Boire le thé à bulles du logement : un rapport qualifiant les marchés de Toronto et de Vancouver de mousseux se contredit

Contenu de l’article

Un rapport d’une banque européenne a récemment nommé Toronto et Vancouver parmi les marchés immobiliers les plus mousseux au monde, mais avant de vous alarmer trop, une plongée plus profonde montre que ses messages et ses conclusions sont contradictoires.

Contenu de l’article

L’indice annuel des bulles immobilières d’UBS Switzerland AG, qui suit les marchés du logement dans 25 villes, a déclaré que le marché du logement de Toronto est confronté au risque de bulle le plus élevé, tandis que Vancouver est également considérée comme bouillonnante.

Contenu de l’article

En effet, Toronto est identifiée comme la plus exposée au risque de bulle, mais le rapport ne considère pas Toronto comme le plus cher des 25 marchés immobiliers qu’il couvre.

L’une des mesures d’abordabilité du rapport est le nombre d’années qu’un travailleur qualifié des services aurait besoin pour acheter un condominium de 650 pieds carrés près du centre-ville. Toronto se trouve dans la moitié inférieure de la liste, ce qui suggère qu’un travailleur des services devrait travailler pendant sept ans pour pouvoir acheter un condominium de taille modeste. En comparaison, il leur faudrait près de 25 ans à Hong Kong et 15 ans à Paris pour s’offrir un appartement.

Contenu de l’article

Une autre mesure utilisée est le nombre d’années pendant lesquelles un appartement doit être loué pour rembourser l’hypothèque. Encore une fois, Toronto se situe au milieu du peloton, avec 26 ans de revenus locatifs nécessaires pour posséder un appartement. Mais il faudrait beaucoup plus de temps pour posséder un appartement dans plusieurs autres villes qui ne figuraient pas sur la liste des risques de bulle.

Toronto et Vancouver n’ont pas non plus réussi à se hisser au sommet de l’échelle pour la plus forte augmentation annuelle des prix nominaux des logements. Cet honneur au deuxième trimestre de 2022 est allé à Miami, Los Angeles et San Francisco. Toronto et Vancouver ont terminé septième et huitième.

Le rapport suggère parfois qu’un manque d’offre, ou la rareté des logements, est responsable de l’inflation des loyers et des prix. Mais il conclut également que le contraire est vrai dans d’autres endroits. Le rapport mentionne que les loyers « n’ont augmenté que parallèlement aux salaires locaux », suggérant que la rareté des logements n’est pas la raison des augmentations rapides des loyers.

Contenu de l’article

Les loyers, du moins au Canada, augmentaient rapidement avant la COVID-19, mais cela a été interrompu par le gel des loyers à court terme pendant la pandémie. Depuis le deuxième trimestre, cependant, les loyers ont considérablement augmenté en raison des taux de vacance extrêmement bas.

Le rapport suggère en outre que le boom immobilier au Canada est devenu « plus un phénomène à l’échelle nationale et n’est donc guère motivé par une pénurie de construction ». Mais cette déclaration ne tient pas compte du fait que le taux de construction de logements ajusté en fonction de la population au Canada est près de la moitié de ce qu’il était au début des années 1970.

Comparer les marchés du logement dans 25 villes est une tâche ardue. Une limitation fondamentale est la différence de taille et de structure des marchés du logement. Par exemple, la région métropolitaine de Toronto abrite 6,3 millions de personnes, tandis que moins de 900 000 vivent à Amsterdam et encore moins à Tel-Aviv. Pourtant, toutes ces villes ont été regroupées.

Contenu de l’article

Le rapport n’explique pas non plus comment il délimite les marchés du logement à Toronto et à Vancouver. Se pourrait-il que le risque élevé de bulle pour Toronto et Vancouver soit basé uniquement sur les résultats du marché du logement dans le noyau urbain, ignorant ainsi la diversité du parc immobilier et des prix dans les régions du Grand Toronto et de Vancouver ?

Le rapport considère que les marchés de Toronto et de Vancouver ont été sous-évalués ou à leur juste valeur du début des années 1990 jusqu’à la grande récession entre 2007 et 2009. Mais ceux qui ont essayé d’acheter leur première maison pendant cette période pourraient ne pas être d’accord puisqu’eux aussi lutté avec l’abordabilité du logement, ce qui laisse à se demander si les marchés du logement sont jamais abordables.

Contenu de l’article

Malgré les alarmes de la bulle immobilière, l’augmentation attendue des populations urbaines implique que « les prix de l’immobilier devraient augmenter de manière significative à long terme ». Par conséquent, ceux qui pensent que les prix des logements continueront de baisser à long terme ont peut-être surconsommé cette marque particulière de thé à bulles.

Le principal message du rapport, caché sous les alarmes sur les risques de bulle, est que les prix et les ventes de logements reprendront leur trajectoire ascendante. « Une stagnation prolongée des prix d’achat nominaux… n’est pas le résultat le plus probable », conclut le rapport.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.