Barry Choi: Ces changements immobiliers rendraient en fait le logement abordable

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Même si le gouvernement fédéral a mis l’accent sur le logement abordable dans son nouveau budget, le prix de l’immobilier demeure inatteignable dans certaines régions du pays.

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De nombreux jeunes sont complètement épuisés à moins qu’ils ne soient prêts à déménager dans une autre province, tandis que d’autres s’endettent à un niveau record. Malheureusement, l’immobilier est devenu un symbole de réussite et de nombreux Canadiens font tapis.

Le plus drôle, c’est que si un gouvernement voulait vraiment rendre le logement plus abordable, il n’aurait qu’à mettre en place quelques règles strictes.

Cela serait difficile et susciterait la polémique. Le changement signifierait une chute des prix de l’immobilier à un moment où les propriétaires s’attendent à ce que les prix augmentent toujours. Par conséquent, le politicien qui baisserait les prix des logements risquerait d’être rejeté lors des prochaines élections.

De plus, quiconque travaille dans l’immobilier prétendrait que c’est la fin du monde (ou la fin de ses profits) et utiliserait tous les moyens possibles pour lutter contre les changements.

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Pour une valeur purement divertissante, examinons certaines règles immobilières qui rendraient le logement plus abordable.

Tentatives précédentes

Différents gouvernements aux niveaux fédéral et provincial ont introduit plusieurs politiques pour aborder l’abordabilité du logement, mais chaque nouvelle règle semble ne faire que rendre les choses plus chères. Soulignons rapidement certaines des règles qui sont entrées en jeu au cours des 20 dernières années :

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Techniquement parlant, bon nombre de ces règles ont rendu le logement « plus abordable » puisque davantage d’acheteurs ont pu entrer sur le marché. Cependant, avec plus d’acheteurs, il y a plus de concurrence, de sorte que les prix ont encore augmenté.

Réduire les périodes d’amortissement

Actuellement, les prêts hypothécaires assurés par la SCHL ont une période d’amortissement maximale de 25 ans. Cela signifie que les propriétaires ont 25 ans pour rembourser leur hypothèque.

Si vous avez une mise de fonds d’au moins 20 %, vous pouvez obtenir une période d’amortissement de 30 ans.

Disons que vous essayez d’acheter une maison qui coûte 800 000 $ et que vous avez une mise de fonds de 10 %. Si vous deviez obtenir une hypothèque à quatre pour cent avec une période d’amortissement de 25 ans, votre paiement mensuel serait de 3 787,35 $.

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Que se passe-t-il si la durée de l’hypothèque est réduite ? Avec une période d’amortissement plus courte, vos frais de possession mensuels augmentent.

Pour une période d’amortissement de 20 ans, le paiement passe à 4 350,57 $. Une différence mensuelle de 563 $ affecterait grandement le montant que vous pouvez emprunter.

Ce changement radical exclurait immédiatement les gens du marché et obligerait les autres à contracter des prêts hypothécaires plus petits. Cependant, cela pourrait être un avantage à long terme car il y aurait moins de demande, ce qui, espérons-le, réduirait les prix.

Vérification de la demande de prêt hypothécaire par un tiers

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Soyons honnêtes. Il y a beaucoup de fraude hypothécaire là-bas. Certains courtiers en hypothèques feront passer votre demande avec de faux documents tant que vous leur paierez des frais. Ils pourraient même vous prêter les fonds nécessaires pour répondre aux exigences hypothécaires, que vous leur rembourseriez ensuite immédiatement une fois que vous aurez obtenu votre prêt. Bien que cela puisse ou non arriver souvent, c’est clairement un problème. Il permet aux gens de se qualifier pour un prêt hypothécaire alors qu’ils ne le feraient pas avec les méthodes traditionnelles.

Et s’il existait une règle selon laquelle chaque demande de prêt hypothécaire devait être vérifiée par une société tierce impartiale ? Le coût de ce service serait facturé à l’institution financière qui accorde le prêt hypothécaire. Cela signifierait moins de fraude et les prêteurs n’approuveraient que les clients qui peuvent réellement se permettre leurs paiements.

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Je ne dis pas qu’il y a beaucoup de courtiers en hypothèques corrompus. Mais malgré ce que disent les institutions financières, il y a clairement un problème de fraude hypothécaire. Les prêteurs détesteraient cette idée car cela augmenterait leurs coûts et les chambres immobilières s’y opposeraient également fortement, car cela pourrait potentiellement réduire le nombre de personnes pouvant se permettre d’acheter une maison.

Augmenter les mises de fonds minimales

À l’heure actuelle, la mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL est de 5 %, tandis que les prêts hypothécaires non assurés exigent 20 %. Et si nous faisions passer ce pourcentage à 15 % pour les prêts hypothécaires assurés et à 30 % pour les prêts hypothécaires non assurés?

Dès que vous augmentez l’exigence d’acompte, de nombreux acheteurs potentiels seront hors de prix. Bien que cela puisse sembler injuste, cela réduira la demande de logements. Avec moins d’acheteurs disponibles, les prix chuteraient naturellement. Bien sûr, cela suppose que l’offre reste la même.

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Quiconque commence tout juste à économiser sa mise de fonds serait probablement fortement opposé à cela, mais c’est un autre exemple de douleur à court terme menant à un gain à long terme.

Augmenter les taxes sur les propriétés supplémentaires

Actuellement, les plus-values ​​sur les immeubles de placement sont imposées à 50 %. Ce n’est pas différent des autres placements que vous détenez. Cependant, pour réduire les coûts de logement, que diriez-vous d’augmenter l’impôt sur les gains en capital sur les immeubles de placement à 75 %, voire 100 %. Avec ce taux d’imposition accru, les gens seraient probablement moins intéressés à posséder un immeuble de placement.

Que se passe-t-il si la valeur d’un immeuble de placement que vous vendez augmente de 100 000 $? Dans le système actuel, 50 % de votre gain (50 000 $) serait ajouté à votre revenu et imposé à votre taux d’imposition marginal. Selon ma suggestion, 75 000 $, ou la totalité du profit de 100 000 $, seraient imposés.

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Ou que diriez-vous d’augmenter les taxes foncières selon une échelle mobile pour chaque propriété supplémentaire que vous possédez ? Par exemple, si vous possédez deux propriétés, vos impôts fonciers doublent. Lorsque vous en possédez trois, vos impôts triplent. Ces règles réduiraient la demande d’immeubles de placement et laisseraient plus de stocks disponibles pour les utilisateurs finaux.

Ce serait formidable pour les personnes qui souhaitent simplement posséder une maison pour elles-mêmes, mais les investisseurs et les agents immobiliers seraient en colère car leurs marges bénéficiaires diminueraient.

Plus d’enchères à l’aveugle

Le système actuel où vous enchérissez aveuglément sur l’immobilier est cassé. Aucun des enchérisseurs ne sait avec quels chiffres ils sont en concurrence, ce qui les oblige à enchérir plus haut dans l’espoir d’obtenir une maison. Ce système doit être changé immédiatement.

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Si chaque acheteur potentiel savait quelles étaient les enchères actuelles, il pourrait simplement offrir son maximum. Si quelqu’un d’autre décide d’enchérir plus, ce n’était pas censé l’être. Aucun acheteur potentiel ne serait déçu de savoir qu’il a fait son offre maximale, mais quelqu’un a fait une offre plus élevée. Le vendeur obtient toujours le meilleur prix pour sa maison. C’est un gagnant-gagnant, non?

À partir de 2023, les vendeurs de maisons auront la possibilité de révéler les prix des offres. Cependant, comme il n’est pas obligatoire de divulguer les prix, les vendeurs continueront probablement à garder les offres secrètes.

Certaines personnes qui travaillent dans l’immobilier affirment que se débarrasser des enchères à l’aveugle n’est pas approprié pour des raisons de confidentialité. Cependant, la fin des enchères à l’aveugle ne révélerait que les chiffres des enchères. Les détails personnels tels que les noms des soumissionnaires ne seraient pas divulgués.

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Quelque chose doit être fait

Tant que les politiciens se soucieront davantage de gagner les élections et que les personnes travaillant dans l’immobilier se concentreront sur les profits, l’abordabilité du logement sera toujours un problème.

La hausse des taux d’intérêt peut ralentir la demande, mais les prix sont déjà à des niveaux record. Toute hausse future des taux sera lente et, dans tous les cas, les emprunteurs hypothécaires sont tenus de passer le «test de résistance» qui garantit qu’ils peuvent supporter des hausses de taux allant jusqu’à deux points de pourcentage.

Aucune des solutions actuellement proposées ne semble efficace. Quelque chose de radical doit arriver. Si nous ne faisons rien, les acheteurs potentiels continueront d’éprouver des difficultés.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.