Ce que les nouvelles règles hypothécaires d’Ottawa signifient pour les acheteurs de maison, les banques et l’immobilier

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Cette semaine, le gouvernement fédéral a annoncé de nombreuses des changements plus larges aux amortissements des prêts hypothécaires Les autorités ont modifié les règles d’assurance et de crédit de manière plus stricte que ce qui était indiqué dans le budget du printemps, les qualifiant de « réformes hypothécaires les plus importantes depuis des décennies ». Voici un aperçu de ces changements et de ce qu’ils pourraient signifier pour les emprunteurs, les prêteurs, les constructeurs et les assureurs.

Quels sont les changements ?

Ottawa instaure des périodes d’amortissement de 30 ans pour tous les acheteurs d’une première maison et tous les acheteurs de nouvelles constructions, qu’il s’agisse ou non de leur première maison. Cette mesure va bien au-delà des périodes d’amortissement plus longues introduites en août qui ne s’appliquaient qu’aux acheteurs d’une première maison de nouvelles constructions, y compris les copropriétés. Parallèlement, à compter du 15 décembre 2024, le gouvernement a élargi l’admissibilité à l’assurance hypothécaire pour couvrir les maisons qui coûtent plus d’un million de dollars, jusqu’à un maximum de 1,5 million de dollars.

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Pourquoi les changements ont-ils été apportés ?

Confronté à une pénurie de logements et à une crise d’accessibilité, le gouvernement cherche à faciliter l’accès au marché pour les jeunes acheteurs, tout en tentant d’augmenter l’offre d’environ quatre millions de logements. Le gouvernement semble également tenir compte du fait que le prix moyen d’une maison dans des villes canadiennes comme Toronto et Vancouver est désormais supérieur à 1 million de dollars, ce qui n’était pas le cas en 2012, lorsque ce plafond était imposé aux prêts hypothécaires pour être assurés. Le prix moyen national d’une maison en août 2024 était de 649 100 $, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Certains observateurs plus cyniques voient dans ces changements une tentative du gouvernement libéral minoritaire, qui a récemment perdu un accord de soutien avec le NPD, de s’attirer les faveurs des électeurs.

Que signifieront-ils pour les acheteurs de maisons ?

Alors que les taux d’intérêt baissent et offrent un certain soulagement aux acheteurs de maison, les nouvelles règles signifient que le paiement d’une maison s’étalera sur plus d’années, ce qui réduira le coût mensuel. Le secteur hypothécaire réclame des amortissements plus longs, affirmant qu’il s’agirait d’une mesure concrète pour améliorer l’accessibilité en aidant les acheteurs de maison à réussir les tests de résistance des emprunteurs sur la gestion des paiements hypothécaires. « La possibilité d’étaler les paiements sur une période de temps plus longue aidera les emprunteurs à atteindre leurs ratios de qualification, ce qui les aidera à réussir le test de résistance hypothécaire, en particulier dans les marchés où les prix des maisons restent au-dessus du seuil du million de dollars », a déclaré Penelope Graham, spécialiste en prêts hypothécaires chez Ratehub.ca.

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De plus, le nouveau plafond de valeur des maisons admissibles à l’assurance signifie que quiconque achète une maison dont la valeur se situe entre 1 et 1,5 million de dollars n’aura plus besoin d’une mise de fonds de 20 %. Il sera désormais admissible à un prêt hypothécaire assuré, qui nécessite généralement une mise de fonds de seulement 5 %. Mme Graham a déclaré que la mesure d’amortissement introduite pour la première fois en août pour les maisons nouvellement construites avait été critiquée comme étant trop restrictive, car bon nombre d’entre elles étaient vendues au-dessus du seuil d’un prêt hypothécaire assuré. « L’élargissement de cette mesure à tous les types de logements, ainsi que l’autorisation d’un prêt hypothécaire assuré allant jusqu’à 1,5 million de dollars, amélioreront grandement l’accès des acheteurs d’une première maison au marché du logement, et pour les types de logements au-delà du traditionnel condominium d’entrée de gamme, car les acheteurs peuvent désormais acheter des types de maisons plus chères avec des mises de fonds plus faibles », a-t-elle déclaré.

Quel sera l’impact sur les mensualités ?

Selon rates.ca, un acheteur qui finance une maison au prix moyen canadien de 649 096 $ sur 30 ans à un taux d’intérêt de 4,09 % aurait des paiements mensuels de 2 895 $ au lieu de 3 198 $ avec un prêt hypothécaire de 25 ans. Sur cinq ans, il paierait 18 172 $ de moins avec l’amortissement de 30 ans. Son solde dû à la fin des cinq ans (lorsqu’il devra renouveler son prêt) serait de 545 249 $. — 20 107 $ de plus que s’ils avaient été amortis sur 25 ans.

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Y a-t-il un inconvénient ?

Les acheteurs de maisons devront rembourser leurs emprunts hypothécaires plus longtemps. Par exemple, un individu de 37 ans qui amortit son emprunt sur 30 ans devra continuer à le rembourser après l’âge traditionnel de la retraite. De plus, les acheteurs de maisons pourraient être tentés de dépenser plus que ce qu’ils peuvent se permettre, car les mensualités seront moins élevées qu’elles ne l’étaient sous les anciennes règles. Les emprunteurs devront également payer des intérêts plus longtemps, même si cette part tend à diminuer dans les mensualités au cours des dernières années d’un prêt hypothécaire. Les changements pourraient également entraîner une hausse des prix des maisons en stimulant la demande, ce qui aggraverait les problèmes d’offre que les mesures tentent d’atténuer, a déclaré Robert Colangelo, vice-président du groupe Institutions financières chez Moody’s Canada Inc. Cela serait malvenu compte tenu du chômage. — un indicateur clé des défauts de paiement des prêts hypothécaires — Les prix sont plus élevés que prévu, a-t-il déclaré.

Que signifient ces changements pour les prêteurs et la SCHL?

Si les emprunteurs achètent plus de maisons en raison des nouvelles règles, les banques pourraient devoir revoir leurs normes de souscription pour s’assurer qu’elles ne qualifient pas les acheteurs pour des maisons qu’ils ne peuvent pas se permettre, ce qui entraînerait des défauts de paiement. Les changements modifieront également l’équilibre des risques entre les prêteurs et les assureurs qui sont soutenus par le gouvernement. Depuis 2012, lorsque les prêts hypothécaires assurés ont été plafonnés à 1 million de dollars, la proportion de prêts hypothécaires assurés dans les portefeuilles des banques est tombée à environ 20 %, contre 47 %, a déclaré M. Colangelo. Si les nouvelles mesures conduisent à la souscription de beaucoup plus de prêts hypothécaires sur des maisons d’une valeur comprise entre 1 million et 1,5 million de dollars, « cela déplace le risque des bilans des banques vers le gouvernement fédéral, étant donné qu’elles garantissent 100 % de la SCHL (hypothèques assurées) ». Il a ajouté que le gouvernement fédéral garantit également jusqu’à 90 % des prêts hypothécaires assurés par les acteurs privés. « Du point de vue des banques, c’est légèrement positif pour le crédit », a déclaré M. Colangelo.

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Quel effet cela aura-t-il sur le marché immobilier ?

Les deux Les changements annoncés par le gouvernement fédéral cette semaine pourraient entraîner une augmentation des ventes de maisons, qui stagnaient, et des prix plus élevés, qui étaient en baisse cette année, selon des sources du secteur. Karen Yolevski, chef de l’exploitation de Royal LePage, a déclaré que les changements, combinés à des taux d’intérêt plus bas, permettront à certains acheteurs potentiels de sortir de la voie de l’impasse et d’acheter une maison. « Nous savons que nous avons… des acheteurs sur la voie de l’impasse en ce moment qui veulent certainement posséder une maison. Ils ne peuvent tout simplement pas se permettre ni la mise de fonds ni les mensualités aux taux d’intérêt actuels », a-t-elle déclaré, ajoutant qu’il « reste à voir » si la concurrence renouvelée entre acheteurs fera monter les prix au point où, même avec ces nouvelles règles, les maisons deviennent hors de portée. « Nous sommes dans une bonne position en ce moment, car nous avons plus d’inventaire sur le marché que nous n’en avons vu depuis des décennies », a-t-elle déclaré. Le spécialiste hypothécaire Rob McLister, qui publie ses opinions sur MortgageLogic.actualitésétait davantage convaincu que l’impact pourrait conduire à des logements plus chers, qualifiant la nouvelle politique gouvernementale de « quasi pure relance des prix ».

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Qu’en est-il du marché des condos ?

Selon Colangelo, de Moody’s, il est possible que l’amortissement plus long des nouvelles constructions relance la demande de condos en prévente, étant donné que cela réduirait les paiements hypothécaires. Cependant, il a déclaré que cela pourrait être compensé par une demande plus faible de locations à la lumière des récentes mesures annoncées pour les acheteurs d’une première maison. De plus, a-t-il ajouté, il y a une tendance vers les condos de plus petite superficie qui a été largement boudée par les locataires et les acheteurs.

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs immobiliers ?

Contrairement aux taux d’intérêt extrêmement bas, les nouvelles règles d’amortissement et d’assurance hypothécaires ne devraient pas stimuler l’activité d’investissement dans l’immobilier résidentiel, a déclaré M. Colangelo. Les prêts hypothécaires des investisseurs représentent en moyenne environ 9 à 10 % du total des portefeuilles de prêts hypothécaires résidentiels des grandes banques canadiennes. « Je ne m’attends donc pas à ce que ces mesures modifient radicalement cette proportion à moyen terme », a-t-il déclaré. Les spéculateurs seront limités à un sous-ensemble d’acheteurs de maisons, car ils ne peuvent profiter que des règles d’amortissement qui s’appliquent aux nouvelles constructions, et il pourrait encore y avoir des réserves interdisant l’application des règles aux acheteurs possédant plus d’une propriété, a déclaré Mme Yolevski. « Ce sont des mesures positives, car elles ne contribuent pas, dans l’ensemble, à alimenter la spéculation », a-t-elle déclaré. « On pourrait voir une certaine spéculation dans les nouvelles constructions… Mais on parle d’un petit segment du marché qui pourrait en profiter. »

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