Sandra Botnen veut construire des logements abordables pour les artistes et ajouter de la densité, mais s’est heurtée aux règles délicates de Vancouver pour mettre les structures patrimoniales au code moderne
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Lorsqu’elle a commencé à rénover une maison patrimoniale délabrée située au 320, rue Union à Strathcona en 2016, Sandra Botnen pensait que cela pourrait coûter entre 150 000 $ et 200 000 $.
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Huit ans plus tard, elle y travaille toujours et a dépensé plus d’un million de dollars.
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Ce qui s’est passé?
Le projet s’est heurté à plusieurs niveaux de règles et réglementations établies par la ville de Vancouver.
Le projet de Botnen est maintenant de restaurer la maison de 1895 située devant la propriété et de la transformer en logements locatifs abordables pour sept artistes. Elle se construit également une maison de trois chambres à l’arrière.
Cela semble simple, mais ce n’est pas le cas.
La maison était vide depuis une décennie lorsqu’elle l’a achetée, en partie parce qu’elle avait été classée SRO, comme un hôtel à chambre individuelle ou une maison de chambres dans le Downtown Eastside.
Ce n’était pas un hôtel, c’était un bâtiment de la société chinoise qui louait sept chambres à ses membres. Mais la réglementation municipale stipule que pour convertir une SRO en résidence unifamiliale, elle aurait dû payer 125 000 $ par chambre, soit 875 000 $.
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La ville de Vancouver a déclaré dans un courriel que la maison avait été désignée SRO parce que « c’était une maison de chambres appartenant à une société. Cependant, il n’est pas considéré comme un bâtiment social comme nous le voyons dans le quartier chinois, qui est généralement constitué de grands bâtiments en maçonnerie.
Botnen a donc décidé d’en faire une OAR pour les artistes.
Au départ, elle voulait simplement rénover la maison et construire une maison sur une ruelle plus tard, mais la ville a insisté pour qu’elle les fasse en même temps, ce qu’elle a fait.
« Lorsque j’ai acheté la propriété, il y avait un risque, car elle comportait de nombreuses limitations qui se croisaient », a déclaré Botnen par téléphone depuis New York, où elle vit maintenant.
« Il y avait un volet patrimonial, il y avait un volet logement social, il y avait le zonage. (Mais) j’ai élaboré un plan qui, à mon avis, traitait de tous les sujets brûlants auxquels Vancouver essayait de remédier, l’abordabilité et l’ajout de logements.
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« Eh bien, même si mon projet correspond à tout ce sur quoi la ville essayait de travailler, j’ai l’impression de ne pas avoir reçu le feu vert là où je pensais l’avoir. À un moment donné, j’ai même demandé si la ville voulait acheter la (propriété)… S’ils ne m’offraient pas certaines concessions, alors la ville aimerait-elle acheter la propriété, afin de pouvoir résoudre le problème elle-même. »
La ville a refusé de l’acheter, alors elle a persévéré.
« Si je faisais cela en tant que développeur pour gagner de l’argent, j’aurais abandonné », a-t-elle déclaré. « Il y a eu un moment où j’ai dû décider si j’allais faire cela pour des raisons plus personnelles plutôt que professionnelles. »
Dans ce cas-ci, l’ancien danseur et interprète du Cirque du Soleil souhaitait bâtir un héritage.
« La vision est de redonner culturellement à la ville et de fournir des logements abordables aux artistes », a-t-elle déclaré.
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« Les gens qui rendent une ville intéressante rendent les quartiers attractifs. (La maison est) désignée patrimoine de classe A, et j’aime l’idée que la maison ait un héritage et devienne un point de repère culturel, où la vie des artistes et leurs carrières sont documentées.
La maison est très médiatisée car elle se trouve sur la piste cyclable d’Union Street. Le premier indice que quelque chose se produisait enfin fut lorsque la 320 Union fut soulevée dans les airs et déplacée à l’arrière de la propriété, afin qu’une nouvelle fondation puisse être coulée.
« L’entrepreneur a décidé qu’il serait préférable de reconstruire les fondations », a déclaré l’architecte. Tony Osbornqui travaille sur le projet depuis 2017.
« Nous pensions qu’ils allaient simplement surélever la maison, comme ils le font habituellement, mais ils voulaient qu’elle soit complètement hors de portée. Alors ils l’ont mis sur des poutres et l’ont fait glisser vers l’arrière du terrain, ont reconstruit les fondations et l’ont fait glisser vers l’arrière. C’était plutôt cool de le voir bouger.
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La partie la plus coûteuse du projet consiste à refaire la vieille maison, qui a dû être entièrement démontée et reconstruite selon les codes modernes. La semaine dernière, le seul détail original restant était le sommet de la maison, qui a conservé son revêtement en écailles de poisson victorien et ses bardeaux en diamant. Mais ils ont été retirés cette semaine.
Néanmoins, la maison sera reconstruite pour retrouver son état de 1895, en utilisant autant de matériaux d’origine que possible.
« Dans la mesure du possible, nous avons conservé le revêtement en bois, car il est très difficile de le reproduire de nos jours », a déclaré Osborn. « Il y a aussi quelques éléments à l’intérieur, certaines balustrades en bois ont été conservées et elles seront également mises aux normes. »
La maison restaurée comportera une baie vitrée carrée à l’avant, une petite arche originale au-dessus de la porte d’entrée et un balcon au deuxième étage. La nouvelle maison à l’arrière sera entièrement moderne. La propriété fait beaucoup et demi de large, donc deux bâtiments s’y adaptent facilement.
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« Notre philosophie est qu’une nouvelle structure ne doit pas prétendre être une structure patrimoniale », a déclaré Osborn.
« Lorsque vous lisez le tissu bâti de Strathcona, vous devriez être en mesure de dire que cette maison a été construite en 2024 et que (la maison en face) est évidemment plus ancienne. Elle aura une expression différente de celle de la maison du patrimoine.
Si tout se passe comme prévu, le projet pourrait être terminé cette année.
Mais cela dépend toujours du processus d’autorisation de la ville.
« Sandra voulait faire de bonnes choses ici, en créant des logements abordables et en ajoutant des logements supplémentaires avec le remplissage à l’arrière, et la ville était tout simplement extrêmement difficile, tout au long », a déclaré Osborn.
« Parfois, il faut soumettre une révision de permis parce que des changements surviennent sur place. Nous avons déposé une demande de révision il y a un an et la ville ne l’a toujours pas émise. Ils s’améliorent avec d’autres choses, mais sur cette application, c’est juste un cauchemar.
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