« Allons-nous atteindre 2 millions de dollars l’acre? » : Les prix des terrains industriels atteignent de nouveaux sommets en Ontario

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Karl Innanen se souvient de l’époque où les terres industrielles du sud-ouest de l’Ontario se vendaient 1 000 $ l’acre.

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Vice-président exécutif et courtier de la société de gestion de placements Colliers, Innanen a vu les prix dans le couloir qui va du Golden Horseshoe à l’est vers Windsor augmenter régulièrement depuis qu’il a commencé sa carrière à la fin des années 1980. Mais même lui n’était pas préparé à l’augmentation spectaculaire observée dans la région de Waterloo au cours des dernières années.

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« En 2021, nous avons vu les prix passer de 350 000 $ l’acre à 500 000 $ (l’acre) », a déclaré Innanen dans une récente interview. « Dans notre bureau, nous parlions, ‘Serait-il possible que nous atteignions un million de dollars par acre avant la fin de l’année ?’ Un million de dollars par acre semblait être une idée folle – mais c’est arrivé, nous avons atteint un million de dollars par acre avant la fin de 2021. Puis en 2022, les gens payaient régulièrement un million, un million et demi – et puis la question est devenue , ‘Hé, est-ce qu’on va toucher 2 millions de dollars l’acre ?’ Et cela s’est produit à la fin de 2022 », a déclaré Innanen.

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Le rapport sur le marché industriel de la région de Waterloo de Colliers pour le premier trimestre de 2023 a montré que les investisseurs déboursent actuellement en moyenne 11,89 $ par pied carré ou 517 928,40 $ par acre pour des terrains industriels, avec quelques ventes – comme un accord récent pour un terrain de 7,9 acres près de Cambridge, qui a rapporté 16,35 millions de dollars, dépassant le seuil des 2 millions de dollars.

Le boom dans la région au sens large est alimenté par des investissements privés dans tous les domaines, des centres logistiques aux usines de batteries de véhicules électriques, et exclut le développement industriel des mains des municipalités, qui dirigeaient autrefois le processus.

« Nous avons tout à coup vu une entreprise foncière industrielle presque à but non lucratif se transformer en une entreprise foncière industrielle privée à but lucratif, et à peu près au même moment, nous avons vu les prix augmenter de façon spectaculaire », a déclaré Innanen à propos de la transformation. entre 2015 et 2020, lorsque des promoteurs privés ont commencé à acquérir des terres agricoles, à demander un rezonage et à naviguer eux-mêmes dans le processus de planification.

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Ce changement a suscité un débat vigoureux parmi les parties prenantes : alors que certains saluent l’injection de vitalité et d’efficacité dans le marché, d’autres ont exprimé des inquiétudes concernant la hausse des loyers et la diminution de l’abordabilité pour les entreprises cherchant à établir une présence dans la région.

Avant, nous pouvions développer un parc d’activités pour entre 5 et 10 millions de dollars et maintenant, les prix des terrains ont augmenté de plus de 500 %.

Brad Hammond

Brad Hammond, agent de développement économique à la ville de Woodstock, située entre Kitchener et London, a déclaré que dans le passé, les municipalités jouaient un rôle dans l’aménagement du territoire pour influencer l’économie locale, en se concentrant sur des facteurs tels que la création d’emplois et la croissance. Cependant, l’augmentation des coûts a rendu difficile pour les gouvernements locaux de rester dans la course.

« À un moment donné, les municipalités ont été exclues du secteur de l’aménagement foncier et elles ont dû s’en remettre au secteur privé pour construire », a déclaré Hammond dans une interview. « Je pense que cela s’est produit dans de nombreuses communautés à mesure que vous vous rapprochez de Toronto, dans la RGT en tout cas. Avant, nous pouvions développer un parc d’activités pour entre 5 et 10 millions de dollars et maintenant, les prix des terrains ont augmenté de plus de 500 %.

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La croissance de la RGT est l’un des facteurs poussant le développement plus à l’ouest. Les prix des terrains industriels à Brampton et à Mississauga varient de 2,5 millions de dollars à 4 millions de dollars l’acre, ce qui fait que l’onglet de 500 000 $ à Woodstock ressemble à une aubaine.

Parmi les principales transactions qui ont réinitialisé le marché ces dernières années, il y a un accord qui a vu le développeur Broccolini acquérir 105 acres à Cambridge pour 55,24 millions de dollars. À Kitchener, Crestpoint Real Estate and Perimeter Development a réalisé un investissement notable de 21,15 millions de dollars dans un site de 38 acres, tandis que Krug a acheté un site de 23,7 acres dans la même ville pour 14 millions de dollars. Dream Industrial REIT a également fait sa marque avec l’acquisition d’un site de 28,5 acres pour 26 millions de dollars. De plus, Fiera Real Estate a acquis environ 21,6 acres d’espace industriel à Brantford, pour un prix d’environ 118 millions de dollars.

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Le plus gros investissement dans la région était plus qu’une simple transaction foncière. L’usine de batteries Volkswagen de 370 acres et 35 milliards de dollars de PowerCo, qui sera située sur un site de 370 acres à St. Thomas, emploiera 3 000 personnes et reçoit des milliards de subventions de plusieurs niveaux de gouvernement.

L’immobilier industriel est le vilain petit canard des classes d’actifs immobiliers par rapport aux immeubles de bureaux et aux commerces

Michel Blaine

L’adoption des véhicules électriques n’est pas la seule tendance mondiale ayant un impact sur la région.

Selon Mitchell Blaine, vice-président exécutif des ventes et de la location de la société mondiale d’immobilier commercial, Jones Lang LaSalle (JLL), les perturbations induites par la pandémie ont révélé les vulnérabilités des chaînes d’approvisionnement internationales, incitant les entreprises et les gouvernements à réévaluer leur dépendance à des réseaux distants et fragmentés. réseaux de fabrication.

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Le besoin de chaînes d’approvisionnement résilientes et agiles est devenu une priorité absolue, et l’immobilier industriel est devenu un facteur clé de cette transformation. En conséquence, les actifs industriels connaissent un reclassement aux yeux des investisseurs, qui les considèrent désormais comme des éléments indispensables d’un portefeuille immobilier diversifié.

« L’immobilier industriel est le vilain petit canard des classes d’actifs immobiliers par rapport aux immeubles de bureaux et aux espaces commerciaux », a déclaré Blaine. « Après une période prolongée de suppression, les prix industriels, les valeurs foncières et les taux de location ont rattrapé leur retard, indiquant un changement significatif sur le marché. »

Dans des régions comme le sud-ouest de l’Ontario, où la fabrication, les technologies propres, les technologies agricoles, les sciences de la vie et les véhicules autonomes sont à l’origine de la renaissance, un intérêt plus large pour les investissements ne fait qu’ajouter de l’huile sur le feu.

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Blaine pense que les secteurs privé et public ont un rôle à jouer, en particulier lorsqu’il s’agit de développements majeurs qui peuvent avoir des avantages à long terme.

« Ces investissements sont importants. Nous devons concourir pour eux en tant que province et en tant que pays », a déclaré Blaine. « À l’heure actuelle, n’importe quel fabricant privé évaluera le Canada, il évaluera les États-Unis, il évaluera le Mexique et il évaluera à l’étranger…. Un investissement mixte de 35 milliards de dollars entre le privé et le public est un investissement massif qui profitera à la région pendant des années et des années à venir.

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