Barry Choi : Le budget fédéral du Canada de 2022 ne rendra pas le logement plus abordable

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Le budget fédéral 2022 a été dévoilé la semaine dernière et l’abordabilité du logement est clairement l’une des principales priorités du gouvernement.

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Entre autres, les libéraux fédéraux ont annoncé un nouveau compte d’épargne libre d’impôt et ont doublé le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Bien que ces nouvelles mesures puissent soutenir davantage l’accession à la propriété, il peut être exagéré de dire qu’elles rendront le logement plus abordable.

Compte Epargne Premier Logement Franchise d’Impôt

L’introduction du premier compte d’épargne logement libre d’impôt (FHSA) est sans doute la proposition la plus importante. En 2023, les résidents du Canada pourront ouvrir une FHSA. Le droit de cotisation total est de 40 000 $, avec une limite de cotisation annuelle de 8 000 $. Donc, si vous contribuez régulièrement à la limite annuelle, votre FHSA sera au maximum dans cinq ans.

L’avantage important de la FHSA est qu’elle est exonérée d’impôt et qu’elle réduit votre revenu imposable. Par exemple, si vous versez 5 000 $ dans votre compte, votre revenu imposable pour l’année est réduit de 5 000 $. L’argent investi dans le compte est également libre d’impôt lorsque vous en retirez. Fondamentalement, il combine les avantages d’un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

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On ne peut nier les avantages d’un revenu moins imposable, mais vous devez réfléchir à la façon dont vous investiriez votre mise de fonds.

La plupart des gens qui épargnent pour une maison ne veulent pas investir leur argent dans des investissements risqués, car ils en auront besoin dans un proche avenir, de sorte que les gains en capital (profits) ou les intérêts gagnés seront minimes. Même si vous deviez être plus agressif avec votre stratégie d’investissement, rien ne garantit que vous suivrez le rythme de l’augmentation des prix de l’immobilier d’une année sur l’autre.

Même s’il y a beaucoup à aimer dans ce compte, rien ne rendra le logement plus abordable.

Prolongation du crédit d’impôt pour les acheteurs de maison

Actuellement, le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIPH) permet aux personnes qui achètent leur première maison d’obtenir jusqu’à 750 $ d’allégement fiscal. Ce crédit non remboursable est calculé en multipliant le montant du crédit (5 000 $) par le taux d’imposition sur le revenu des particuliers le plus bas (15 % en 2022). Cela vous donne droit à une réduction d’impôt unique de 750 $ qui peut vous être appliquée ou être partagée avec votre époux ou conjoint de fait.

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Dans le cadre du budget 2022, le HBTC sera doublé à 10 000 $, de sorte que le crédit non remboursable maximal sera de 1 500 $. Soyons réalistes, 1 500 $ supplémentaires ne feront pas bouger l’aiguille. De plus, si vous ne devez pas d’impôt sur le revenu l’année où vous achetez votre maison, vous ne recevez rien puisque le HBTC est un crédit d’impôt non remboursable.

De plus, si vous ne devez pas d’impôt sur le revenu l’année où vous achetez la maison, vous ne recevez rien puisque le HBTC est un crédit d’impôt non remboursable.

Une interdiction des investissements étrangers

Dans le cadre du nouveau budget, les acheteurs étrangers seront interdits pendant deux ans. En théorie, cela sonne bien. Vraisemblablement, cela signifiera moins d’acheteurs à l’avenir et plus de maisons disponibles pour les Canadiens.

L’interdiction des acheteurs étrangers ne s’applique pas aux réfugiés, aux étudiants étrangers, aux travailleurs étrangers ou aux citoyens étrangers qui sont des résidents permanents du Canada. En d’autres termes, de nombreux acheteurs étrangers ont encore des moyens d’entrer sur le marché immobilier canadien.

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Il convient également de mentionner qu’il existe des failles qui seront probablement exploitées. Les acheteurs étrangers peuvent simplement choisir de demander à un membre de la famille ou à un ami canadien d’acheter une maison pour eux. Ils pourraient également créer une société au Canada pour gérer leurs transactions immobilières.

Quelques provinces au Canada, comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, ont déjà une taxe sur les acheteurs étrangers de 20 %. Malgré la taxe, le prix de vente moyen d’une maison dans les régions du Grand Toronto et de Vancouver dépasse 1,3 million de dollars. Une interdiction pure et simple des acheteurs étrangers ne fera probablement pas grand-chose.

Faire en sorte que les palmes paient leur part

Selon les règles actuelles, lorsque vous vendez votre résidence principale, tous les gains sont exonérés d’impôt. Si vous vendez un immeuble de placement, vous payez un impôt sur les gains en capital de 50 %. Donc, si vous avez réalisé un profit de 100 000 $ en vendant votre immeuble de placement, seulement 50 000 $ seraient ajoutés à votre revenu imposable.

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Dans le cadre du nouveau budget, le gouvernement cible spécifiquement les flippers immobiliers qui revendent leurs propriétés en moins de 12 mois. Si cela devait se produire, leurs gains seraient entièrement imposables.

L’idée est que, puisque les acheteurs de propriétés devront payer des impôts plus élevés, ils seront peut-être moins susceptibles d’acheter de futures propriétés supplémentaires. Cela permettrait aux personnes à la recherche de résidences principales d’acheter ces maisons à la place.

Bien que cela sonne bien en théorie, les flippers pourraient suivre les règles et éviter cette nouvelle taxe.

Ils pourraient emménager pendant 12 mois et revendiquer la propriété comme résidence principale afin que les taxes ne s’appliquent pas. Alternativement, ils pourraient simplement le louer pendant un an avant de le vendre. De plus, ils pourraient créer une société pour acheter des propriétés puisque le revenu d’entreprise d’une société est imposé à un taux beaucoup plus bas.

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Taxation des ventes de cession

Une autre annonce dans le budget qui mérite d’être soulignée est la taxation des ventes d’affectations.

Actuellement, lors de l’achat d’une maison en pré-construction, vous achetez techniquement un contrat. Vous pouvez céder ce contrat de vente à un autre acheteur à un prix plus élevé avant que la maison ne soit terminée. C’est ce qu’on appelle une vente de cession. Vous pourriez essentiellement profiter de cette vente sans jamais prendre possession ou emménager dans la maison.

Si, lors de l’achat de la maison, vous aviez l’intention d’y habiter, la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) ne s’appliquerait pas si vous avez fait une vente de cession. Cela peut arriver lorsque vous avez acheté une maison il y a des années en tant que personne seule, mais à mesure que votre date d’occupation approchait, vous étiez déjà marié et aviez un enfant, de sorte que l’espace ne vous convenait plus.

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Cependant, ce n’était vraiment qu’un système d’honneur, donc n’importe qui aurait pu facilement mentir et dire qu’il prévoyait d’y vivre pour éviter les impôts. La nouvelle règle rendrait désormais toutes les ventes de cession taxables aux fins de la TPS/TVH.

Payer plus d’impôts peut dissuader certains spéculateurs immobiliers, mais il est peu probable que cela fasse une différence significative.

Ce n’est pas nouveau

Au cours de la dernière décennie, presque tous les gouvernements ont mis en place de nouvelles réglementations pour rendre le logement plus abordable dans leur budget annuel. Cependant, les prix ne cessent d’augmenter.

La réalité est qu’à moins qu’un gouvernement ne soit disposé à apporter des changements drastiques, par exemple en interdisant ou en taxant fortement les immeubles de placement, le prix de l’immobilier ne devrait pas baisser de manière significative.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.