Le marché canadien de l’habitation n’est peut-être pas aussi risqué que le pense le FMI

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Les déclarations de sources normalement crédibles sur les risques accrus du marché de l’habitation au Canada ont alarmé les consommateurs, les investisseurs, les prêteurs et les décideurs, mais peut-être que les images qu’ils brossent ne devraient pas être prises au pied de la lettre.

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Par exemple, le Fonds monétaire international (FMI) a déclaré que le marché canadien de l’habitation était le la plus risquée des 27 économies développées en Amérique du Nord et en Europe. Le FMI a noté que les pays dont les ménages sont très endettés et qui ont des prêts hypothécaires à taux variable présentent un « risque accru de défaut de paiement ».

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Mais un examen rapide de l’état des marchés de l’habitation et des emprunteurs au Canada présente une image stable et même en amélioration des paramètres de risque, ce qui nous amène à nous demander ce qui a conduit à une telle alarme de la part du FMI, qui est le prêteur de dernier recours pour de nombreux pays en difficulté. .

Un tableau beaucoup moins alarmant des finances et des marchés de l’habitation des Canadiens a récemment été publié par la Banque du Canada.

La banque centrale a déclaré qu’elle était consciente du « niveau élevé d’endettement des ménages et des prix élevés de l’immobilier », il est donc essentiel de surveiller de près l’évolution des mesures de risque. Mais un examen de ces paramètres suggère que l’augmentation des vulnérabilités financières pourrait être davantage liée à la hausse des taux d’intérêt qu’à la hausse des prix de l’immobilier. De plus, certains indicateurs de risque suggèrent une amélioration au fil du temps plutôt qu’une baisse.

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Un indicateur qui s’améliore est le nombre et la qualité des nouvelles hypothèques émises. La création de prêts hypothécaires a culminé au premier trimestre de 2021 après avoir augmenté rapidement à partir du deuxième trimestre de 2020. Alors que les prix des logements ont poursuivi leur ascension en 2021, les créations de prêts hypothécaires sont tombées à 132 672 au premier trimestre de 2023, après un pic de 282 272 au premier trimestre de 2021.

Les prêts hypothécaires à taux variable ont grimpé en flèche pendant la pandémie, passant de 9,15 % au premier trimestre 2020 à 54 % des nouveaux prêts au premier trimestre 2022. Depuis le pic, les prêts hypothécaires à taux variable ont diminué pour retrouver les niveaux d’avant la pandémie, augmentation importante des prêts hypothécaires à taux fixe, qui représentaient 87 % des nouveaux prêts au premier trimestre de cette année.

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Une autre mesure du risque qui va dans la bonne direction est la part des nouveaux prêts hypothécaires avec un ratio prêt-revenu (LTI) de plus de 450 %, un indicateur indirect des prêts hypothécaires à haut risque. Les prêts hypothécaires LTI élevés ont culminé au premier trimestre de 2022, mais sont revenus aux niveaux d’avant la pandémie depuis lors. Les investisseurs constituent le plus petit segment d’emprunteurs à haut LTI, bien inférieur aux accédants à la propriété et aux acheteurs réguliers.

Le ratio prêt/valeur (du logement) (LTV) est un autre indicateur pour les emprunteurs acheteurs de maison à haut risque, qui empruntent jusqu’à 95 % de la valeur du logement. Plus la LTV est élevée, plus le risque est élevé. La part des nouveaux prêts hypothécaires à RPV élevé diminue depuis 2020, de sorte que moins de 5 % des nouveaux prêts hypothécaires au premier trimestre de 2023 avaient un RPV de 95 % ou plus.

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Cependant, certaines mesures de risque se sont récemment détériorées. Par exemple, la part du revenu des ménages consacrée aux nouvelles dettes hypothécaires a fortement augmenté depuis début 2022.

Mais cette mesure – également connue sous le nom de ratio du service de la dette (RSD) – a plus à voir avec la hausse des taux d’intérêt qu’avec l’accélération des prix de l’immobilier. Le RSD est resté stable (et a même diminué pour les primo-accédants) alors même que les prix des logements ont rapidement augmenté de 2014 à 2021.

Autre indicateur d’aggravation, la part des ménages endettés en retard de paiement depuis au moins 60 jours, qui est passée à 2,28% au premier trimestre 2023 contre un peu moins de 2% au troisième trimestre 2021.

Mais nous ne paniquons pas à propos de ces données pour deux raisons. Premièrement, l’augmentation de 0,41 point de pourcentage est préoccupante mais pas alarmante. Deuxièmement, le taux actuel d’arriérés de prêts hypothécaires est de 0,12 %, le plus bas depuis 2014. L’augmentation des arriérés, bien que faible, est due aux prêts à tempérament qui ne sont pas nécessairement liés aux marchés du logement.

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Depuis le début de la pandémie, la part des maisons achetées par les investisseurs est passée de 22 % à 27 %. Certains trouvent cela préoccupant, mais nous pensons le contraire. Les emprunteurs investisseurs se classent plus bas sur les paramètres de risque, tels que les ratios LTV et LTI, que les acheteurs d’une première maison ou les acheteurs répétés. Il est peu probable que la croissance du nombre et de la part des emprunteurs fortement endettés améliore les indicateurs de risque globaux.

Le portrait de la Banque du Canada présente une image rassurante des bilans des ménages et de la façon dont les Canadiens gèrent et assurent le service de leur dette. Alors, qu’est-ce qui fait du Canada le marché immobilier le plus risqué selon l’évaluation du FMI?

En termes simples, l’analyse du FMI n’est pas le produit d’une recherche macro-économétrique avancée, pour laquelle l’institution est connue. Au lieu de cela, il a entrepris un exercice de classement et de coloration pour présenter un graphique qui s’appuyait davantage sur des crayons que sur des analyses.

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L’inflation persistante et la hausse continue des taux d’intérêt sont susceptibles de contribuer à l’incertitude, ce qui entraîne par la suite une augmentation du risque. La question est la suivante : les emprunteurs canadiens continueront-ils à gérer leur dette de manière responsable si les taux d’intérêt continuent de grimper ?

Une approche prudente pour les emprunteurs et les prêteurs consiste à ne pas trop dépenser et à être attentif aux perturbations inattendues des revenus résultant des pertes d’emplois. La dette est, après tout, un mot de quatre lettres, donc s’y fier nécessite une extrême prudence.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.

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