Grand plan de sauvetage du logement canadien : comment l’inabordabilité de l’immobilier est renforcée

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Pendant un bref moment brillant au printemps 2022, il est apparu qu’un semblant de bon sens revenait sur le marché immobilier le plus désordonné du monde.

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La pandémie de COVID-19 avait fait grimper les prix des logements déjà surchauffés au Canada et les avait poussés à des sommets fulgurants. Et maintenant, enfin, la « correction » se produisait ; une chute qui ne s’arrêterait que lorsqu’un Canadien gagnant un salaire normal pourrait à nouveau posséder une propriété sans l’aide d’un héritage exceptionnel.

Mais le moment est passé. La baisse des prix a ralenti, le cliquet de l’inabordabilité s’est maintenu et des millions de personnes ont abandonné leur dernier espoir persistant de posséder leur propre maison. Les publications immobilières ont salué le retour du pays à «normalité» bien que la normalité, dans ce cas, se réfère à des pics annuels de valeur à deux chiffres qui sont restés totalement détachés des conditions économiques locales.

Un an plus tard seulement, cela se reproduit : dans des conditions normales, une banque centrale relève les taux d’intérêt jusqu’à On s’attend à ce que 4,75 pour cent envoient les prix des logements dans un effondrement. Mais presque partout, les professionnels de l’immobilier sont convaincus que le mastodonte va continuer. Dans sa réaction officielle au taux plus élevé, un porte-parole de la BC Real Estate Association a déclaré que les prix resteraient « extraordinairement résistants » et que les taux plus élevés ne seraient probablement pas «faire une telle différence.

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Comme d’habitude, au cœur des deux événements se trouve un treillis de politiques gouvernementales apparemment conçues sur mesure pour maintenir la ligne sur des prix immobiliers inabordables. C’est l’histoire du Grand plan de sauvetage du logement canadien.

Dans un sondage Ipsos d’avril, un record de 63 % des Canadiens qui ne sont pas déjà en possession d’une maison ont déclaré avoir «abandonné” tout espoir d’en posséder un. Selon les chiffres les plus récents de l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen d’une maison canadienne a rebondi à 716 000 $. Même en tenant compte de l’inflation, c’est près de trois fois plus élevé que le prix moyen des maisons au Canada en 2000.

Et pourtant, lorsque la ministre des Finances Chrystia Freeland a déposé le budget fédéral 2023 en mars, l’une des choses les plus remarquables à ce sujet était le fait qu’il n’avait pas une seule politique visant à augmenter l’offre globale de logements.

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Alors que les budgets précédents avaient au moins fait semblant de faire baisser les prix de l’immobilier, les nouvelles mesures du budget fédéral 2023 étaient entièrement axées sur le côté demande de l’équation. Le gouvernement ne rendrait pas les maisons plus abordables, mais il faciliterait un peu la mise en concurrence des maisons déjà en place.

Il y avait le premier compte d’épargne-logement libre d’impôt, qui permettait aux Canadiens de mettre de côté 40 000 $ pour un acompte, libre d’impôt. Les crédits d’impôt ont été augmentés pour les primo-accédants. Des millions de Canadiens ont également reçu directement 500 $ supplémentaires grâce à une expansion unique de l’Allocation canadienne pour le logement.

« Le budget 2022 du Canada tente déjà de renflouer l’immobilier en créant une demande », a déclaré un analyse par Better Dwelling.

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Le budget a été déposé à un moment où la hausse des taux d’intérêt avait commencé à laisser les investisseurs immobiliers surendettés dans l’embarras. Les emprunteurs qui avaient maximisé leur crédit à des taux d’intérêt historiquement bas étaient désormais confrontés à un défaut de paiement.

Dans la région métropolitaine de Vancouver, cela a même conduit à scènes absurdes comme de riches avocats organisant des manifestations pour protester contre le fait de devoir payer des taux d’intérêt « scandaleux » sur leurs portefeuilles immobiliers. «Arrêtez de discriminer les propriétaires», a lu une pancarte lors d’une de ces manifestations à Surrey, en Colombie-Britannique

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Mais dans son budget, Freeland a semblé laisser entendre que ces manifestants avaient raison. Le document indiquait que le gouvernement encouragerait les banques à étendre « un accès juste et équitable aux mesures de secours ».

L’une de ces mesures d’allègement est l’allongement des durées d’amortissement. Au cours des derniers mois, toutes les grandes banques canadiennes ont signalé une vaste expansion du nombre d’hypothèques inscrites à leurs livres avec des périodes d’amortissement de 35 ans ou plus.

Pour les emprunteurs, cela signifie que leurs mensualités diminuent, mais qu’ils doivent continuer à les payer pendant 10 à 15 ans supplémentaires.

Quoi qu’il en soit, l’effet est que les Canadiens sont en mesure de gérer des montants de crédit plus importants, ce qui augmente encore le montant d’argent disponible pour faire monter les prix. De plus, cela récompense les rangs des acheteurs immobiliers surendettés qui ont contribué à la hausse du marché en premier lieu.

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L’organisme de réglementation bancaire du Canada, le Bureau du surintendant des institutions financières, n’a pas été le premier à remarquer que tous ces amortissements prolongés sont terribles pour l’abordabilité du logement.

Dans une lettre adressée en mai au Comité permanent des finances de la Chambre des communes, le régulateur a déclaré que l’un des moyens les plus simples pour le Parlement de faire baisser les prix de l’immobilier serait d’interdire aux banques de le faire.

« La suppression de la possibilité de prolonger les périodes d’amortissement pourrait exercer une pression à la baisse sur certains prix de l’immobilier, car elle réduit les options disponibles pour aider certains emprunteurs à respecter leurs obligations financières », lit-on.

Et surtout, le fait que le Canada augmente l’immigration à des niveaux sans précédent. Rien qu’en 2022, un million de nouvelles personnes sont venues au Canadale résultat direct d’une poussée déclarée du gouvernement Trudeau pour augmenter le PIB en augmentant considérablement l’immigration.

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La dernière fois que le Canada a accueilli des immigrants aussi rapidement, ils étaient pour la plupart envoyés dans des fermes dans les prairies nouvellement colonisées où on s’attendait à ce qu’ils construisent leurs propres maisons. Cette fois-ci, le Canada accueille chaque année une nouvelle population équivalente à celle de la Nouvelle-Écosse et s’attend à ce qu’ils trouvent un logement dans le parc de logements existant.

En janvier, l’économiste de l’Université de Calgary, Arvind Magesan, a déclaré au National Post dans un courriel que, compte tenu des conditions actuelles, il est «difficile de voir» comment l’état actuel de la politique d’immigration canadienne n’exercerait pas de pression sur le marché immobilier déjà tendu. .

« J’aimerais entendre un contre-argument à cela (mais) je n’en vois pas », a-t-il déclaré. « Et je dis cela en tant que partisan de l’immigration pour des raisons à la fois économiques et philosophiques – nous besoin l’immigration pour d’autres raisons économiques.

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Le principal problème de l’abordabilité du logement au Canada a toujours été une simple pénurie de logements. Les capitaux étrangers ont contribué à stimuler la demande, mais force est de constater que le Canada s’est développé la pénurie de logements la plus aiguë de tout autre pays du G7.

Dans un rapport publié en juin dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement estimait qu’elle prendre la construction de 3,5 millions de logements supplémentaires ramener le Canada au niveau d’abordabilité observé pour la dernière fois en 2003, l’une des dernières années au cours desquelles il était encore techniquement possible pour un ménage gagnant un revenu moyen de s’offrir une maison dans un grand centre comme Toronto ou Vancouver.

Et c’est ce facteur qui demeure le rempart le plus fiable contre l’inabordabilité de l’immobilier canadien. Des lois de zonage municipales strictes garantissent qu’il reste illégal de construire autre chose qu’une maison unifamiliale dans les limites de marchés hyper stressés comme Vancouver ou Toronto. Toute tentative de densification face aux restrictions de zonage existantes risque de se heurter à une odyssée de bureaucratie et d’audiences publiques.

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View Royal, une municipalité de la région du Grand Victoria en Colombie-Britannique, a récemment annoncé qu’elle cesserait d’examiner toute proposition de rezonage pendant les six prochains mois. Le Grand Victoria avait vient de devenir l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays, l’immigration atteignait des records et même après des augmentations annuelles répétées des loyers allant jusqu’à 20 %, le taux d’inoccupation régional était toujours proche de zéro.

Mais selon une résolutiontous ces facteurs ont pris le pas sur le besoin de la municipalité de faire une pause prolongée pour « s’assurer que toutes les initiatives de développement s’alignent sur les objectifs et les intérêts à long terme de la communauté ».

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