Ce qu’une hausse des taux de la Banque du Canada pourrait signifier pour les prêts hypothécaires et le marché de l’habitation

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L’ère des taux d’intérêt pandémiques ultra-bas, qui a contribué à faire grimper les prix des maisons canadiennes à des sommets sans précédent, pourrait toucher à sa fin.

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De nombreux économistes prévoient que la Banque du Canada commencera à relever son taux directeur du financement à un jour dès aujourd’hui, inaugurant un environnement d’emprunt plus coûteux avec des implications potentielles pour les Canadiens lourdement endettés et le marché immobilier en effervescence.

L’ampleur de l’effet des taux plus élevés dépendra de la rapidité avec laquelle la banque centrale agira.

Lorsque la Banque du Canada augmente le taux du financement à un jour, le taux préférentiel utilisé par les banques pour prêter augmentera du même montant.

L’expert hypothécaire Rob McLister a déclaré au Financial Post que ceux qui détiennent des hypothèques à taux variable seront les premiers touchés, les coûts étant répercutés entre un jour et une semaine après une hausse des taux.

McLister a ajouté qu’une augmentation de taux de 0,25%, qui est le montant que le marché attend comme première hausse, n’aurait aucun impact sur l’admissibilité puisque le taux d’admissibilité minimum est déjà supérieur à 235 points de base par rapport aux taux fixes de cinq ans.

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«Pour les emprunteurs potentiels de premier ordre, les taux fixes actualisés sur cinq ans devraient bondir de plus de 36 points de base pour que les emprunteurs commencent à faire face à des défis de qualification. Et ce ne serait un problème que pour les demandeurs de prêt hypothécaire les plus endettés (j’estimerais environ 1 demandeur de prêt hypothécaire sur 5) », a écrit McLister dans un e-mail.

Ce ne serait un problème que pour les candidats hypothécaires les plus endettés

Rob McLister

James Laird, co-fondateur du site de comparaison de tarifs Ratehub.ca, a également souligné un impact immédiat sur les détenteurs de taux variables.

« Leur taux hypothécaire augmentera, ce qui entraînera une augmentation de leur versement hypothécaire en février », a déclaré Laird dans un rapport récent.

Le rapport a ensuite ventilé les chiffres, en utilisant l’exemple d’un propriétaire qui a misé 10% sur une maison de 700 000 $, proche de la moyenne nationale récemment calculée par l’Association canadienne de l’immeuble, avec un taux variable de 0,85% sur cinq ans. plus de 25 ans. L’hypothèque totale s’élèverait à 649 530 $ avec un paiement mensuel de 2 404 $.

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Une augmentation de 0,25 % porterait ce taux variable à 1,10 % et porterait ce paiement mensuel à 2 477 $. De même, une hausse de 50 points de base entraînerait une augmentation, augmenterait l’hypothèque variable jusqu’à 1,35 % et tirerait le paiement mensuel jusqu’à 2 551 $, soit une augmentation d’environ 147 $ par mois.

Les titulaires de prêts hypothécaires à taux fixe ne verront pas le même impact immédiat, mais ceux qui ont des renouvellements de prêt hypothécaires à venir devraient se méfier.

« Quiconque a actuellement un prêt hypothécaire à taux fixe… devrait planifier à l’avance et commencer à estimer et à budgétiser ce que seront ses versements hypothécaires lorsque son renouvellement hypothécaire arrivera », a déclaré Laird. « Selon le moment où chaque ménage a contracté son hypothèque, le taux fixe d’aujourd’hui pourrait être plus élevé que le taux de sa durée actuelle. »

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Le taux du financement à un jour s’est maintenu à la limite inférieure effective de 0,25 % pendant la pandémie, faisant grimper le prix moyen national des maisons à un record de 720 850 $ en novembre , selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). En mars 2020, cette moyenne n’était que de 540 000 $.

McLister prévoit qu’au fil du temps, les augmentations de taux entraîneront une baisse de la demande de logements, car l’achat devient plus cher par rapport à la location, les emprunteurs voient leur budget s’étirer et la qualification hypothécaire devient plus difficile. Cependant, la première hausse des taux pourrait avoir l’effet inverse et déclencher une mini course sur le marché alors que les acheteurs qui étaient sur la clôture se précipitent pour verrouiller des taux plus bas.

« Un petit nombre d’acheteurs seront les premiers à faire face aux futures hausses de la Banque du Canada », a écrit McLister.

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Un petit nombre d’acheteurs devanceront les futures hausses de la Banque du Canada

Rob McLister

John Pasalis, président et courtier officiel de la société torontoise de données et de courtage sur le logement Realosophy Realty, convient qu’une série d’augmentations de taux agressives éliminerait une partie de la demande du marché, bien qu’une modeste hausse de 25 points de base ne bougera probablement pas l’aiguille sur la demande de logements.

« Je ne pense pas qu’une hausse de taux d’un quart (de point) va avoir une différence significative », a déclaré Pasalis au Financial Post.

À Vancouver, le spécialiste de l’immobilier du groupe Saretsky, Steve Saretsky, s’attend à ce que les hausses de taux frappent en grande partie le marché de l’habitation au second semestre de l’année, à mesure que les augmentations se propagent dans le système.

« Je regarde vers des hausses de taux qui filtrent sur le marché du logement, je pense que c’est probablement une histoire de fin 2022 », a déclaré Saretsky. « Si vous obtenez trois, quatre hausses de taux … Je pense que c’est probablement là que vous commencez à voir cela (ralentissement du marché). »

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Saretsky a ajouté que les investisseurs immobiliers sont particulièrement vulnérables. Les investisseurs spéculatifs étaient nerveux au début de la pandémie, attendant de voir où se dirigeait le marché avant de plonger plus tard. Une étude de la Banque du Canada à la fin de l’année dernière a révélé que le nombre d’investisseurs ayant contracté des hypothèques au deuxième trimestre avait doublé d’une année sur l’autre.

« Je pense que tout le monde est bien conscient que la base d’investisseurs joue un rôle très important sur le marché du logement aujourd’hui en termes de stimulation de la demande supplémentaire », a déclaré Saretsky, et que la capacité à effectuer les versements hypothécaires est cruciale.

« Je pense qu’en fin de compte, les acheteurs achètent essentiellement des paiements (hypothécaires) », a-t-il déclaré.

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