La poussée des employés du gouvernement pour le travail à distance pourrait faire baisser les primes au logement urbain

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Le règlement du contrat de l’Alliance de la Fonction publique du Canada avec le gouvernement fédéral a donné à 120 000 de ses membres «protection supplémentaire lorsqu’ils sont soumis à des décisions arbitraires sur le travail à distance », ce qui peut entraîner une augmentation de la demande de logements de banlieue et une baisse de la demande d’espaces de bureaux et de services secondaires et tertiaires tels que des commerces de détail et des restaurants à proximité et autour de ces bureaux.

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Dans le même temps, l’objectif de revenir aux niveaux d’achalandage du transport en commun d’avant la pandémie dans des endroits comme Ottawa, où les employés de bureau sont nombreux, deviendra encore plus difficile à atteindre car des dizaines de milliers de navetteurs quotidiens d’avant la pandémie disparaîtront au moins partiellement de le réseau de transit.

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Le gouvernement fédéral repousse actuellement les demandes de l’AFPC parce qu’il croit que de tels changements limiteraient la capacité des gestionnaires à coordonner les équipes.

À première vue, cela ressemble à un conflit de travail typique. Mais cela pourrait avoir un impact sur comment et où les gens vivent, travaillent et se divertissent. Si le droit des travailleurs de travailler à distance est reconnu dans leurs contrats et qu’ils sont libres de travailler à distance (depuis leur domicile ou ailleurs), la demande de biens immobiliers se déplacera encore plus vers les banlieues à faible densité et au-delà, et loin des zones à haute densité noyaux urbains.

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Un article récent de Jan Brueckner, Matthew Kahn et Gary Lin — A New Spatial Hedonic Equilibrium in the Emerging Work-from-Home Economy? — a conclu que le travail à domicile mettrait pression à la baisse sur les prix des logements et les loyers dans les «comtés à haute productivité», qui sont souvent les endroits avec une plus forte concentration de tours de bureaux peuplées de cols blancs de l’économie du savoir.

Une nouvelle augmentation du travail à distance de longue durée réduira probablement les différences entre les villes et les banlieues dans les prix des logements et les loyers, car les valeurs des banlieues augmenteront plus rapidement. L’impact à long terme pourrait être que les propriétaires à proximité du noyau urbain voient la valeur de leur logement s’apprécier plus lentement que leurs homologues de banlieue, ce qui pourrait également signifier de meilleurs résultats pour les locataires à la recherche d’un logement à proximité de leur lieu de travail.

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Les conclusions de Brueckner et ses collègues aux États-Unis s’appliquent-elles au Canada? Une analyse comparative des différences de prix des logements entre les banlieues et les villes dans la région du Grand Toronto (RGT) suggère que oui.

La ville de Toronto, avec une superficie de 630 kilomètres carrés, est souvent considérée comme la composante urbaine de la RGT. Les municipalités entourant la ville constituent la partie suburbaine du marché régional du logement.

Avant la pandémie, les prix des logements dans la ville commandaient une prime beaucoup plus importante par rapport à ceux des banlieues. Mais pendant la pandémie, la prime urbaine a été réduite de plus de moitié, en partie à cause de l’augmentation rapide de la valeur des logements de banlieue.

Plus précisément, le prix moyen d’une maison individuelle unifamiliale en décembre 2019 était de 42 % plus élevé à Toronto que celui d’une maison de banlieue similaire. La prime urbaine pour les logements individuels est tombée à seulement 8 % en décembre 2021, en partie parce que le travail à distance a rendu les maisons de banlieue plus attrayantes.

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Une tendance similaire a été observée pour les appartements en copropriété, qui affichaient une prime urbaine de 28 % en décembre 2019 et de seulement 10 % en décembre 2021.

Tirer des conclusions plus larges et à long terme de la baisse des primes urbaines provoquée par la pandémie pourrait être tentant. Ce serait pourtant une erreur. Le déplacement de l’équilibre spatial du travail à distance est toujours en cours et est simultanément influencé par d’autres forces du marché, telles que la hausse des taux d’intérêt.

Les primes urbaines pour les maisons individuelles ont augmenté de 24 % en 2022, les prix des logements de banlieue ayant diminué davantage en raison de la hausse taux hypothécaires. Une augmentation similaire des primes urbaines a été enregistrée pour les copropriétés. Les efforts des employeurs pour faire revenir les travailleurs dans leurs bureaux peuvent également avoir pris en compte la croissance des primes urbaines en 2022.

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Brueckner, Kahn et Lin font également un point nuancé sur la façon dont le travail à distance pourrait réduire la capacité des syndicats locaux du secteur public à négocier des salaires plus élevés. Tenez compte du fait qu’une croissance plus lente de la valeur des propriétés dans le noyau urbain aura une incidence négative sur les revenus fonciers futurs et sur les autres recettes fiscales locales, qui constituent les principales sources de revenus autonomes de la plupart des administrations locales au Canada. Il sera plus difficile de négocier des salaires plus élevés avec des revenus municipaux en baisse.

Par conséquent, le travail à distance peut être favorable pour les employés du gouvernement fédéral, mais pas autant pour leurs homologues des administrations locales.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.