me refuser la permission. J’étais un planificateur expérimenté ; J’ai compris les politiques et les conseils locaux, et l’extension pour laquelle je postulais était conventionnelle et ennuyeuse. J’étais tellement confiant que je n’ai pas pris la peine d’appeler le responsable du dossier et d’essayer d’influencer la décision.
Ma candidature a été refusée. Le planificateur m’a conseillé de soumettre à nouveau, réduisant considérablement la taille de l’extension. Je l’ai fait, j’ai obtenu l’autorisation et j’ai exécuté les travaux. Six mois plus tard, mon voisin d’à côté a demandé une extension qui correspondait exactement à celle pour laquelle on m’avait initialement refusé le consentement (c’est-à-dire plus grande que ce que j’avais finalement construit). Sa demande a été approuvée par le même agent qui m’avait refusé. À ce jour, je regrette de ne pas avoir combattu plus fort pour obtenir le résultat que je voulais. À l’époque, l’expérience m’a ouvert les yeux sur l’impact que les décisions aléatoires et injustifiées des planificateurs individuels peuvent avoir sur l’humble propriétaire et la jouissance légitime de leur maison.
J’ai quitté la planification du conseil (et j’ai rejoint le côté obscur) parce que je voulais aider à la fois les personnes qui soumettaient des candidatures faibles au départ, avec peu d’espoir de succès, et les personnes qui étaient traitées de manière si injuste par notre système de planification défaillant. Dans le premier cas, de simples changements peuvent rendre un mauvais schéma acceptable. Dans ce dernier cas, vous devez soustraire totalement la demande à la commune et faire reconsidérer la décision par un inspecteur de l’Etat par le biais d’un recours en matière d’urbanisme.
Mon entreprise, Just Planning, est un spécialiste des appels. J’ai personnellement soumis des milliers d’appels de planification et j’ai gagné la plupart d’entre eux. Je sais à quel point il peut être facile d’obtenir la permission pour ce que vous voulez, et combien de personnes se retrouvent avec quelque chose de moins que cela. Nos maisons sont nos biens les plus précieux et les endroits où nous passons une grande partie de notre temps. Une extension dure éternellement (à peu près) et il est important de bien faire les choses.
Ce livre est destiné aux ménages qui s’impliquent dans le système de planification et qui ont besoin d’être guidés. Il intéressera également les concepteurs et les promoteurs immobiliers, qui sont également aux prises avec un système de planification compliqué. Cela commence par une diatribe sur les échecs de la planification lorsqu’il s’agit de développements à plus petite échelle. Il décrit ensuite six étapes clés du parcours de planification : obtenir la bonne conception, exploiter les droits de développement autorisés, comprendre comment les décisions de planification sont prises, appliquer de manière tactique et efficace, faire appel d’un refus et éviter les mesures coercitives. Il se termine par quelques astuces – les trucs et astuces que j’ai appris au fil des ans qui peuvent faciliter votre passage dans le labyrinthe de la planification.
Avis de non-responsabilité : je donne des conseils généraux tirés de ma propre expérience au fil des ans. Cela s’applique principalement à l’Angleterre et au Pays de Galles – les systèmes de planification sont légèrement différents en Écosse et en Irlande du Nord (bien que les principes soient les mêmes). Mes conseils ne prétendent pas être exhaustifs. La planification est un monde complexe, comme vous êtes sur le point de le découvrir, alors demandez toujours des conseils professionnels adaptés à votre situation, avant de vous fier aux informations des pages suivantes.
Vous remarquerez peut-être que je me réfère indifféremment aux « planificateurs » et aux « agents de dossier » – dans les deux cas, je veux dire les employés du conseil qui traitent et évaluent les demandes d’aménagement. Par facilité de compréhension (et par force d’habitude), j’appelle « conseils » les instances qui décident des demandes d’urbanisme, bien que j’entende à proprement parler « autorités locales de planification ». J’appelle les personnes qui préparent et soumettent les demandes d’urbanisme les « concepteurs » – j’évite d’utiliser le terme « architecte » car toutes les personnes qui préparent et soumettent les demandes d’urbanisme ne sont pas des architectes à part entière (et elles n’ont pas besoin d’être ) et le terme « dessinateur » semble maladroit et maladroit. Les termes que vous ne connaissez peut-être pas (les planificateurs adorent le jargon !) sont mis en évidence en gras et définis dans le glossaire à la fin du livre.