FP Answers : Quand est-ce que l’impôt sur les gains en capital est dû sur un chalet acheté en copropriété avec deux autres personnes ?

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Julie Cazzin avec Andrew Dobson

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Q: Si un chalet est acheté et détenu en copropriété avec deux autres personnes, quand l’impôt sur la plus-value est-il dû ? Est-ce au moment du décès de chaque personne ou pas jusqu’à ce que le chalet soit vendu? Et existe-t-il un moyen d’éviter – ou de minimiser – le paiement de cette taxe ? – Angelina

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Réponses PF : Pour mieux comprendre les implications fiscales d’un chalet, nous devons comprendre si une vente ou un décès entraîne un événement imposable. L’une des raisons pour lesquelles il peut ne pas y avoir d’impôt à payer est qu’un propriétaire peut être admissible à l’exemption pour résidence principale.

Si un propriétaire désigne le chalet comme sa résidence principale pour toutes les années de propriété, il se peut qu’il n’y ait pas de taxe. S’ils possèdent une autre propriété, il y a de fortes chances qu’il soit avantageux de réclamer l’exemption sur cette propriété au lieu du chalet étant donné qu’ils ne possèdent qu’un tiers du chalet. Un chalet peut être considéré comme votre résidence principale tant que vous l’habitez habituellement, même s’il ne s’agit pas de l’endroit où vous résidez principalement.

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En supposant que l’exemption ne sera pas réclamée pour le chalet, une vente entraînerait généralement un impôt sur les gains en capital. De plus, si un propriétaire décède, c’est comme s’il vendait sa part à la juste valeur marchande actuelle et une disposition réputée peut déclencher l’impôt à payer pour la succession du propriétaire décédé.

Si la propriété est plutôt détenue en copropriété avec droit de survie et que deux des trois propriétaires sont des conjoints (c’est-à-dire un couple et une autre personne), il peut également y avoir un report partiel de l’impôt. Si un conjoint décède et que la moitié de son tiers de propriété du bien revient à son conjoint et l’autre moitié à l’autre propriétaire, la moitié de son gain en capital peut être différée. Un sixième du gain en capital serait déclenché à leur décès, mais basé sur la juste valeur marchande actuelle. Dans ce cas, le décès d’un propriétaire entraînerait la possession par les deux autres de la moitié de la propriété chacun par la suite. Le conjoint ne donnerait que la moitié à son conjoint dans ce cas et l’autre moitié à l’autre propriétaire.

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L’exécuteur testamentaire de la succession du défunt serait chargé de s’assurer que la déclaration de revenus finale du défunt reflète la disposition réputée et que tout impôt est payé avant la finalisation de la succession. De même, si une exemption de résidence principale est réclamée, cela serait signalé sur la déclaration de revenus.

Bien que tout impôt à payer ne soit pas une responsabilité directe pour les propriétaires de chalet survivants, les incidences fiscales et d’autres considérations pour le propriétaire décédé sont susceptibles d’intéresser les propriétaires survivants. Si l’impôt sur les gains en capital est important et qu’il n’y a pas suffisamment d’autres actifs dans la succession du défunt, leurs bénéficiaires pourraient être d’autant plus susceptibles de devoir vendre leur part du chalet.

Comme d’autres transactions qui entraînent des gains en capital imposables, il existe peu de moyens d’éliminer complètement cet impôt. Certaines stratégies peuvent être utilisées au décès lors de la production de la déclaration de revenus finale, mais d’autres peuvent également être utilisées du vivant du propriétaire.

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Les cotisations à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sont un moyen de réduire l’impôt sur les gains en capital. Si la personne décédée a des droits de cotisation REER ou des déductions REER non réclamées, elle pourrait les utiliser pour compenser une partie ou la totalité de l’impôt déclenché par la disposition réputée de sa part du chalet. Dans le cas de nouvelles cotisations, le cotisant devrait être âgé de moins de 72 ans pour les verser, car les REER ne sont pas des comptes admissibles pour les personnes de 72 ans et plus.

Si la vente de la part du chalet, ou l’espérance de vie prévue, a lieu après l’âge de 71 ans, l’utilisation du REER avant cet âge pourrait offrir un avantage unique. Par exemple, en prévision de la vente du chalet, un propriétaire peut cotiser à un REER dans les années précédant 72 ans, mais ne les réclamer que plus tard. Avec une stratégie fiscale globale appropriée, cela pourrait être un moyen efficace de reporter et de gérer efficacement l’impôt au cours des dernières étapes de la vie.

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Une autre façon d’aider à minimiser l’impôt, sans toutefois l’éliminer, serait d’envisager de faire don d’actifs du vivant du propriétaire afin qu’une partie des gains en capital soit déclenchée par le propriétaire actuel, tandis que la croissance du capital de l’actif à long terme est reportée à le destinataire du cadeau.

Le concept de cette stratégie impliquerait que l’un des trois propriétaires donne (ou même vende) sa part du chalet à un autre propriétaire. Cette transaction entraîne une disposition réputée, car le propriétaire est réputé avoir vendu sa part lorsqu’il n’est plus le propriétaire légal et/ou bénéficiaire de la propriété.

L’impôt à payer serait basé sur le taux d’imposition marginal du propriétaire vendeur lorsqu’il a vendu sa part, mais la croissance future sera basée sur le taux d’imposition marginal du propriétaire bénéficiaire lorsqu’il vend sa part ou décède lui-même. Selon les taux d’imposition prévus pour chaque individu et leurs successions potentielles, il pourrait y avoir des milliers d’économies d’impôt en mettant en œuvre cette stratégie.

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Voici quelques mots de prudence. Bien que la fiscalité soit un élément important de la planification financière, elle ne devrait pas être le seul moteur des décisions. Dans l’exemple ci-dessus, la vente d’une part d’un chalet en copropriété peut avoir des conséquences négatives pour les deux autres propriétaires, car ils peuvent avoir des réserves à devoir traiter avec un nouveau propriétaire sur la propriété.

De plus, prendre des décisions importantes en matière de planification fiscale en fonction de la politique fiscale et des hypothèses de placement comporte beaucoup de risques. Les taux d’imposition, tout comme les actifs immobiliers, ont tendance à augmenter avec le temps, mais ils peuvent baisser (en référence aux impôts, puisque les seuils des tranches d’imposition augmentent chaque année, vous pouvez payer plus d’impôts même si les taux baissent).

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Prendre des décisions d’investissement basées sur la croissance peut avoir du sens si l’histoire est utilisée comme jauge, mais les performances passées ne sont pas indicatives des résultats futurs, comme nous l’entendons souvent dans la finance. Assurez-vous que le plan est solide, mais préparez-vous à d’autres résultats et ajustez-le en conséquence.

Andrew Dobson est un planificateur financier certifié (CFP) et un gestionnaire de placements agréé (CIM) à honoraires seulement et à conseils seulement chez Objectif Partenaires Financiers Inc. à London, Ont. Il ne vend aucun produit financier. Il est joignable au [email protected].

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