Avis : Envie de booster l’offre de logements ? Regardez vers la Nouvelle-Écosse

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Le logement coûte cher presque partout au Canada. Plutôt que de plomber le marché du logement, comme certains auraient pu s’y attendre, le COVID a aggravé les problèmes d’abordabilité existants. Une augmentation soudaine de la demande pour plus de pieds carrés n’a certainement pas aidé. Mais le problème fondamental était et demeure qu’il n’y a pas assez de logements au Canada. Des rapports successifs, le plus récent par SCHLestiment que le Canada manque de millions de maisons et sans elles, le pays ne retrouvera aucun semblant d’abordabilité.

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Un rapport conjoint des gouvernements de Canada et Colombie-Britannique en 2021 et une autre par l’Ontario Groupe de travail sur l’abordabilité du logement cette année a recommandé une forte augmentation de la construction de logements afin de résoudre le problème. Jusqu’à présent, cependant, les recommandations les plus audacieuses des deux rapports ont été largement ignorées.

Mais tandis que l’Ontario et la Colombie-Britannique traînent les pieds, le gouvernement de la Nouvelle-Écosse est allé de l’avant et a adopté les changements radicaux recommandés cette année par ses propres Comité exécutif sur le logement dans la Municipalité régionale d’Halifax.

Les conclusions des trois panels étaient similaires. Ils ont tous conclu que les décisions locales en matière d’aménagement du territoire et de planification sont devenues un obstacle à la construction d’un nombre suffisant de logements et que les processus d’approbation des logements sont trop lents. Chacun recommande que les provinces interviennent pour s’assurer que les municipalités n’empêchent pas la construction d’un nombre suffisant de logements. Mais plutôt que d’attendre un autre rapport du personnel ou une commission, la Nouvelle-Écosse prend des mesures immédiates.

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Le ministre des Affaires municipales et du Logement de la Nouvelle-Écosse a le pouvoir d’examiner et d’approuver les propositions d’aménagement de logements dans neuf « zones spéciales d’aménagement » dans la Municipalité régionale d’Halifax. À ce jour, des projets représentant plus de 22 000 maisons doivent être « prêts à démarrer » entre cet été et le printemps 2024. En revanche, depuis 2018, les collectivités de la province ont émis des permis pour un peu plus de 12 000 maisons, ce qui signifie que le gouvernement provincial est en bonne voie d’autoriser beaucoup plus de logements à Halifax seulement en deux ans que les collectivités de la province n’en ont en cinq ans.

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Certains peuvent hésiter à l’idée qu’un comité exécutif nommé par la province recommande qu’un ministre remplace les conseils locaux pour faire passer des développements de logements potentiellement impopulaires. Assez juste. Mais il est important de se rappeler comment nous en sommes arrivés à une situation où le pays manque de millions de maisons, avec d’innombrables jeunes familles et nouveaux arrivants se demandant comment ils pourront un jour monter sur l’échelle du logement ou même trouver un logement décent à louer.

Fondamentalement, la pénurie de logements au Canada reflète la très forte pression politique et budgétaire des incitations les gouvernements locaux sont confrontés à bloquer ou retarder la construction de nouveaux logements. Dire non aux nouvelles maisons ou ralentir les approbations de permis crée des gagnants très clairs (les résidents s’opposent à ce que davantage de maisons et de municipalités utilisent les approbations de développement pour négocier des revenus plus élevés provenant des frais), mais généralement des perdants non identifiables (quiconque aurait emménagé dans ces unités).

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Pour leur part, cependant, les provinces font face à une pression plus forte pour faire croître l’économie tout en s’attaquant aux tendances macroéconomiques comme l’érosion de l’abordabilité du logement dans toutes leurs collectivités. Le conseil municipal de Toronto n’a peut-être aucune raison électorale de se soucier du jeune diplômé de North Bay à la recherche d’un pied sur le marché du travail de la RGT, mais Queen’s Park le fait. Le gouvernement provincial représente tous les Ontariens, pas seulement ceux qui peuvent déjà se permettre de vivre à Toronto. Lors des récentes élections en Ontario, tous les grands partis se sont engagés à doubler à peu près la production de logements au cours de la prochaine décennie. Il y a donc un mandat pour aller de l’avant même si les municipalités préféreraient ne pas le faire.

Le temps nous dira si les rouages ​​et les boulons de l’approche audacieuse de la Nouvelle-Écosse pour s’attaquer aux pénuries de logements sont vraiment efficaces ou reproductibles. La leçon la plus importante de cette affaire, cependant, est que la meilleure façon de s’assurer que suffisamment de maisons sont construites pour loger une population et une économie croissantes est que les provinces agissent en fonction de leur autorité claire pour faire approuver des logements. Si d’autres gouvernements à travers le Canada veulent s’attaquer aux pénuries de logements, ils devraient examiner attentivement ce qui se passe en Nouvelle-Écosse.

Steve Lafleur est analyste des politiques publiques et Josef Filipowicz est spécialiste des politiques urbaines.