Le coût élevé de la réglementation rend le logement inabordable au Canada

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Pratiquement personne ne conteste le fait que les prix et les loyers des logements sont inabordables au Canada depuis des décennies, mais on s’entend sur les raisons pour lesquelles les prix des logements ont déphasé les revenus.

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Une récente rapport par le groupe de réflexion de l’Institut CD Howe a analysé les prix des logements et les coûts de construction et ont conclu qu’un fardeau réglementaire excessif contribue à des prix bien plus élevés que le coût de production de nouveaux logements. L’écart ne devrait pas exister ou être minime dans des marchés concurrentiels avec peu ou pas de fardeaux réglementaires indus, mais ce n’est pas le cas au Canada.

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Le rapport estime que le prix des maisons unifamiliales isolées à Vancouver était de 1,3 million de dollars supérieur au coût de production de la même maison dans un marché sans barrières réglementaires excessives. À Toronto, l’écart était de 350 000 $. En d’autres termes, les prix des maisons unifamiliales isolées à Vancouver étaient de 60 % plus élevés que le coût de construction de telles maisons.

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« Toute différence entre le coût de l’offre (de logements neufs) et le prix du marché, en particulier sur une décennie de données, est probablement due à des restrictions persistantes sur l’accès à de nouveaux terrains », a déclaré Benjamin Dachis, l’auteur du rapport.

Le manque d’accès à des terrains aménageables ralentit le rythme de construction de nouveaux logements, ce qui entraîne un déséquilibre entre la demande et l’offre de logements.

Parmi les trois paliers de gouvernement du Canada, le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux ont finalement compris que l’offre de logements était à la traîne de la demande au cours des dernières décennies. En particulier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et le gouvernement de l’Ontario ont reconnu que des millions de maisons supplémentaires doivent être construites en plus des unités produites dans le cadre des scénarios de statu quo.

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Cette prise de conscience aurait dû accélérer le rythme de la construction de logements, mais ce n’est guère le cas. Les mises en chantier actuelles, un indicateur de la construction de nouveaux logements, sont à des niveaux similaires à ceux de l’époque où tous les niveaux de gouvernement refusaient le déficit omniprésent de l’offre.

La jambe manquante essentielle dans le trépied de l’offre de logements est constituée par les administrations municipales qui contrôlent l’accès aux terrains aménageables grâce à l’aménagement du territoire. CD Howe a déclaré que les charges réglementaires excessives imposées par les gouvernements municipaux ajoutent des centaines de milliers de dollars aux prix des logements.

Son rapport propose des stratégies pour s’attaquer aux fardeaux réglementaires qui étouffent l’offre de logements. CD Howe veut que les provinces fixent des objectifs minimums obligatoires pour que les municipalités construisent de nouveaux logements, une mesure déjà en place en Ontario. Il propose en outre un système de surveillance qui peut récompenser ou pénaliser les municipalités pour la façon dont elles se conforment aux objectifs de construction mandatés.

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Le rapport propose également de remplacer les frais d’aménagement initiaux, qui peuvent atteindre des centaines de milliers de dollars par nouveau logement, par des frais d’utilisation pour certains services d’infrastructure, tels que l’approvisionnement en eau et l’assainissement. Une autre proposition consiste à changer certaines redevances d’aménagement par unité en redevances sur la valeur du terrain – par exemple, la redevance pour avantages communautaires de l’Ontario – afin que les constructeurs ne soient pas dissuadés d’ajouter «des unités supplémentaires qui sont même légèrement économiques».

Une autre proposition susceptible de réduire la bureaucratie municipale consiste à établir des cibles de densification à l’échelle de la province ou de la ville. Cela permettra d’économiser des efforts, de l’argent et du temps passé à obtenir le consentement municipal pour construire à des densités supérieures à celles pré-zonées. Par conséquent, si une ville est tenue de permettre une augmentation de la densité de 25 à 50 %, les nouveaux projets de construction qui aident une ville à atteindre ses objectifs de densification prescrits éviteront de se retrouver coincés dans la bureaucratie de planification municipale.

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Consciente de la pénurie de logements, la SCHL a estimé l’an dernier que 3,5 millions de logements abordables supplémentaires étaient nécessaires au Canada pour rétablir l’abordabilité des logements. Cela s’ajoute aux 2,3 millions de logements qui seront probablement construits si le rythme actuel (insuffisant) de construction se poursuit. Le Canada n’atteindra pas ces objectifs ambitieux mais nécessaires s’il continue sur la voie qu’il a suivie au cours des cinq dernières décennies.

Pour stimuler la construction de logements, le Canada doit s’attaquer aux fardeaux réglementaires excessifs et à d’autres facteurs qui contribuent aux dysfonctionnements du marché. Il est temps d’éliminer ou, à tout le moins, de réduire substantiellement l’écart entre les prix moyens des logements et le coût marginal de production d’une maison neuve.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.