« Comme un ensemble Ikea » : la construction préfabriquée est-elle la solution aux problèmes d’offre de logements au Canada ?

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« C’est comme assembler un ensemble Ikea », a déclaré Craig Mitchell, directeur de BlackBox Offsite Solutions Ltd., un expert en construction hors site, tout en expliquant la simplicité de la construction de maisons préfabriquées.

« Vous pouvez construire le bâtiment et le modéliser (dans une usine), puis vous pouvez le décomposer en panneaux ou composants individuels. Tous ces panneaux peuvent être envoyés à l’arrière d’un camion plateau puis montés sur place.

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La construction modulaire préfabriquée n’est pas une idée nouvelle : ses origines remontent à la ruée vers l’or aux États-Unis et au plan de Winston Churchill pour lutter contre la pénurie de logements au Royaume-Uni après la Seconde Guerre mondiale.

Mais c’est une option qui suscite un nouvel intérêt alors que le Canada est aux prises avec un manque de logements abordables et une pénurie de main-d’œuvre qualifiée qui limite les tentatives de construire plus rapidement.

Selon un récent sondage de KPMG Canada, environ 90 % des entreprises de construction signalent que la pénurie de main-d’œuvre ou de métiers qualifiés nuit à leur capacité de soumissionner pour des projets et de respecter les délais des projets. Ils croient également que l’intégration des technologies numériques peut améliorer l’efficacité de leur main-d’œuvre pour atténuer ces pénuries de main-d’œuvre. La construction préfabriquée ou modulaire a été présentée comme l’une des technologies ayant le potentiel de remodeler l’industrie en offrant une approche qui minimise la dépendance à l’égard de la main-d’œuvre traditionnelle sur place.

« La technologie peut aider l’industrie de la construction à relever les défis du logement et des infrastructures au Canada », a déclaré Tom Rothfischer, associé et leader national de l’industrie chez KPMG Canada, dans le rapport. « Les outils numériques, s’ils sont utilisés intelligemment, permettent d’économiser du temps et de l’argent, de réduire les déchets et d’améliorer la sécurité et la productivité des travailleurs. En bref, ils aident à réaliser les projets dans les délais ou en avance sur le calendrier et le budget. »

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La construction préfabriquée implique la fabrication hors site d’éléments de construction dans des environnements d’usine contrôlés, qui sont ensuite transportés sur le chantier pour être assemblés.

Selon l’étude paysagère de 2022 de Mitchell commandée par Forestry Innovation Investment sur la préfabrication au Canada, la préfabrication en bois – qui combine le bois massif, les panneaux et la construction modulaire volumétrique – attire l’attention en raison de ses avantages en matière de durabilité et des développements techniques et commerciaux en cours.

L’industrie canadienne du bois massif progresse encore en termes de capacité de production et de pénétration du marché par rapport à l’Europe, mais le marché est de plus en plus connu et accepté, alimenté par la demande du secteur public, le soutien gouvernemental, la recherche et les profils de projets de l’industrie.

Mais même avec une acceptation croissante par les consommateurs et le soutien du gouvernement, le secteur de la construction est aux prises avec une pénurie de main-d’œuvre qualifiée, ce qui entrave toute transition rapide vers de nouvelles méthodes.

« Le problème est qu’il y a toute cette nouvelle technologie de construction parce qu’elle est sexy en ce moment, mais du point de vue de l’adoption, il est très difficile de la faire adopter dans le processus de construction traditionnel… parce que la main-d’œuvre n’est pas là », a déclaré Mitchell.

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Au milieu de la crise de l’offre de logements au pays, il y a eu une baisse significative de l’emploi dans la construction en juillet, avec 45 000 emplois de moins, soit une baisse de 2,8 %. Cela fait suite à une réduction plus modeste en juin, lorsque 14 000 emplois ont été perdus. L’emploi dans la construction a diminué de 71 000 depuis janvier. Ce ralentissement a compensé la croissance cumulée de 65 000 emplois de septembre 2022 à janvier 2023.

Au rythme actuel de construction, le parc de logements du Canada augmentera d’environ 2,3 millions d’unités d’ici 2030, pour atteindre un total de près de 19 millions d’unités. Mais la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a calculé qu’environ 3,5 millions d’unités supplémentaires seront nécessaires pour atteindre les objectifs d’abordabilité du logement.

Mitchell a déclaré qu’une transition vers des méthodes de construction alternatives pourrait permettre aux projets d’être livrés plus efficacement et plus rapidement.

Plus tôt cette année, Mitchell et son équipe ont achevé la construction d’un immeuble d’appartements préfabriqués en bois de quatre étages dans les Prairies en 12 mois, alors que l’approche de construction traditionnelle aurait généralement pris de 14 à 16 mois.

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« Quatre mois de conception. Un mois ou deux pour commander tout le matériel. Quelques mois de construction du projet dans l’usine, puis trois à quatre mois pour le terminer sur place », a déclaré Mitchell. « Ainsi, la partie réelle des travaux sur le site dure en fait moins de six mois, du début à la fin, des fondations à la finition du bâtiment. »

L’utilisation de matériaux préfabriqués semble être une solution logique pour relever certains des défis du marché de l’habitation, mais l’adoption de cette technologie se heurte à un obstacle supplémentaire, a déclaré Kevin Lee, directeur général de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations (ACCH) : l’instabilité des taux d’intérêt.

« Avec des taux d’intérêt bas, nous avons eu beaucoup de mises en chantier en 2021 et 2022 », a-t-il déclaré. « En 2022, les taux d’intérêt ont augmenté et donc en 2023, nous voyons… moins de mises en chantier. Lorsque vous n’avez pas la cohérence, il est plus difficile d’investir tout le capital nécessaire pour avoir plus de fabrication en usine.

Les mises en chantier en juillet ont chuté de 10 %, 254 966 mises en chantier à partir de juin, le mois le plus fort de l’année jusqu’à présent, et de 11 % dans les zones urbaines où le besoin de logements supplémentaires est plus aigu, selon la SCHL. Mais il a également déclaré que le rythme de construction restait supérieur de 7,4% à la moyenne désaisonnalisée sur cinq ans.

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Lee a déclaré que l’ACCH explorait les possibilités de collaboration avec le gouvernement fédéral pour relever ces défis. L’objectif est de faciliter l’augmentation des investissements de l’industrie et d’allouer stratégiquement ces investissements pour améliorer la capacité d’accélération de la construction de logements.

Cette approche protège contre les ralentissements économiques et prévient les faillites d’entreprises résultant d’équipements inactifs ou de niveaux de production sous-optimaux dans les usines.

« Ce n’est pas aussi simple que, ‘Construit en usine a beaucoup de sens, nous devrions donc simplement construire de cette façon' », a-t-il déclaré. « Il y a des défis d’investissement très réels pour faire beaucoup plus de logements de cette façon. »

Selon Lee, l’adoption de cette méthode de construction a également tendance à être plus coûteuse par rapport aux méthodes traditionnelles. Cependant, son principal avantage réside dans son efficacité et sa rapidité.

Il y a des défis d’investissement très réels à faire beaucoup plus de logements de cette façon

Kevin Lee, directeur général, CHBA

« En ce moment, vous payez un peu plus, mais vous bénéficiez des avantages en termes de temps », a déclaré Marlon Bray, consultant en coûts chez Altus Group, une société mondiale de logiciels et de conseils immobiliers. « Il s’agit de savoir si oui ou non ce temps vaut l’argent. »

Cependant, il a déclaré que les coûts plus élevés sont attribués au processus de fabrication et au manque de demande. Un engagement important dans la fabrication est nécessaire pour que la construction modulaire gagne plus de parts de marché et devienne plus rentable.

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« Tout comme l’optimisation de la production automobile nécessite un volume élevé d’unités, le même principe s’applique ici », a déclaré Bray. « Prenons l’exemple du camion F150 de Ford : comme ils produisent une grande quantité, le prix unitaire est d’environ 65 000 $ à 75 000 $. S’ils produisaient deux fois moins de camions, le prix augmenterait probablement à 100 000 $, et avec seulement 10 camions, il pourrait atteindre 150 000 $.

Bray a déclaré que si un gouvernement provincial, par exemple, décidait demain de s’attaquer au logement abordable et proposait un contrat pour la construction de 10 000 unités modulaires abordables sur 10 sites à Toronto, le fabricant augmenterait la production, ce qui réduirait les coûts par unité et accélérerait la construction.

En attendant, il préconise fermement la construction préfabriquée comme solution définitive à long terme aux problèmes de logement du pays.

« Ce sera la solution à long terme », a-t-il déclaré. « Il s’agit simplement d’obtenir l’engagement final des différents niveaux de gouvernement et des commandes à grande échelle qui privilégient la répétition. »

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