Avec des maisons individuelles approchant les 2 millions de dollars, pouvez-vous générer un flux de trésorerie positif ?

Contenu de l’article

Si vous êtes un investisseur immobilier au Canada aujourd’hui, l’expression «flux de trésorerie positif» vous affecte probablement de la même manière qu’un hamburger tombé affecte votre chien. Les deux sont des friandises rares et appétissantes qui doivent être avalées immédiatement.

Contenu de l’article

Dans des marchés hyperactifs comme Toronto et Vancouver, où la concurrence entre les acheteurs a poussé les prix dans la stratosphère, obtenir des flux de trésorerie positifs sur une propriété individuelle – où les revenus qu’elle génère chaque mois est supérieur à ses dépenses – peut sembler impossible.

Le prix moyen d’une maison individuelle dans la ville de Toronto était de 1,7 million de dollars en janvier, tandis qu’il était de 1,9 million de dollars dans le Grand Vancouver. Avec une mise de fonds de 20 %, un taux d’intérêt de 2,44 % et un amortissement de 25 ans, votre versement hypothécaire sur une propriété à ce prix serait de plus de 6 000 $ par mois, et ce, avant les taxes et les frais d’entretien.

Dans un marché où vous pouvez vous attendre à obtenir environ 3 500 $ de loyer, cela ne suffira pas.

Obtenir des flux de trésorerie positifs n’est pas seulement un moyen pour les investisseurs qui achètent des propriétés de plus d’un million de dollars de payer leurs énormes hypothèques. Cela fait partie d’une stratégie d’investissement immobilier bien équilibrée.

Contenu de l’article

Lorsque les prix des maisons augmentent, les investisseurs novices peuvent penser qu’ils peuvent simplement profiter de l’appréciation d’Easy Street. Si la valeur de votre maison augmente de 10 ou 15 % chaque année, peu importe si votre flux de trésorerie est négatif, n’est-ce pas ? Ne le récupérerez-vous pas lorsque vous le revendrez ?

«Vous ne misez jamais, jamais sur l’appréciation. Vous n’avez aucune idée de ce qui va se passer », déclare Monika Jazyk, directrice du fournisseur de formation en immobilier Real Property Investments.

Alors, qu’est-ce qu’un investisseur avide de flux de trésorerie peut faire ? Vous devrez dépenser plus.

Allez grand ou rentrez chez vous

Avec des prix aussi élevés qu’ils le sont, investir dans des propriétés individuelles dans les villes les plus chères du Canada est devenu une poursuite pour les personnes déjà riches. Mais il faut des poches encore plus profondes pour rendre le flux de trésorerie d’une maison unifamiliale positif.

Contenu de l’article

Dans le marché actuel, vous avez besoin que votre propriété génère plusieurs revenus pour qu’elle ait un flux de trésorerie positif. Cela signifie convertir une partie de la maison en suite locative.

Même si l’ajout d’une suite à une propriété individuelle est une stratégie d’investissement courante, il s’agit toujours d’un projet complexe qui, selon Simeon Papailias, agent immobilier axé sur les investisseurs et fondateur de la société immobilière REC Canada, n’est pas pour tout le monde.

« Ce n’est certainement pas une stratégie pour le premier investisseur », dit-il.

Papailias dit qu’un appartement au sous-sol convenablement équipé coûtera probablement entre 50 000 $ et 75 000 $. Mais il devrait également générer environ 2 000 $ de revenus locatifs.

Cela ne vous fera peut-être toujours pas entrer dans un territoire de flux de trésorerie positifs. Jazyk dit que les investisseurs dans les municipalités qui le permettent devraient envisager de construire des logements sur ruelle.

Contenu de l’article

C’est un processus plus compliqué et plus coûteux. L’ajout d’une unité résidentielle à un garage détaché est l’option la plus simple pour la plupart des investisseurs, mais si ce n’est pas possible, vous devrez peut-être construire un pavillon-jardin ou une maison d’invités à partir de zéro. Jazyk dit que cela pourrait coûter jusqu’à 250 000 $.

Mais les 2 000 $ par mois générés par la nouvelle structure, combinés aux 2 000 $ de votre suite au sous-sol et aux 3 500 $ que vous devriez pouvoir obtenir pour le principal espace de vie de votre maison, vous permettent d’accéder à un flux de trésorerie positif.

Et avec les améliorations importantes que vous avez apportées à votre propriété, vous augmenterez considérablement sa valeur de revente. Avant de vendre, vous aurez la possibilité de le refinancer à sa nouvelle valeur élevée tout en conservant un flux de trésorerie positif.

Contenu de l’article

« Vous pouvez utiliser l’argent pour un autre accord, ou vous pouvez l’utiliser pour un autre type d’investissement », explique Jazyk.

Ce qu’il ne faut pas faire

Lorsque vous ajoutez des unités à votre immeuble de placement, vous pourriez être tenté d’entasser le plus de chambres possible.

Jazyk pense que c’est une erreur. En plus de créer potentiellement des problèmes de stationnement et de zonage, elle dit que tenter d’installer trop de personnes dans votre propriété peut aggraver l’expérience des locataires, ce qui pourrait faire baisser votre taux de location.

« Il existe des stratégies d’investissement gagnantes pour les marchands de sommeil », déclare Papailias, « mais ce n’est pas ce que nous recommandons ».

Augmenter votre mise de fonds au-delà des 20 % requis pour les immeubles de placement et réduire par la suite votre versement hypothécaire est une autre voie vers un meilleur flux de trésorerie.

Contenu de l’article

Mais parce que cela implique d’investir plus de votre capital dans une propriété et de diminuer votre retour sur investissement global, ce n’est pas une décision que Jazyk ou Papailias recommandent.

Alternatives

Si vous êtes déterminé à obtenir une propriété individuelle dans un marché qui s’apprécie rapidement, ce n’est pas comme si Toronto et Vancouver étaient vos seules options.

Si vous ne prévoyez pas de vivre dans la propriété de toute façon, élargissez votre recherche. En Ontario, vous pouvez trouver des maisons individuelles beaucoup moins chères dans la région de Durham qui rapportent des loyers presque aussi élevés que ceux payés à Toronto. La même dynamique s’applique aux investisseurs de la Colombie-Britannique, où les maisons individuelles de l’île de Vancouver affichaient en moyenne un prix de vente d’un peu plus de 785 000 $ en janvier.

Et si les flux de trésorerie sont plus importants que la distance des voisins, vous pouvez toujours explorer le marché des semi-détachés, car de nombreux semi-détachés à Toronto et Vancouver ont des sous-sols qui peuvent être transformés en suites.

Contenu de l’article

Les semi-remorques dans la RGT et le Grand Vancouver se vendent actuellement en moyenne à 1,1 million de dollars et 963 800 $, respectivement. Si vous pouvez en trouver un de moins d’un million de dollars et que vous prévoyez vivre dans l’un des logements, une mise de fonds de 20 % ne sera pas requise.

Défense contre une correction du marché

Si jamais le marché commence à se détendre, les revenus locatifs que vous générez peuvent agir comme un rempart contre la baisse de la valeur des maisons.

« Un flux de trésorerie positif est le fondement de tout portefeuille immobilier », déclare Pasalias.

« C’est une stratégie qui ne couvre pas les forces du marché, ce qui signifie qu’une propriété à flux de trésorerie peut être une stratégie gagnante sur n’importe quel marché. »

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.