Pourquoi le secteur immobilier surveille de près la vente de deux tours de bureaux à Vancouver

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Une tentative de vente d’une paire de tours de bureaux au centre-ville de Vancouver est surveillée de près par le monde de l’immobilier commercial, et pas seulement parce qu’Amazon.com Inc. est l’un des principaux locataires.

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L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada et Oxford Properties, la branche immobilière du système de retraite des employés municipaux de l’Ontario, prévoient de décharger les tours voisines sur Dunsmuir et West Georgia Street, selon un rapport de Bloomberg du 27 juin, qui a déclaré que les vendeurs espèrent rapporter 350 millions de dollars.

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Ray Wong, vice-président des solutions de données chez Altus Group, un fournisseur de renseignements sur les actifs et les fonds pour l’immobilier commercial, a déclaré que la vente et le prix supposé attirent beaucoup d’attention car le complexe de bureaux principal est sur le bloc comme le plus large Le marché des bureaux à travers le pays se débat face à la hausse des taux d’intérêt et à la hausse persistante des postes vacants en raison du travail à distance.

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Si le complexe de Vancouver se négocie en deçà des attentes, selon les observateurs du marché, cela pourrait déclencher un effet d’entraînement sur le marché.

« Cela va être le véritable test pour savoir où sont les valeurs du bureau », a déclaré Wong. « Il s’agit d’un immeuble flambant neuf, en plein centre-ville, proche de toutes les commodités, excellent locataire – il sera donc intéressant de voir à quel type de prix de vente cet immeuble est proposé. »

Les ventes d’immeubles de bureaux haut de gamme ont été rares ces derniers temps, surtout depuis que la crise bancaire américaine a amené un examen plus approfondi du secteur de l’immobilier commercial au début de cette année. Les holdings de bureaux cotés en bourse ont déjà vu leurs valeurs chuter en raison de la spéculation selon laquelle le secteur est en difficulté, mais les investisseurs privés et institutionnels n’ont pas encore pris les mêmes dépréciations, en partie à cause d’un manque de ventes comparables à partir desquelles des valorisations peuvent être dérivées.

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Wong a déclaré que la dernière grande vente au centre-ville avait eu lieu en 2021, lorsque Oxford a vendu RBC Plaza à Toronto au milliardaire et propriétaire de la chaîne de vêtements de détail Zara Amancio Ortega pour 1,2 milliard de dollars, une transaction qui a été conclue au début de 2022. Depuis que cet accord a été conclu, les évaluations de l’immobilier de bureau sur les marchés publics par le biais des fiducies de placement immobilier ont chuté et sont maintenant de 50 à 60 % inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie.

Le marché privé est encore en retard dans l’évaluation appropriée des immeubles de bureaux aujourd’hui

Carl Gomez

Les FPI ont tendance à détenir des immeubles de bureaux de qualité inférieure au Canada que les fonds de pension, a déclaré Carl Gomez, économiste en chef de la société d’analyse de l’immobilier commercial CoStar, mais il existe néanmoins «un grand décalage» entre les évaluations publiques et privées des actifs lorsqu’il s’agit d’évaluer à la fois l’impact du travail à distance et la hausse des frais de service de la dette entraînée par la hausse des taux d’intérêt.

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Gomez n’est pas sûr que l’immeuble de Vancouver occupé par Amazon atteindra le prix que les fonds de pension qui en sont propriétaires réclameraient.

« Je m’attendrais à ce qu’en tant que vendeurs, ils veuillent un prix complet, mais … il y a peu de baromètres de ce que devrait être l’évaluation et des attentes des acheteurs potentiels pour ce type de produit ces jours-ci », a-t-il déclaré.

« Je pense que le marché privé est encore en retard dans l’évaluation appropriée des immeubles de bureaux aujourd’hui. »

Gomez a déclaré au Financial Post en avril qu’il s’attend à un calcul des valorisations du marché privé, car le travail à distance s’est avéré être une tendance durable plutôt qu’un événement à court terme provoqué par une pandémie, un point de vue qu’il détient toujours.

Mais il a noté que les grands régimes de retraite du Canada sont bien capitalisés, ils ont donc les moyens d’être patients et flexibles lorsqu’il s’agit de gérer leurs grands portefeuilles immobiliers, même s’ils aimeraient réduire leurs expositions aux segments sous-performants du marché, y compris les bureaux tours et complexes commerciaux.

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Mieux vaut vendre ce qu’il y a de mieux dans cet environnement que de vendre ce qu’il y a de pire et faire l’objet d’un examen minutieux

Carl Gomez

Il a déclaré qu’il convient de noter qu’Oxford et l’OIRPC ont sélectionné la tour occupée par Amazon entièrement louée et modernisée dans ce qui pourrait être une transaction cruciale, a déclaré Gomez, ajoutant que Vancouver est une ville « où la performance du marché des bureaux, bien que plus faible, a été meilleure que la reste du pays. »

« Mieux vaut vendre votre meilleur dans cet environnement que vendre votre pire et faire face à un examen plus minutieux », a-t-il déclaré.

Le passage de la société au travail hybride et à distance a mis en jeu des centaines de milliards de dollars, selon un rapport du 13 juillet du consultant international McKinsey Global Institute.

Dans les grandes villes du monde, la fréquentation des bureaux s’est stabilisée à 30% en dessous des niveaux d’avant la pandémie et il est peu probable qu’elle revienne avant des décennies, selon le rapport, ajoutant que « la baisse de la demande fera baisser la valeur ».

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Dans les neuf villes étudiées, dont New York, San Francisco, Londres et Tokyo, une valeur de 800 milliards de dollars américains est en jeu d’ici 2030 dans un scénario modéré dans lequel la valeur totale des espaces de bureaux diminue de 26 % entre 2019 et 2030. Dans un scénario plus sévère modélisé par le cabinet de conseil, la valeur des espaces de bureaux chute de 42 %.

« L’impact sur la valeur pourrait être encore plus fort si la hausse des taux d’intérêt l’aggravait », indique le rapport McKinsey.

L’impact sur la valeur pourrait être encore plus fort si la hausse des taux d’intérêt l’aggravait

Rapport du McKinsey Global Institute

Le conseiller immobilier mondial Avison Young dans un rapport du printemps a déclaré que si les taux d’inoccupation au centre-ville de Vancouver avaient dépassé 10% pour la première fois depuis 2004, certaines tours de bureaux plus récentes dont les étages supérieurs présentaient des avantages tels que des vues sur la montagne et des terrasses privées avaient une occupation plus élevée en raison à une tendance de « fuite vers la qualité ».

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Elizabeth Bell, directrice spécialisée dans l’investissement en actifs réels chez le gestionnaire de fonds du marché privé Hamilton Lane, est parvenue à une conclusion similaire dans un rapport du 7 juin indiquant qu’il existe un écart en fonction du type de propriété individuelle dans le sous-secteur des bureaux, avec des bureaux de classe A les bâtiments continuent de résister « bien mieux que la dislocation que nous avons vue dans les bureaux de produits traditionnels ».

Cependant, si les tendances des transactions de bureaux privés suivent les réévaluations du marché public de l’immobilier de bureau, les prix des transactions commenceront à refléter une augmentation d’une mesure étroitement surveillée de l’industrie appelée le taux de capitalisation. Les prix de l’immobilier commercial baissent à mesure que le taux de capitalisation, qui reflète les coûts de financement et les loyers provenant de l’occupation, augmente.

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Si le complexe de bureaux de Vancouver est vendu par Oxford et l’OIRPC avec un taux de capitalisation supérieur au taux moyen de capitalisation des bureaux du centre-ville de quatre à cinq pour cent d’il y a quelques années, «cela signalerait certainement une réévaluation des bureaux (immobilier) au Canada « , a déclaré Gomez.

Les transactions récentes aux États-Unis, où les fondamentaux du marché, y compris pour les prêteurs, sont sans doute pires, le taux de capitalisation est passé à 8%, a-t-il déclaré. Dans un scénario où un vendeur espère obtenir 350 millions de dollars pour un complexe de bureaux sur la base d’hypothèses passées d’un taux de capitalisation de 4 %, mais où le marché évalue le taux de capitalisation à 8 %, la baisse de valeur est d’environ 50 %, mettre le prix de vente à 175 millions de dollars.

« Ce n’est qu’un exemple de la façon dont les choses fonctionnent depuis qu’elles sont théoriques », a-t-il déclaré, ajoutant que les taux de capitalisation peuvent ne pas être révélés dans chaque transaction, car les acheteurs et les vendeurs peuvent ne pas vouloir révéler publiquement le résultat d’exploitation net de l’immeuble en fonction des loyers et des coûts. qui fait partie de ce calcul.

« Dans tous les cas, le marché prendra alors une estimation éclairée du taux de capitalisation de l’accord compte tenu du prix de la transaction et de ce qu’il pense du NOI (bénéfice d’exploitation net) », a déclaré Gomez.

« C’est pourquoi ce commerce aura tous les yeux rivés sur lui. »

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