Adam Zivo : le plan fédéral de logement « en temps de guerre » de Trudeau est voué à l’échec

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Le gouvernement fédéral a récemment annoncé qu’il accélérerait la construction de logements en lancer un catalogue « temps de guerre » de conceptions architecturales pré-approuvées pour les constructeurs résidentiels. Cependant, les experts du secteur ont critiqué le plan et affirmé que son impact serait négligeable.

Le Canada a d’abord utilisé des catalogues architecturaux pour aider à construire des maisons pour les anciens combattants revenant de la Seconde Guerre mondiale. Les conceptions à cette époque se concentraient principalement sur les maisons unifamiliales individuelles situées en banlieue, surnommées « victoire » ou « boîte à fraises » Maisons. De nombreux plans pré-approuvés ont émergé au fil du temps et ont été utilisés par le gouvernement fédéral pour construire environ un million de logements entre les années 1940 et les années 1960.

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Cependant, le nouveau catalogue du gouvernement Trudeau se concentrera sur le développement urbain intercalaire et la densité douce (c.-à-d. multiplexes et pavillons-jardins). Cela est logique, étant donné qu’il existe un consensus croissant selon lequel les villes canadiennes doivent ajouter davantage de logements dans les quartiers à faible densité où les immeubles à logements multiples ont été largement interdits par des lois de zonage restrictives.

Mais il y a un problème : les experts affirment que les catalogues de design ne fonctionnent pas réellement dans ce contexte.

Selon Chris a parlé, militant du logement possédant une vaste expérience dans le secteur du développement, les catalogues de conception sont utiles pour les projets de banlieue où de grandes parcelles de terrain peuvent être acquises et subdivisées en lots standardisés. Dans ces conditions, il est possible de réutiliser à plusieurs reprises les mêmes conceptions, réduisant ainsi les coûts grâce à une plus grande efficacité et des économies d’échelle.

C’est pourquoi de nombreux promoteurs de banlieue maintiennent déjà leurs propres catalogues de conception sans aucune aide gouvernementale.

Mais avec le développement urbain intercalaire, chaque lot est complexe et unique. Non seulement les sites diffèrent souvent par leur taille, mais ils présentent d’innombrables autres variations (conditions du sol, présence ou non d’un mur voisin, etc.) qui nécessitent des dessins personnalisés. Même si le gouvernement fédéral remplissait son catalogue avec un grand nombre de modèles pré-approuvés, Spoke estime que la personnalisation serait toujours inévitable.

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Spoke est également sceptique quant à la faisabilité d’un catalogue fédéral de nos jours, étant donné que chaque conception pré-approuvée devrait être conforme aux réglementations de centaines de municipalités.

« Vont-ils soumettre ce catalogue à chaque municipalité et demander à chaque municipalité d’examiner et d’approuver chaque dessin ? Je ne sais pas comment cela est possible en pratique », a-t-il déclaré, soulignant que le problème serait exacerbé par le fait que les réglementations municipales changent constamment.

Alternativement, le gouvernement fédéral pourrait imposer unilatéralement ses conceptions pré-approuvées aux municipalités, qu’elles soient ou non conformes aux réglementations locales en matière de construction ou d’utilisation des sols, mais cela conduirait à des débats compliqués sur les limites du pouvoir fédéral. Le logement relève de la compétence provinciale, de sorte que seuls les gouvernements provinciaux devraient avoir le pouvoir de dicter ou d’outrepasser leurs municipalités dans ce domaine.

Pourtant, tout cela est quelque peu discutable, car les spécialistes des politiques surestiment apparemment le temps et l’argent nécessaires à la production et à l’approbation des dessins architecturaux, ce qui, selon Spoke, est en réalité un « processus relativement bon marché et rapide ».

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Pour l’un de ses projets en cours, doté d’un budget de 3,8 millions de dollars et qui devrait durer trois ans, les dessins architecturaux personnalisés n’ont coûté que 20 000 dollars et ont été approuvés dans un délai de six semaines. Même dans le meilleur des cas, sans personnalisation, il a déclaré que le prochain catalogue de conception fédéral n’aurait réduit ses coûts que de 0,5 pour cent et accéléré ses délais de 3,8 pour cent.

Bien que certainement utiles, ces types d’épargne ne répondent pas de manière adéquate à la crise du logement : on ne peut pas renflouer un bateau en perdition avec une cuillère à café.

Ce point a également été souligné par Allan Teramura, ancien président de l’Institut royal d’architecture du Canada, qui a récemment écrit un article d’opinion dans le Globe and Mail, qui faisait largement écho aux arguments de Spoke et qualifiait la solution de catalogue du gouvernement Trudeau de « naïve ».

« Les codes du bâtiment et les règlements d’urbanisme canadiens n’exigent pas que les maisons et les petites habitations multifamiliales soient conçues par des architectes et, par conséquent, presque aucun d’entre eux ne l’est. Le secteur du logement repose déjà sur un modèle du minimum absolu de temps consacré à la conception », a écrit Teramura, qui a déclaré qu’il serait « erroné » de penser que le travail de conception gonfle considérablement les coûts globaux.

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Teramura et Spoke ont fait valoir qu’il n’était pas logique que les décideurs politiques se concentrent sur les dessins architecturaux, étant donné qu’il existe des obstacles bien plus importants à la construction de logements. Les processus d’approbation municipaux sont dysfonctionnels et peuvent facilement dérailler. Les lois de zonage régressives empêchent la densification dans de vastes zones urbaines du Canada. Les codes du bâtiment peuvent parfois pénaliser de manière absurde la densité douce.

Toute annonce de logement qui ne parvient pas à résoudre ces problèmes fondamentaux est « un peu une distraction », a déclaré Spoke. Le catalogue de conception, poursuit-il, « est une politique populaire parmi les spécialistes des politiques, mais je ne connais aucun constructeur de bâtiments urbains qui pense qu’il s’agit d’une solution sérieuse. Les subdivisions de banlieue adorent ce genre de choses, mais elles le font depuis de nombreuses années et les autorités fédérales n’introduisent rien de nouveau – mais je ne connais aucun constructeur de bâtiments urbains qui prendrait cela au sérieux.

Nous avons besoin de réformes réglementaires substantielles pour stimuler la construction résidentielle et résoudre notre crise du logement. Même si la mise en œuvre d’une stratégie « en temps de guerre » constitue une excellente image de marque politique, elle n’est en fin de compte qu’un autre exemple du gouvernement fédéral qui mime le sérieux sur cette question tout en n’offrant que des solutions insignifiantes.

Poste National

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