Espérer une récession pour faire baisser les prix de l’immobilier, c’est comme souhaiter une inondation pour arroser son jardin

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Les données sur les ventes de logements dans la région de Toronto suggèrent que les marchés favoriseront probablement les acheteurs étant donné l’augmentation soudaine des inscriptions – certains parlent même de marché d’acheteurs.

Les choix des acheteurs de maisons se sont sans aucun doute améliorés, mais l’abordabilité ne s’est pas améliorée autant. Pour que les marchés soient pleinement du côté des acheteurs, ils doivent avoir un large choix et abordabilité. Des milliers de logements supplémentaires sont disponibles à l’achat, mais la plupart restent hors de portée des salariés à revenus moyens.

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Selon le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), le nombre d’inscriptions a augmenté de 32 pour cent en septembre, ce qui a fait chuter le ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR) à 28,6 pour cent. La règle empirique de l’industrie indique qu’un SNLR de moins de 40 pour cent favorise les acheteurs et de plus de 60 pour cent favorise les vendeurs. Si l’on s’en tient à cette règle, cela ressemble à un marché d’acheteurs.

Le même rapport indique également que le prix moyen des maisons à Toronto en septembre a augmenté de 3 pour cent par rapport à août. La moyenne a augmenté de près de huit pour cent depuis janvier. Si le logement était inabordable auparavant, il le reste toujours.

L’abordabilité du logement est liée autant aux prix qu’aux remboursements hypothécaires. L’abordabilité se détériore si l’un ou les deux augmentent fortement. Les acheteurs de maisons ont récemment été confrontés à un double coup dur : la hausse des prix et des coûts d’emprunt.

Les prix de l’immobilier ont grimpé rapidement à partir du milieu de l’année 2020, les taux d’intérêt ultra-bas alimentant leur croissance. Plus tard, les pressions inflationnistes ont nécessité une augmentation des taux débiteurs, qui sont passés de leurs niveaux ultra-bas en 2020 à des niveaux beaucoup plus élevés jamais vus depuis des décennies. Les conséquences étaient inévitables : la hausse des prix de l’immobilier a été financée par des taux d’emprunt encore plus élevés.

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L’augmentation rapide de taux hypothécaires a contribué à une augmentation significative des versements hypothécaires pour les personnes bénéficiant d’un taux hypothécaire variable. Près de 60 pour cent des propriétaires canadiens ont un prêt hypothécaire, et bon nombre d’entre eux ont opté pour taux hypothécaires variables plus tôt.

La Banque du Canada maintient un indice d’accessibilité au logement, un rapport entre le versement hypothécaire trimestriel moyen et le revenu trimestriel moyen. Une valeur d’indice plus élevée suggère une détérioration de l’accessibilité financière. L’indice a chuté lorsque taux hypothécaires étaient faibles et ont atteint à la mi-2020 leur niveau le plus bas depuis la Grande Récession.

Cependant, l’indice a augmenté de 60 % au troisième trimestre 2022, ce qui suggère une détérioration de l’accessibilité financière. L’accessibilité a continué de se détériorer même lorsque les prix moyens ont baissé en 2022. La hausse des coûts d’emprunt a anéanti les gains issus de la baisse des prix.

La plupart des sceptiques en matière d’offre soutiennent que construire davantage de logements n’améliorera pas l’accessibilité financière autant que d’autres le pensent. Mais ils pensent qu’une récession économique pourrait aider puisque la baisse des prix de l’immobilier est corrélée aux récessions.

Dans une certaine mesure, l’indice d’accessibilité financière de la Banque du Canada soutient l’argument de la récession. L’indice a diminué au cours des récessions passées, suggérant une amélioration de l’accessibilité financière. Mais cela est davantage dû à une baisse des coûts d’emprunt qu’à une baisse des prix de l’immobilier.

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Espérer une récession pour faire baisser les prix de l’immobilier, c’est comme souhaiter une inondation pour arroser votre jardin. Du point de vue politique, une récession serait probablement excessive pour restaurer l’accessibilité financière. En outre, la baisse des prix de l’immobilier pourrait avoir des conséquences inattendues puisque les consommateurs réduiraient leur demande d’autres biens et services.

Construire davantage de logements est une manière prudente d’améliorer l’accessibilité financière. Statistique Canada recommande de construire 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, en plus de ce qui aurait été construit dans le scénario du statu quo. Cela nécessitera beaucoup de capitaux.

Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, estime le prix cumulé de la construction d’un nombre suffisant de logements à 1 000 milliards de dollars, un montant considérable, voire prohibitif, pour une économie de 2,2 000 milliards de dollars. Il existe actuellement une pénurie de terrains, de main-d’œuvre et de matériaux de construction, en plus des contraintes de capitaux qui empêchent la construction de millions de logements supplémentaires.

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Le gouvernement fédéral s’est récemment associé à deux municipalités de l’Ontario pour les aider à accélérer la construction de nouveaux logements. L’investissement fédéral de plus de 100 millions de dollars provenant du Fonds d’accélération du logement constitue également un pas dans la bonne direction.

Mais étant donné l’ampleur du défi, les gouvernements devront passer de petits pas à des pas de géant. Autrement, on ne peut pas reprocher aux acheteurs frustrés d’espérer une récession.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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