Un homme qui a légué une propriété coûteuse à Vancouver perd son procès contre un agent immobilier pour perte de profits

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Lorsqu’une superficie de Southlands qui avait été en partie léguée à un homme de Vancouver a finalement été vendue, celui-ci a obtenu 7,5 millions de dollars, soit environ la moitié de la valeur inscrite.

Byron Stanley a imputé la négligence de son agent immobilier, pour ce qu’il a dit être une surévaluation de 13,8 millions de dollars de la propriété de quatre acres avec des écuries et des enclos équestres dans l’un des quartiers les plus exclusifs de Vancouver, selon une récente décision de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique. .

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Stanley a affirmé que l’agent immobilier Derek Grech avait également fait preuve de négligence en ne l’informant pas des restrictions de strates sur le développement, ce qui, selon Stanley, affectait le calendrier et le prix de la vente, et en ne lui suggérant pas de demander un avis juridique ou de demander lui-même cet avis pendant la vente.

Stanley avait initialement intenté une action en justice devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique, demandant environ 1,6 million de dollars de dommages-intérêts à l’agent immobilier et à sa société Angell Hasman and Associates.

La poursuite indiquait qu’au moment où la propriété avait été vendue, « M. Stanley était en difficulté financière, ce qui l’a amené à vendre (la propriété) à rabais » et, par conséquent, il cherchait 1 150 000 $, soit la différence entre la juste valeur marchande et le prix pour lequel il avait vendu.

Stanley cherchait également à obtenir des dommages-intérêts pour l’indemniser des 45 000 $ par mois d’intérêts qu’il a payés sur son prêt pendant les 10 mois supplémentaires estimés qu’il a fallu à la propriété pour la vendre en raison de retards, selon lui, causés par l’agent immobilier.

De nombreuses années et de nombreux litiges plus tard, d’abord devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique, où il a perdu son procès contre l’agent immobilier Grech, et devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique, où son appel a été rejeté et la décision du tribunal inférieur confirmée, Stanley s’est retrouvé avec une fraction du Il espérait gagner 12 millions de dollars sur la vente, selon des documents judiciaires.

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« M. Stanley allègue qu’en raison de ces (trois) actes négligents, la propriété a mis plus de temps à vendre qu’elle n’aurait dû », a écrit le juge de la Cour d’appel Ronald A. Skolrood dans son résumé de la décision avec laquelle deux autres juges étaient d’accord.

Skolrood a noté que le juge de la Cour suprême de la Colombie-Britannique a conclu que Grech avait manqué à son obligation en omettant d’obtenir des conseils juridiques ou de recommander à Stanley de le faire, mais il a jugé que « le manquement n’avait pas causé de dommages à M. Stanley ».

Le juge de la Cour suprême de la Colombie-Britannique a déclaré qu’il n’existait aucune preuve démontrant que Stanley avait perdu de l’argent à cause de cette violation. Et le jugement précédent avait conclu que Stanley avait collaboré avec Grech sur le prix demandé.

Skolrood a rejeté l’appel au motif que Stanley n’avait pas identifié une erreur juridique dans la décision du tribunal inférieur et que Stanley avait déclaré avoir perdu de l’argent en raison du prix d’inscription élevé, mais n’avait pas fait appel de la conclusion du juge selon laquelle Grech n’avait pas fait preuve de négligence en recommandant la liste. prix.

Skolrood a également écrit que c’était « une simple spéculation » de la part de Stanley d’affirmer que s’il avait reçu des conseils juridiques sur les limitations du développement sur le terrain, il n’aurait pas perdu l’argent.

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Stanley a acheté le terrain en 2017 pour 4,5 millions de dollars, soit la moitié de sa valeur à l’époque, après que l’ancienne propriétaire, Irina Reid, ait inclus dans son testament que Stanley pourrait acheter la propriété pour 50 % de sa valeur, selon les archives judiciaires.

Stanley avait grandi dans les Southlands et sa mère était une amie de Reid et de son mari, qui est décédé avant elle. Pendant 35 ans, Stanley a été comme un fils pour elle et l’a appelée sa tante, selon les archives.

Stanley avait vécu dans la propriété au cours de ses dernières années, prenant soin d’elle alors qu’elle vivait avec la démence et s’occupant de la propriété.

Après le décès de Reid en 2016, Stanley ne pouvait pas se permettre d’acheter la propriété, même à la moitié de sa valeur de 9 millions de dollars. Il a donc emprunté 4,5 millions de dollars, plus 1 million de dollars pour d’autres dépenses, y compris les intérêts sur le prêt qu’il a obtenu auprès d’un prêteur privé parce qu’il n’était pas admissible à un prêt bancaire conventionnel.

Il a embauché Grech et la propriété a été inscrite le jour où l’achat de la maison par Stanley a été finalisé, le 27 février 2017, et la maison a été inscrite à 13,8 millions de dollars.

La propriété faisait partie d’une strate de deux lots après que Reid en ait créé une pour permettre la vente d’une deuxième maison, ce qui signifiait que tout développement sur la propriété nécessitait le consentement unanime de tous les propriétaires de strates. La première maison existante mesurait modestement 2 000 pieds carrés et une maison jusqu’à 7 000 pieds carrés était autorisée, mais elle nécessiterait l’utilisation de la propriété commune limitée.

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De telles restrictions de strates rendent les ventes plus difficiles et les propriétaires et d’autres l’ont signalé à Grech, qui en a informé Stanley pendant la période de vente, selon le jugement.

Grech, qui travaillait principalement sur la Côte-Nord, n’était pas familier avec les restrictions de strates et Stanley lui a assuré à plusieurs reprises que sa propriété pourrait être développée sans le consentement des autres propriétaires de strates, a écrit Skolrood.

Le prix demandé a été baissé au fur et à mesure que les offres étaient faites et contrées, puis abandonné par les acheteurs, et finalement c’est le propriétaire de l’autre unité de stratification qui a acheté la propriété le 21 avril 2018. En tant que propriétaires des deux lots de strates, ils pouvaient construire la maison de 7 000 pieds carrés qui existe maintenant sur la propriété.

CORRECTION: Une version précédente de cette histoire présentait une image d’une maison qui n’est pas liée au procès. Postmedia regrette l’erreur.

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