Ce que vous devez savoir alors que l’ARC sévit contre les exemptions pour résidence principale

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Si vous avez vendu votre résidence principale en 2021, vous devez déclarer cette vente sur votre déclaration de revenus 2021, généralement due le 2 mai 2022, même si elle est pleinement admissible à l’exemption pour résidence principale (PRE).

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La désignation de votre résidence principale est reportée sur la deuxième page de Annexe 3 de votre déclaration, et vous devez également remplir les sections appropriées de Formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier.

Pour qu’un bien soit considéré comme votre résidence principale pour une année d’imposition donnée, quatre critères en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu doivent être satisfaits : le bien doit être un logement; vous devez être propriétaire du bien (soit seul, soit conjointement avec quelqu’un d’autre); vous ou votre conjoint (ou conjoint de fait) ou vos enfants devez « habiter habituellement » la propriété ; et vous devez « désigner » la propriété comme résidence principale.

À noter qu’une résidence saisonnière, comme un chalet, une cabane, une maison au bord du lac ou encore un chalet de ski, peut être considérée comme étant «habituellement habitée à l’année» même si vous ne l’utilisez qu’en période de vacances «pourvu que la principale raison de posséder le la propriété n’est pas de gagner ou de produire un revenu.

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Un bien locatif, cependant, n’est généralement pas considéré comme une résidence principale, et vous pourriez être redevable de l’impôt sur les gains en capital si vous en vendiez un en 2021. De même, vous pourriez être empêché de réclamer le PRE si vous avez acheté ou construit une maison avec le but de le revendre à profit.

Au cours des dernières années, l’Agence du revenu du Canada a sévi contre les abus perçus de l’exemption, plus récemment avec une campagne de lettres, dans laquelle elle a envoyé des lettres aux personnes « qui ont peut-être appliqué l’exemption pour résidence principale (PRE) par erreur ».

À partir de janvier, des lettres éducatives ont été envoyées à environ 1 700 contribuables qui ont réclamé le PRE dans deux scénarios spécifiques. La première lettre a été adressée aux contribuables qui ont réclamé le PRE pendant deux années consécutives, et la deuxième lettre s’adressait aux contribuables qui ont réclamé le PRE et qui avaient déjà déclaré des revenus de location bruts dans leur déclaration.

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«L’ARC utilise une approche axée sur l’éducation visant à aider les bénéficiaires à comprendre comment déclarer correctement une disposition de biens», a déclaré la porte-parole de l’ARC, Hayley Hanks, dans un courriel. « Les personnes qui ont reçu une lettre ont eu la possibilité de contacter un agent de l’ARC pour fournir une explication sur l’utilisation du PRE ou pour modifier leur déclaration, le cas échéant. »

Les lettres de l’ARC

La première lettre a été envoyée aux contribuables qui ont demandé le PRE dans leurs déclarations de revenus 2018 et 2019. La lettre identifie les propriétés sur lesquelles le contribuable a réclamé le PRE et poursuit en expliquant que lorsque vous vendez votre maison, vous n’avez généralement pas à payer d’impôt sur les bénéfices de la vente en raison du PRE.

Cependant, si vous achetez une propriété avec l’intention principale de la vendre, vous devrez payer de l’impôt sur tout gain (ou bénéfice) qui en résultera. L’ARC souligne en outre que le gain sur ces ventes peut être considéré comme un revenu d’entreprise, qui est imposable à 100 %, ou pourrait être considéré comme un gain en capital, auquel cas seulement la moitié du montant doit être incluse dans le revenu.

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La lettre demande ensuite poliment au contribuable, ou à son représentant, de « revoir » sa déclaration « pour s’assurer que vous avez correctement déclaré vos dispositions de biens immobiliers et que vous étiez éligible pour demander l’exemption pour résidence principale pour les deux propriétés ». L’ARC encourage les contribuables qui doivent apporter des corrections à modifier leurs déclarations et a indiqué qu’elle assurera un suivi par téléphone au cours des prochaines semaines.

L’ARC utilise une approche axée sur l’éducation visant à aider les bénéficiaires à comprendre comment déclarer correctement une disposition de biens

Hayley Hank

L’ARC a également eu gain de cause devant les tribunaux lorsque le PRE a été réclamé à plusieurs reprises au cours d’un certain nombre d’années, comme dans une affaire de 2021 dans laquelle un contribuable de Vancouver a acheté, démoli, construit puis vendu trois maisons sur une période de six ans, et tenté de réclamer le PRE, sans succès, sur chaque vente.

La deuxième série de lettres de l’ARC a été envoyée aux contribuables qui ont demandé le PRE sur la disposition d’un bien immeuble, mais qui ont également déclaré une « réduction du revenu de location brut ». Dans la lettre, l’ARC rappelle à ces contribuables que si vous avez vendu votre bien locatif, le PRE n’est disponible que si le bien était auparavant votre résidence principale et que vous avez produit le choix approprié. De plus, le PRE peut ne pas être disponible pour toutes les années de propriété.

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L’ARC encourage également ces contribuables à modifier leurs déclarations, s’il y a lieu, et fera un suivi par téléphone.

Des changements en vue ?

Dans le prochain budget fédéral, nous pourrions voir l’introduction officielle de la taxe anti-retournement des libéraux destinée à « réduire la demande spéculative sur le marché et à aider à freiner la croissance excessive des prix », ainsi qu’à permettre à l’ARC de réévaluer plus facilement abuseurs du PRE.

Promis dans le cadre de la plate-forme préélectorale du parti, le plan prévoit de supprimer le PRE aux personnes qui vendent leur résidence principale dans les 12 mois suivant l’achat (ou le transfert de titre) et de traiter les gains de la vente comme des gains en capital imposables à compter de l’année d’imposition 2022.

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Il y aurait quelques exceptions notables : la vente de terrains vacants ; la vente d’une habitation détruite, condamnée ou endommagée suite à une catastrophe naturelle ou d’origine humaine au cours de la période de 12 mois ; l’ancienne habitation du propriétaire ayant été détruite ou condamnée ; ou un décès, un divorce, une séparation, une maladie/blessure grave ou un changement d’emploi du bénéficiaire effectif au cours de la période de 12 mois.

En septembre 2021, le directeur parlementaire du budget estimait que cette nouvelle mesure pourrait rapporter environ 36 millions de dollars en recettes fiscales supplémentaires au cours des cinq premières années.

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto. [email protected]

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