À la hâte : un économiste « brise certains mythes » sur l’accessibilité au logement au Canada

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L’accessibilité au logement est un problème au Canada. C’est un fait.

Mais il existe encore beaucoup d’incertitudes quant aux causes sous-jacentes et aux solutions politiques potentielles – outre la construction de davantage de logements – qui pourraient améliorer la situation.

Marc Desormeaux, économiste chez Desjardins Financière examiné quatre solutions populaires — de l’allongement des amortissements à la réduction de l’immigration — pour déterminer s’il s’agit davantage de faits réels ou de fiction.

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Prolongation des amortissements

Les prêts hypothécaires avec un amortissement sur 25 ans (la période de remboursement du prêt) sont la « norme du secteur », mais des amortissements plus longs ont été présentés comme une solution potentielle pour l’accessibilité financière, car ils réduisent les mensualités hypothécaires et diminuent le montant du revenu dont les acheteurs ont besoin pour être admissibles à un prêt hypothécaire.

Desormeaux a élaboré un scénario supposant une nouvelle norme de 35 ans, mais il a constaté que non seulement cela n’améliorerait pas l’accessibilité, mais que cela empirerait également la situation à long terme, car l’augmentation du revenu disponible alimenterait la demande et les prix des logements.

« L’accessibilité pourrait finir par devenir encore plus difficile… à mesure que les gains initiaux seraient compensés par une hausse encore plus spectaculaire de la valeur des logements », a-t-il déclaré.

L’allongement des périodes d’amortissement pourrait également accroître les risques financiers dans le système de prêt, a-t-il ajouté.

Moins d’immigration

En mars, Ottawa a annoncé qu’il réduirait le nombre de résidents non permanents (RNP) de 25 à 30 % d’ici 2026 à compter de cet automne, afin de répondre aux critiques qui soutiennent que l’immigration record a mis à rude épreuve l’offre de logements au Canada.

Selon Desormeaux, le ralentissement de la croissance démographique affaiblirait la demande de logements, mais pourrait également entraîner une diminution du nombre de logements proposés, ce qui entraînerait une hausse des prix.

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Il a également déclaré qu’une diminution de l’immigration nuirait aux efforts visant à construire davantage de logements.

« Les résidents non résidents ont également tendance à louer davantage que la population canadienne en général, de sorte que l’impact potentiel de la politique sur les prix des logements pourrait être limité », a déclaré Desormeaux.

Une hausse des annonces immobilières

Un afflux d’annonces pourrait contribuer à faire baisser les prix et à améliorer l’accessibilité, a reconnu Desormeaux.

Il a déclaré qu’une forte augmentation du nombre de maisons disponibles à l’achat est possible si les propriétaires « à court d’argent » décident de vendre lorsque le marché immobilier reprend ou si les baby-boomers choisissent de vendre pour réduire leur taille ou louer.

Cependant, une « augmentation » des cotations dans les mois à venir « est une trajectoire hautement improbable », a déclaré l’économiste.

Même si le nombre d’inscriptions par habitant augmente aux niveaux enregistrés pendant la récession des années 1990 et au début des années 2000, cela ne suffira pas à ramener l’accessibilité aux niveaux d’avant la COVID, selon la modélisation de Desjardins.

Récession

Certains affirment qu’une crise financière pourrait améliorer l’accessibilité au logement, mais attention à ce que vous souhaitez, prévient Desormeaux.

« Bien que les ralentissements économiques entraînent généralement une dépréciation significative de la valeur des logements, ils ont également tendance à entraîner des baisses des taux d’intérêt, dont les effets stimulants atténuent la baisse des prix », a-t-il déclaré.

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Les crises économiques telles que la Grande Récession de 2008 accroissent également le chômage et entraînent souvent une perte de revenus.

Selon le scénario de récession de Desjardins, le revenu disponible des ménages serait inférieur de 20 milliards de dollars à celui de base d’ici 2025, a déclaré M. Desormeaux.

« Dans cette optique, ceux qui espèrent une récession ne devraient pas seulement peser leurs ambitions d’achat de maison par rapport aux immenses coûts économiques et sociaux à long terme ; ils devraient également réfléchir à la mesure dans laquelle une maison leur serait réellement plus abordable si leur situation financière changeait », a-t-il déclaré.

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Un schisme entre les deux parties est apparu la semaine dernière après que les libéraux fédéraux ont annoncé une consultation de 30 jours sur la manière de protéger les travailleurs canadiens de l’automobile de ce que la vice-première ministre Chrystia Freeland a qualifié d’afflux potentiel de véhicules électriques bon marché en provenance de Chine. — Gabe Friedman, Financial Post