Arrêtez de dénigrer les investisseurs immobiliers. Le Canada en a désespérément besoin

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La population du Canada a augmenté d’un million de personnes l’an dernier, une augmentation d’une ampleur et d’un rythme sans précédent, et qui augmentera la demande de services essentiels tels que le logement, le transport et la santé, ainsi que les loisirs.

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La pression démographique accrue aggravera probablement l’abordabilité du logement à moins que des investissements importants ne soient faits dans la construction de nouveaux logements et dans l’entretien des logements existants.

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La plupart des Canadiens accueilleraient favorablement plus d’investissements dans le logement, mais certains semblent inquiets. On trouve souvent des exemples de commentaires sceptiques des investisseurs dans les publications universitaires, les rapports gouvernementaux et les médias d’information.

Mais les investisseurs immobiliers sont essentiels à la santé et à la croissance du parc immobilier. D’une part, les développements de logements à grande échelle peuvent ne pas être possibles sans eux, car ils fournissent le capital-risque pour la période prolongée de construction de logements.

Une copropriété typique prend des années à construire et à planifier. En Ontario, des rapports suggèrent cela peut prendre 500 jours ou plus pour obtenir les approbations de planification pour le développement résidentiel à haute densité. La construction peut prendre encore deux à cinq ans. Ainsi, un acheteur potentiel peut devoir attendre cinq ans ou plus pour mettre les pieds dans une habitation achevée après avoir effectué le dépôt initial.

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En plus du temps, la construction de nouveaux logements est un processus à forte intensité de capital nécessitant des centaines de millions de dollars d’investissements. Si les investisseurs sont exclus du processus, il n’y a pas beaucoup d’autres prêts à intervenir avec l’argent nécessaire à la construction, l’appétit pour le risque nécessaire (certaines constructions peuvent ne pas démarrer ou être achevées à temps ou dans les limites du budget) et la patience d’attendre années.

Les utilisateurs finaux qui occupent le produit fini, une copropriété ou une maison dans un nouveau lotissement, souhaitent éviter les longues attentes, les incertitudes sur les coûts et les prix et bien d’autres risques inhérents à la construction à grande échelle. Les investisseurs assument ces risques et méritent les récompenses qui en découlent.

Retirer les investisseurs de l’équation de la construction ralentira encore le rythme déjà lent de l’offre de nouveaux logements, blessant finalement les mêmes personnes que les défenseurs du logement qui dénigrent les investisseurs disent vouloir aider. La route de l’enfer, dit-on, est pavée de bonnes intentions.

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Certains défenseurs du logement s’opposent à ce que les investisseurs possèdent plusieurs logements au Canada. Ils soutiennent que les investisseurs limitent les possibilités d’accession à la propriété pour les primo-accédants en possédant plusieurs logements. Cet argument serait valable s’il n’y avait pas de ménages locataires au Canada.

Mais près du tiers de tous les Canadiens, et même une proportion plus élevée dans les villes, vivent dans des logements locatifs. En d’autres termes, des millions de personnes vivent dans des logements fournis et entretenus par des investisseurs. Ceux qui plaident pour diminuer le rôle des investisseurs devraient d’abord répondre à la question suivante : Si ce n’est pas les investisseurs, qui paiera pour entretenir et posséder des logements pour des millions de Canadiens ?

Un portrait partiel des investisseurs dans le logement est devenu disponible en février lorsque le Programme des statistiques sur le logement au Canada (PCSH), une initiative de Statistique Canada, a publié un rapport sur les investisseurs dans les propriétés résidentielles en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique.

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Étonnamment, les propriétaires-investisseurs étaient (relativement) beaucoup plus nombreux en Nouvelle-Écosse (32 %) qu’en Ontario (20 %). La Nouvelle-Écosse, contrairement à l’Ontario, ne contribue pas aux manchettes accusant les investisseurs de prix exorbitants de l’immobilier. La raison probable est que la propriété de terrains vacants est plus fréquente dans les provinces maritimes.

Le CHSP a déclaré que les appartements en copropriété étaient plus susceptibles d’être des immeubles de placement que d’autres types de logements, tels que les maisons individuelles ou en rangée. Par exemple, près de 42 % des appartements en copropriété en Ontario étaient des immeubles de placement. De plus, 112 220 ménages de la ville de Toronto ont loué des condominiums et 53 000 autres ont loué des logements avec rez-de-chaussée à des investisseurs en 2020.

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Certains pourraient considérer les investisseurs en copropriété comme une préoccupation, mais nous les considérons comme des fournisseurs de services de logement nécessaires qui assument tous les risques de l’accession à la propriété et offrent des copropriétés locatives à des travailleurs (souvent jeunes) qui ne sont pas prêts ou intéressés par l’accession à la propriété. Le choix de louer ou de posséder pour des millions de Canadiens est essentiellement rendu possible par les investisseurs.

N’ignorons pas que les risques de propriété pourraient être importants pour les investisseurs. Un rapport récent de CIBC Economics and Urbanation indique que la plupart des copropriétés en pré-construction que les investisseurs ont achetées avec une hypothèque et louées en 2022 étaient des flux de trésorerie négatifs. Cela signifie que les investisseurs à effet de levier ont perçu des loyers qui ne couvraient pas leurs coûts hypothécaires, leurs frais de copropriété et leurs taxes foncières.

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Il est beaucoup plus commode de dénigrer les investisseurs et de ne pas apprécier les risques qu’ils assument et les coûts qu’ils absorbent tout en offrant des logements locatifs neufs de haute qualité qui n’existeraient pas autrement. Pour que le Canada puisse s’attaquer au déficit de logements, qui s’élève à plusieurs millions de logements, les investissements et les investisseurs doivent être accueillis, et non ostracisés.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.

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