Avis : La crise du logement est une priorité des élections municipales. Demandez aux candidats leur point de vue

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Cet automne, des élections municipales auront lieu dans les deux provinces les plus touchées par la crise du logement. Les résidents se rendront aux urnes pour choisir leur maire et leurs conseillers en Colombie-Britannique le 15 octobre et en Ontario le 24 octobre. Cette année plus que jamais, l’un des principaux enjeux électoraux sera l’abordabilité du logement.

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Les représentants élus au niveau local ont de nombreuses responsabilités, y compris la surveillance des centres et des services communautaires, le déneigement et l’enlèvement des ordures, l’entretien des routes et la sécurité publique, mais l’aspect de leur travail qui a peut-être l’impact le plus durable concerne l’utilisation des terres et décisions en matière de logement, également connues sous le nom de city-building.

Particulièrement dans les quartiers à croissance rapide et à forte densité de Toronto et de Vancouver, où la pression du développement se manifeste souvent par des batailles rangées entre la demande de nouvelles maisons et les intervenants communautaires déterminés à maintenir le statu quo, les conseillers élus jouent le rôle d’arbitre, déterminant les règlements fonciers – utiliser les différends et voter sur des politiques radicales d’utilisation des terres qui orientent la croissance.

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Aspects critiques des nouveaux développements immobiliers tels que la hauteur, le volume et l’emplacement des tours, les retraits des limites de propriété, le nombre d’unités, le degré d’ombre, le type et l’échelle des services communautaires incorporés, les parcs et les espaces ouverts, et le pourcentage de logements abordables unités fournies, sont tous grandement influencés par les règlements de zonage que les conseillers édictent et les négociations litigieuses entre les promoteurs et la communauté existante dans laquelle ils s’insèrent.

Si vous n’avez pas encore beaucoup entendu parler des élections municipales de ce cycle, c’est parce que les campagnes ne commencent vraiment de façon publique qu’après la fête du Travail. Contrairement à la campagne à l’américaine qui commence à plein régime 20 minutes après l’acceptation (ou non) des résultats des élections précédentes, les élections municipales canadiennes sont des engagements assez simples qui fleurissent brièvement et à peu de frais. Ils ont tendance à se dérouler sans les fanfaronnades et l’attention des médias nationaux de leurs homologues provinciaux et fédéraux. Mais alors qu’elles reçoivent moins d’attention, ces élections locales ont des impacts significatifs sur des aspects intimes de nos vies.

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À Vancouver, le maire Kennedy Stewart et les 10 conseillers actuels sont candidats à la réélection. Les résidents qui ont prêté attention plus tôt cette année au processus chaotique d’approbation du plan de Broadway par le conseil – un plan de 30 ans pour intégrer de nouveaux logements, des emplois et des équipements autour du nouveau métro de Broadway – auront l’occasion d’utiliser leur vote comme un commentaire sur la façon dont ils pense que le leadership de la construction de la ville a été géré.

À Toronto, plus d’un remaniement est garanti. Au moins cinq conseillers sortants ont annoncé qu’ils ne chercheraient pas à être réélus, dont certains qui se sont fait entendre dans leur lutte contre l’intensification de la pression dans leurs quartiers.

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L’abordabilité du logement à Vancouver et à Toronto continue d’être à des niveaux de crise élevés. Des facteurs tels que les taux d’intérêt et les coûts de construction fixes échappent à la sphère d’influence des représentants locaux, mais les conseillers sont responsables de bon nombre des autres coûts qui se retrouvent dans ce que nous payons tous pour un logement, que nous louions ou achetions. Lorsqu’ils cherchent à réduire la hauteur des tours proposées, même celles situées juste à côté des stations de métro existantes, ils diminuent l’offre de nouvelles maisons disponibles. Lorsqu’ils soutiennent les forces NIMBY qui combattent chaque développement d’échelle, ils prolongent considérablement les délais. Lorsqu’ils votent pour approuver de nouvelles politiques bien intentionnées mais mal mises en œuvre, comme la politique de zonage inclusif de Toronto, qui exige que les nouveaux développements résidentiels incluent des logements abordables, ils transfèrent les coûts de développement de quelques résidents chanceux qui obtiendront une unité de logement à prix réduit aux personnes qui paient l’augmentation des prix des logements du marché qui en résulte.

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Un exemple flagrant de la façon dont les conseillers enflamment les problèmes d’abordabilité du logement s’est produit en juillet dernier lorsque le conseil municipal de Toronto a approuvé l’adoption d ‘«outils de financement de la croissance» qui augmenteront les frais d’aménagement payés pour les nouvelles unités résidentielles en jusqu’à 46 %, l’augmentation devant être étalée sur deux ans. Cela signifie que les promoteurs de maisons individuelles et jumelées qui paient actuellement environ 94 000 $ en frais d’aménagement devront payer 137 000 $ pour le même projet d’ici mai 2024. Ces augmentations de coûts sont répercutées sur l’acheteur 100 % du temps. Les estimations actuelles montrent qu’environ 20 à 26 % du prix de chaque maison neuve correspond aux charges gouvernementales.

Les gouvernements provinciaux ont une énorme responsabilité ici aussi. Nous attendons de voir quelles mesures le ministère des Affaires municipales et du Logement de l’Ontario va prendre pour résoudre les problèmes d’abordabilité du logement. Il y a eu des indications qu’il comprend que nous sommes dans une crise d’approvisionnement et qu’il prévoit de promulguer une législation qui soutiendra le développement. Les fédéraux, malheureusement, ne sont nulle part dans ce débat ; la Stratégie nationale sur le logement de 2017 a fait essentiellement rien pour remédier à l’abordabilité du logement, qui n’a fait que s’éroder considérablement depuis l’adoption de cette politique.

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Si nous voulons voir quoi que ce soit fait par nos élus, notre meilleur espoir en ce moment est au niveau municipal. Lorsque votre titulaire ou candidat local frappera à votre porte en septembre, je vous encourage à lui demander comment il compte aborder la question de l’abordabilité du logement. Si votre priorité est de protéger la valeur de la maison que vous possédez déjà, votez pour le candidat qui vous dira que le développement est le meilleur ailleurs. Si vous pensez qu’une solution à la crise du logement est nécessaire, écoutez les solutions progressistes de construction urbaine qui rendront nos villes meilleures pour tous, et votez en conséquence.

Poste financier

Randy Gladman est vice-président principal, Conseil en développement, chez Colliers Strategy & Consulting Group.