Comment obtenir un prêt hypothécaire lorsque vos revenus actuels ne suffisent pas

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C’est une histoire courante partout au Canada.

Les gens voient les taux baisser ; ils veulent acheter une maison — peut-être parce qu’ils ne pensent pas que les prix resteront bas très longtemps — mais ils ne peuvent pas prouver qu’ils disposent de revenus suffisants pour obtenir un prêt hypothécaire.

Que faire ? À moins que vous ne soyez un nouveau professionnel, comme un médecin ou un dentiste, ou que vous soyez éligible à des programmes de prêts de niche rigides, ou que vous puissiez obtenir une approbation en fonction d’une valeur nette importante, les grandes banques vous montreront probablement la porte.

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Heureusement, les grandes banques ne monopolisent pas complètement le marché hypothécaire canadien. Les prêteurs alternatifs vous prêteront souvent davantage en fonction de votre capacité globale de remboursement. Et cette capacité ne dépend pas uniquement de votre revenu actuel.

Voici quatre façons dont les prêteurs autres que les six grandes banques peuvent vous qualifier lorsque votre revenu actuel ne suffit pas.

1. Revenu contributif

Les membres de la famille participent souvent aux factures – pensez à votre grand-mère qui vit dans la chambre d’amis ou à vos parents dans une suite pour beaux-parents. Ces membres de la famille ne sont peut-être pas titulaires du titre de propriété, mais les prêteurs alternatifs prendront en compte leurs paiements pour vous aider à obtenir un prêt hypothécaire.

Certains prêteurs incluront également des revenus à temps partiel ou des revenus de travail à la demande bien documentés (bricoleur, chauffeur Uber, etc.) sans exiger l’historique habituel des revenus sur deux ans.

« Les Canadiens sont très créatifs lorsqu’il s’agit de trouver des moyens de gagner plus d’argent pour leur famille », explique Grant Armstrong, responsable des prêts hypothécaires à la Community Trust Company du Questrade Financial Group. « En tant que prêteur, nous recherchons dans ces cas-là des revenus raisonnables qui présentent une tendance constante et qui peuvent être documentés pour les trois, six, neuf ou 12 derniers mois. »

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Pour certains emprunteurs qui ont de nouvelles activités en espèces, des relevés bancaires ou des lettres de référence peuvent être les seuls documents nécessaires. Essayez d’obtenir l’approbation d’une grande banque, surtout si vous avez un score de crédit faible.

2. Revenus futurs

Pour les professionnels tels que les médecins, les dentistes ou les avocats, une augmentation future des revenus est presque inévitable, et de nombreux prêteurs sont prêts à parier là-dessus.

Les emprunteurs non professionnels peuvent également avoir des revenus futurs admissibles, notamment ceux qui s’attendent à recevoir une pension alimentaire, une pension alimentaire, un loyer ou une pension de retraite à court terme.

Même les nouveaux arrivants qui viennent de lancer une entreprise canadienne ou ceux qui passent d’un salaire régulier à un travail indépendant trouveront des prêteurs prêts à donner le feu vert. Il leur suffit de prouver que leur source de revenus est établie.

3. Actifs liquides

Certains prêteurs calculent le montant que vous pouvez vous permettre en supposant que vous pourriez transformer vos actifs en liquidités. « Si vous avez des actifs importants, nous avons des programmes qui peuvent en tirer parti au cours des prochaines années », explique Armstrong.

Les espèces, ou tout ce qui peut être facilement converti en espèces, peuvent aider un prêteur à justifier des exceptions à ses limites de ratio d’endettement (c’est-à-dire le pourcentage maximal du revenu brut qu’un prêteur autorise pour le logement et les paiements de dettes). Certains prêteurs envisageront même les REER comme un moyen de justifier un montant de prêt plus élevé.

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4. Actifs futurs

Les emprunteurs qui ont mis en vente une autre propriété, qui disposent d’un fonds fiduciaire disponible ou qui s’attendent à un héritage pendant la durée du prêt hypothécaire ont tous un avenir disponibilité de trésorerieLes prêteurs alternatifs compteront souvent un pourcentage de ces actifs comme moyen de service de la dette ou de remboursement de l’hypothèque.

Certains prendront même en compte les liquidités conservées sur un compte professionnel, à condition qu’elles ne soient pas grevées et que vous ayez un accès illimité à cet argent à tout moment.

Le compromis

Dans la vie comme dans le financement hypothécaire, la flexibilité a souvent un prix. Les prêteurs alternatifs facturent des taux plus élevés en raison du coût plus élevé de l’obtention de fonds et du risque plus important qu’ils impliquent.

En règle générale, les emprunteurs qui remplissent les conditions requises paieront aux prêteurs non privilégiés un taux d’intérêt supérieur d’au moins un à un point et demi de pourcentage, plus des frais de 1 %, à condition qu’ils aient un profil de crédit solide, au moins 20 % de fonds propres et un logement commercialisable. Une valeur nette inférieure pourrait faire augmenter votre taux d’intérêt d’au moins 30 à 50 points de base supplémentaires, si le prêteur accepte même l’accord.

Si vous avez manqué plusieurs paiements au cours des dernières années, ou si votre maison n’est pas en ville ou en banlieue, ou si le montant de l’hypothèque est largement supérieur à 1 million de dollars, ou s’il s’agit d’un bien d’investissement, attendez-vous à payer beaucoup plus.

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Et à propos de ces fonds propres, ils sont essentiels pour les prêteurs non privilégiés. Ils exigent une importante marge de sécurité en fonds propres pour se prémunir contre les taux de défaut plus élevés typiques des emprunteurs non privilégiés. C’est la seule façon pour eux de s’assurer qu’ils récupéreront leurs fonds si les choses tournent mal et que l’emprunteur ne paie pas.

En général, plus votre crédit est douteux ou votre situation financière est instable, plus vous aurez besoin de fonds propres, parfois jusqu’à 35 % ou plus. Certains prêteurs autorisent les deuxièmes hypothèques après la première, ce qui vous permet d’emprunter davantage, mais vous n’apprécierez pas le taux d’intérêt de cette deuxième hypothèque.

Il faut en conclure que la boîte à outils d’un courtier en prêts hypothécaires est très fournie pour obtenir l’approbation d’un emprunteur. Si vous ne pouvez pas le faire auprès d’une banque mais que vous souhaitez quand même obtenir un prêt hypothécaire, la question se résume essentiellement à une seule : « Comment comptez-vous effectuer vos paiements hypothécaires aujourd’hui, demain et dans un an ? »

Cependant, ce n’est pas parce que quelqu’un peut obtenir un prêt hypothécaire qu’il doit le faire. Toutes ces solutions de contournement sont destinées aux personnes qui peuvent payer leur prêt hypothécaire sans se poser de questions. Si vous avez le moindre doute à ce sujet, continuez à louer.

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Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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