Combien ça coûte vraiment de porter un condo

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Épargner pour un bien immobilier à Toronto peut prendre des années. Mais pour ceux qui achètent des condos neufs, il y a plus à considérer que le prix de la vignette.

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Selon un 2020 Rapport du vérificateur de l’Ontario , environ 73 pour cent des conseils de copropriété interrogés ont signalé des augmentations de frais allant de 10 à plus de 30 pour cent au cours des deux premières années suivant l’enregistrement de la copropriété; et 75 pour cent des propriétaires de condos ont déclaré avoir connu une augmentation des frais allant de 10 à plus de 50 pour cent au cours des cinq dernières années. Lors d’un événement qui a fait la une des journaux, les résidents ont fait l’expérience un pic de 113% en frais après un l’inondation a causé de graves dommages dans un immeuble de North York.

Le rapport a également révélé qu’il n’y avait pas suffisamment de protections des consommateurs en place pour les propriétaires ou les acheteurs de copropriétés, ce qui a amené certains développeurs à « sous-estimer les frais de copropriété afin de rester compétitifs avec les autres développeurs pour attirer des acheteurs potentiels ». Selon la loi, les promoteurs doivent fournir un budget des dépenses communes estimées – en d’autres termes, les frais de copropriété mensuels – pour la première année après l’enregistrement de l’immeuble. Mais ces chiffres sont souvent inférieurs à ce que les acheteurs peuvent s’attendre à payer au cours des prochaines années.

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Murray Johnson, président de la section de Toronto et des environs de la Institut canadien de la copropriété , affirme que bien que de nombreux grands développeurs soient fiables et ne sous-estiment pas intentionnellement les frais, certains, généralement plus petits, utilisent des tactiques pour maintenir ces frais initiaux attractifs. Un exemple comprend la façon dont le financement des suites d’invités est géré. Ces suites peuvent être réservées à l’usage des visiteurs des résidents et elles sont généralement payées par une hypothèque que tous les propriétaires de l’immeuble doivent desservir. Parfois, ce versement hypothécaire est retenu pendant la première année d’occupation de l’acheteur, les versements commençant généralement la deuxième année.

« Donc, si votre [building] va payer 70 000 $ par an pour cette hypothèque, cela n’apparaît pas lorsque vous achetez l’unité – il apparaît l’année suivante », a déclaré Johnson, ajoutant que le taux d’intérêt de l’hypothèque serait indiqué dans les documents d’information de la copropriété. , quelque chose que les acheteurs devraient rechercher.

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Les promoteurs peuvent également contracter des « prêts verts » pour améliorer les systèmes du bâtiment afin qu’ils soient plus écoénergétiques, des coûts qui n’apparaîtraient pas dans les frais de copropriété mensuels jusqu’à ce que les prêts deviennent exigibles.

Irène Lee , un agent immobilier et coach en investissement immobilier basé à Toronto, affirme que de nombreux bâtiments disposent de commodités, comme des gymnases, qui sont techniquement louées aux propriétaires. Le constructeur peut subventionner le coût du bail au cours de la première année où les résidents occupent les lieux, mais s’attend à ce que les propriétaires paient la deuxième année. « Si vous lisez le [builder’s] divulgations, il dira ce qui va être loué », dit-elle , faisant écho à Johnson. « Donc, toutes ces choses sont en fait dans les documents, mais beaucoup de gens ne lisent pas les divulgations. »

Les promoteurs n’affectent généralement que les 10 % requis des frais de copropriété au fonds de réserve de l’immeuble afin de maintenir les frais mensuels initiaux bas et compétitifs. Le fonds de réserve est important car il est utilisé pour des réparations coûteuses comme le remplacement des toits ou des ascenseurs. « Nous, dans l’industrie, savons que ce nombre est beaucoup trop faible et devrait probablement être d’environ 30 %», a déclaré Murray.

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En ne mettant de côté que le minimum, les propriétaires font souvent face à des hausses mensuelles soudaines des frais de copropriété lorsque l’immeuble a besoin de travaux ou subit une dépense imprévue, comme des dégâts d’eau causés par une inondation. Si une lacune se produit avant que le conseil d’administration n’approuve un bâtiment, le constructeur en est responsable, explique Lee. « Mais [after that], c’est le syndicat de copropriété qui est responsable.

Lee conseille aux gens de vraiment jouer un rôle actif en prêtant attention au conseil d’administration de la copropriété et de voter pour des membres qui ont de l’expérience. Les copropriétés ont besoin de conseils d’administration solides composés de membres qui comprennent comment établir un budget. Se faire frapper avec un frais d’évaluation spéciale — des frais supplémentaires en plus des frais de copropriété mensuels pour couvrir les coûts imprévus lorsqu’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de réserve — peut être financièrement dévastateur, d’autant plus qu’ils se comptent souvent par dizaines de milliers.

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Avant d’investir dans un condo, il est important qu’ils fassent leurs devoirs, disent Lee et Johnson. Qu’il s’agisse d’acheter une pré-construction ou une nouvelle construction, tout le monde devrait rechercher le développeur. Pour tout bâtiment existant, les acheteurs doivent demander le certificat de statut du bâtiment, qui aide à brosser un tableau financier, et visiter l’ensemble des locaux – pas seulement l’unité qui les intéresse. Comprendre à quel point les espaces communs sont bien entretenus peut révéler à quel point le bâtiment est entretenu et si le conseil fait du bon travail.

De plus, dit Johnson, il est important que les gens comprennent que les frais de copropriété mensuels sont susceptibles d’augmenter au cours des premières années suivant l’ouverture de l’immeuble, et d’en prévoir le budget. Il dit aux gens de ne pas acheter pour les frais de copropriété qu’ils peuvent se permettre aujourd’hui, mais ceux qu’ils peuvent se permettre dans trois ans, en supposant qu’ils grimperont de 10 à 30 pour cent. Avec plus de personnes à la maison utilisant les services publics pendant la pandémie, les coûts d’un immeuble augmenteront, et avec des problèmes tels que les incendies et les inondations liés au climat qui se produisent à travers le Canada, les prix de l’assurance des copropriétés continueront également d’augmenter. . Ces frais seront répercutés sur les propriétaires.

Lee dit également de rechercher des bâtiments qui permettent la location d’Airbnb, ce qui signifie que de plus en plus d’invités entrent et sortent sans connaître le fonctionnement du bâtiment. « Si vous avez des boîtes de pizza qui descendent dans la chute à déchets, par exemple, et qu’elles restent coincées, chaque fois que quelqu’un est appelé pour réparer cette chute, les frais sont imputés à vos frais d’entretien », dit-elle.

« Si quelqu’un fait la fête et qu’une alarme incendie est déclenchée – ce qui arrive souvent dans ces condos de fête du centre-ville – cela coûte des dizaines de milliers de dollars. Cela entre aussi dans les frais de maintenance.