Chute d’un « pionnier » : ce que la faillite de WeWork signifie pour les bureaux de coworking

Contenu de l’article

Avec ses emplacements branchés et ses offres de bière gratuite, WeWork Inc. a réussi à rendre les espaces de bureau flexibles cool. Il n’y avait qu’un seul problème : l’entreprise ne parvenait pas à la faire payer.

La faillite de WeWork aux États-Unis le 6 novembre, sous le poids de plus de 13 milliards de dollars d’obligations de location de bureaux, a jeté une ombre sur les fournisseurs d’espaces de travail flexibles des deux côtés de l’Atlantique et a accru les craintes de difficultés financières pour les propriétaires de bureaux aux prises avec le passage au travail à domicile.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

Le directeur général de WeWork, David Tolley, a déclaré dans le dossier de mise en faillite de l’entreprise qu’elle avait modifié 590 baux et réduit les obligations de loyer futures de 12 milliards de dollars, mais qu’elle n’était pas en mesure de « surmonter les coûts immobiliers existants et les vents contraires du secteur ».

La question est de savoir si les problèmes du secteur des bureaux flexibles restent limités à WeWork et si d’autres entreprises de travail flexible peuvent tirer à leur avantage le passage au travail hybride provoqué par la pandémie de COVID-19.

Mark Dixon, directeur général de la plus grande entreprise d’espaces de bureaux flexibles, IWG PLC, affirme que « les difficultés et les tribulations avec WeWork » ont été un « spectacle secondaire » d’un énorme changement sur le marché des bureaux.

« Le coup dur, c’est la technologie, pas WeWork… la technologie change la façon dont les gens travaillent », a déclaré Dixon.

Les marques de bureaux flexibles espèrent que les entreprises cherchant à économiser de l’argent sur les grands bureaux statiques verront un espace flexible – allant des bureaux à l’heure jusqu’aux étages complets avec des conceptions personnalisées – comme substitut, malgré les problèmes rencontrés par le nom le plus connu du secteur.

Le coup dur, c’est la technologie, pas WeWork… la technologie change la façon dont les gens travaillent

Mark Dixon, directeur général, IWG

« La grande ironie de la faillite de WeWork est qu’elle survient au moment précis où l’industrie flexible en général connaît des performances record », a déclaré Jamie Hodari, directeur général du fournisseur de coworking basé à New York Industrious. Il a déclaré que de nombreuses entreprises abandonnaient « un siège social surdimensionné… vers un espace plus flexible et de taille plus modeste ».

Contenu de l’article

Contenu de l’article

« La faillite de WeWork est moins due au manque de demande qu’aux spécificités de leur modèle économique. »

La faillite de WeWork aggrave les défis importants auxquels sont confrontés les propriétaires de bureaux. Les taux d’inoccupation ont atteint cette année des sommets en deux décennies à Londres et dans les grandes villes des États-Unis, les entreprises réduisant leurs surfaces de bureaux.

WeWork, qui fournit 900 000 bureaux à ses clients répartis sur plus de 700 sites dans le monde, était déjà en pourparlers pour renégocier bon nombre de ses baux. Dans le cadre de son dépôt en vertu du chapitre 11 auprès du tribunal fédéral du New Jersey lundi soir, la société a demandé l’autorisation de supprimer 69 baux aux États-Unis et au Canada, dont environ 40 sites à New York.

La perte de loyers suite au départ de WeWork va faire grimper la valeur des bâtiments qu’ils laissent derrière eux. La valeur des bureaux devrait déjà chuter d’environ 50 % en moyenne dans des villes comme San Francisco et New York au cours des trois prochaines années par rapport aux niveaux de 2019, selon le cabinet de conseil Capital Economics Ltd.

Ses implantations internationales ne font pas partie de la restructuration, mais ont néanmoins subi des perturbations.

Contenu de l’article

WeWork a déclaré le 7 novembre qu’à partir d’octobre, il avait retenu 78 millions de dollars de loyers dus aux propriétaires américains et internationaux. Le propriétaire Helical PLC a annoncé la semaine dernière qu’il avait mis fin aux baux de WeWork sur six étages de Old Street à Londres pour « non-paiement du loyer ». Les entreprises ont conclu un accord à court terme pour réoccuper l’espace après que WeWork ait remboursé le loyer et les frais.

Le processus visant à se libérer des baux indésirables impliquera probablement au moins quelques batailles judiciaires. Le dépôt de bilan de WeWork répertorie plusieurs réclamations de plusieurs millions de dollars pour arriérés de loyer ou frais d’annulation de bail, dont un certain nombre est contesté.

Néanmoins, les dirigeants et les analystes de l’immobilier s’attendent à ce que l’impact direct de WeWork sur le marché des bureaux au sens large soit limité.

La société de données immobilières CoStar Group a déclaré que le retrait de WeWork représentait un « risque considérable » pour certains propriétaires, mais que son empreinte était « encore assez faible par rapport au marché dans son ensemble ». WeWork représente 0,73 pour cent du taux d’occupation à New York et moins d’un demi pour cent à San Francisco et Boston, a déclaré CoStar.

« Ce sont des braises au bord du feu », a déclaré Dixon d’IWG. IWG, qui exploite 3 455 sites dans le monde sous des marques telles que Regus et Spaces, avait déjà repris « un nombre assez important de WeWorks » et viserait à en sécuriser davantage, a-t-il ajouté.

Contenu de l’article

Ce sont des braises au bord du feu

Marc Dixon

Hodari, directeur général d’Industrious, a déclaré que certains des sites phares de WeWork seraient trop grands pour que d’autres entreprises puissent les reprendre, mais que la plupart seraient probablement rachetés. « Cela va ressembler à la façon dont fonctionne l’industrie hôtelière. Quand un Marriott ne fonctionne pas, il devient un Hyatt », a-t-il déclaré. « Ceux-ci ne vont pas tous s’éteindre, ils vont simplement être dirigés par quelqu’un d’autre. »

Cal Lee, qui conseille sur les espaces de travail flexibles à l’agence immobilière Savills, a déclaré qu’il avait « reçu des appels d’opérateurs toute cette semaine et toute la semaine dernière souhaitant prendre tous les espaces WeWork qui reviennent sur le marché ».

Lee a déclaré que WeWork avait été des « pionniers », mais « la manière dont ils ont évolué et le modèle qu’ils ont utilisé pour évoluer ont finalement causé ce stress ».

D’autres fournisseurs utilisent des modèles économiques différents qu’ils considèrent comme plus durables. Ils souhaitent éviter les baux coûteux à long terme qui ont entraîné la faillite de l’entreprise fondée par l’entrepreneur Adam Neumann.

Ces contrats ont laissé WeWork responsable du paiement du loyer, même lorsque le nombre de clients utilisant leur espace a chuté pendant la pandémie de COVID-19. WeWork a déclaré que son taux d’occupation avait rebondi à 75 pour cent en 2022, contre 45 pour cent en 2020.

Contenu de l’article

Le « grand changement » était que les concurrents au travail flexible « n’acceptaient pas ces (emplacements) dans le cadre d’un bail à loyer complet… Ils ont modifié leur modèle commercial pour reconnaître que pour obtenir de l’échelle… prendre des baux à long terme n’est pas aussi durable que accords de gestion et coentreprises », a ajouté Lee de Savills.

Dans le cadre de ces accords de partenariat ou de gestion, les propriétaires sous-traitent en effet la gestion des espaces de bureaux à des marques d’espaces de travail flexibles.

IWG a rapporté mardi que sur les 204 accords pour de nouveaux sites signés au troisième trimestre de cette année, 200 étaient « légers en capital ». Pourtant, 60 pour cent des centres IWG fonctionnent selon des baux standards, contre une minorité qui fonctionnent sous forme de coentreprises, de franchises, d’accords de gestion ou dont le loyer varie en fonction des revenus. Les baux d’IWG sont fréquemment signés par des sociétés à vocation spécifique afin de limiter le risque pour l’entreprise dans son ensemble.

Industrious a commencé à passer aux contrats de gestion en 2017 et était sur le point de supprimer progressivement tous les baux traditionnels, a déclaré Hodari. The Office Group, l’entreprise d’espaces de travail flexibles détenue conjointement par Blackstone Inc., est traditionnellement propriétaire de ses bureaux, mais son directeur général, Enrico Sanna, a déclaré qu’elle disposait d’un « nombre croissant d’accords de gestion ».

Contenu de l’article

Même avec de nouveaux modèles économiques, les marques de bureaux flexibles sont confrontées à des défis.

Certains propriétaires ont commencé à rivaliser directement en proposant leurs propres options de travail flexible. « Les espaces flexibles ne mèneront nulle part », a déclaré Nikki Gibson, directrice de la société de gestion immobilière Ashdown Phillips & Partners Ltd. De plus en plus de propriétaires se demandaient « peut-être devrions-nous le faire nous-mêmes », a-t-elle déclaré. WeWork a déclaré que certains de ses clients avaient conclu des accords directement avec les propriétaires pour rester dans leur logement.

Le marché des bureaux au sens large regorge également d’espaces bon marché disponibles à la sous-location auprès d’entreprises cherchant à réduire leurs dépenses. Tolley de WeWork a en partie imputé les malheurs de l’entreprise aux « prix sans précédent et au volume important » des espaces de seconde main.

« Aux prises avec de nombreux baux… non durables, le modèle commercial existant de WeWork est devenu de plus en plus difficile à maintenir et doit être réévalué pour s’aligner sur le marché immobilier actuel », a-t-il déclaré.

© 2023 Le Financial Times Ltd.

Contenu de l’article