ARC, l’ex-femme est payée avant le créancier de l’homme après la vente du foyer conjugal

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De nombreux couples séparés supposent qu’ils sont propriétaires égaux de leur maison, peu importe si les deux sont sur le titre, mais qui possède réellement la maison importe s’il y a séparation, surtout si l’un des conjoints a une dette impayée.

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En vertu de la constitution du Canada, la propriété et les droits civils sont de compétence provinciale, ce qui signifie que les droits des copropriétaires diffèrent selon la province. Une récente décision de la Cour d’appel de l’Ontario dans l’affaire Senthillmohan c. Senthillmohan est un bon rappel aux tiers créanciers de la difficulté d’exécuter un jugement contre une propriété détenue conjointement.

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Après la séparation des Senthillmohans, l’épouse a obtenu une ordonnance du tribunal pour vendre la maison en copropriété. Le produit net devait rester en fiducie après sa vente. Pendant ce temps, l’un des créanciers du mari, une société à numéro, a poursuivi le mari pour une dette.

Le mari n’a pas défendu le procès contre lui, et l’entreprise a obtenu un jugement par défaut en septembre 2021 et a mis un privilège sur la maison. Ce n’était pas la seule dette du mari. Il devait également une importante facture d’impôt à l’Agence du revenu du Canada.

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Un mois après le prononcé du jugement par défaut, les parties ont conclu une convention d’achat et de vente de la maison. Les ex-conjoints ont alors consenti à une ordonnance du tribunal de la famille pour rompre la copropriété. Quelques mois plus tard, l’épouse a demandé que sa moitié du produit net lui soit versée.

Le produit net de la vente était d’environ 1,2 million de dollars. Comme l’ARC a priorité sur les autres créanciers non garantis lorsqu’un contribuable doit des impôts, il n’y avait pas assez pour payer à la fois la facture de l’ARC du mari et la dette de 1,7 million de dollars due à la société à numéro.

Sans surprise, la société s’est opposée à ce que l’épouse obtienne sa moitié du produit net, car si le produit net était remis à l’épouse, l’entreprise serait remboursée encore moins des 1,7 million de dollars qui lui étaient dus.

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La société a fondé son argumentation sur la façon dont le droit de la propriété définit une copropriété, ce qui signifie qu’il y a « unité de titre, unité d’intérêt, unité de possession et unité de temps ».

En bref, la copropriété signifie que chaque copropriétaire détient un intérêt indivis dans le intégralité de la propriété. La société a fait valoir que les colocataires sont essentiellement un seul propriétaire, c’est pourquoi lorsqu’un colocataire décède, le survivant conserve la propriété détenue en commun et devient l’unique propriétaire.

La propriété de la propriété change en fait lorsqu’une copropriété est rompue. Chaque propriétaire détient alors un intérêt indivis de moitié dans la propriété en tant que « locataires en commun ».

En tant que locataires en commun, chaque partie peut alors ordonner dans son testament que sa moitié indivise revienne à la personne de son choix. Après le décès de l’un des colocataires, le colocataire d’origine ne sera plus l’unique propriétaire ; ils continueront à posséder uniquement la moitié indivise de la propriété, et la posséderont alors avec la personne que le défunt aura désignée dans son testament.

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Selon la province, les biens détenus en copropriété peuvent être dissociés par les actions des parties, comme l’obtention d’une ordonnance judiciaire de séparation ou, en Ontario, le transfert de son propre intérêt dans la maison à soi-même.

Dans l’affaire Senthillmohan, la société a affirmé qu’elle avait le droit de faire valoir sa dette contre tous du produit de la maison parce que les époux étaient encore colocataires lorsque le mari s’est endetté envers la société.

La société s’est appuyée sur une décision manitobaine selon laquelle ledit produit d’un bien détenu par des colocataires doit être payé dans l’ordre suivant : dépenses relatives à la vente; tout ce qui est dû à un créancier garanti (comme une hypothèque); toutes charges ou privilèges ultérieurs, dans l’ordre de leur enregistrement ; et alors seulement le produit net restant sera versé aux propriétaires.

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En revanche, la Loi sur l’exécution forcée de l’Ontario stipule clairement qu’un shérif peut exécuter un jugement au moyen d’un « bref d’exécution », ce qui lui permet de saisir les terres du débiteur, y compris « tout intérêt du débiteur dans un bien détenu en copropriété. ”

Cependant, la Cour d’appel a poursuivi en concluant que lorsqu’un shérif saisit un bien en copropriété, la copropriété est rompue. Une fois celle-ci rompue, le copropriétaire débiteur n’a plus aucun droit sur l’ensemble du bien. De ce fait, le créancier est limité à réclamer contre la part du débiteur dans la propriété commune.

Dans Senthillmohan, le tribunal a décidé qu’il n’avait pas à analyser le moment de la rupture de la copropriété, car l’exécution par le shérif était suffisante pour rompre la copropriété.

En conséquence, l’épouse a reçu sa moitié du produit net, soit environ 600 000 $. La dette de l’ARC du mari a été déduite de sa part du produit net, laissant environ 323 000 $ pour régler les 1,7 million de dollars dus au créancier sur jugement, un montant nettement inférieur à ce qu’il espérait recouvrer.

Laurie Pawlitza est associée principale du groupe du droit de la famille chez Torkin Manes LLP à Toronto. [email protected]

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