Terence Corcoran: Ottawa doit corriger l’interdiction des acheteurs étrangers

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Ma dernière chronique, titrée avec humour « Le droit de propriété ? Pas question, mec. C’est le Canada ! », passe en revue les attaques contre les droits des propriétaires fonciers par les gouvernements fédéral, provinciaux et urbains prétendant libérer le logement des griffes des investisseurs et des spéculateurs. Des règlements et des lois à Vancouver et à Toronto et au niveau provincial ont été cités comme exemples de la façon dont les gouvernements, prétendant promouvoir le logement en tant que droit humain fondamental, utilisent des impôts fonciers abusifs et d’autres mesures pour libérer des logements.

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L’efficacité de telles mesures – par exemple, imposer aux propriétaires de logements vacants 10 000 $ pour chaque 1 million de dollars de valeur imposable – est au mieux douteuse, laissant de côté l’abrogation des droits des propriétaires de contrôler leur propre propriété.

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Mais les plus grands échappés de cette campagne idéologique nationale contre les droits de propriété restent à révéler. Des sources de la communauté juridique de l’immobilier et des déclarations publiques de l’industrie immobilière suggèrent qu’Ottawa a sérieusement raté ses mesures en matière de propriété foncière. Un retour en arrière important peut être nécessaire.

Les deux mesures les plus flagrantes du gouvernement Trudeau ont été son «interdiction» des investisseurs étrangers en vertu de la Loi sur l’interdiction d’acheter une propriété résidentielle par des non-Canadiens et sa fiscalité sur les propriétaires fonciers en vertu de la Loi sur le logement sous-utilisé. Les contrevenants aux lois et règlements, qui visent à empêcher les investisseurs étrangers d’acheter et de détenir des propriétés résidentielles ou certaines formes de biens immobiliers dans les régions les plus peuplées du pays, s’exposent à des amendes.

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Quand Ahmed Hussen, ministre fédéral du Logement, de la Diversité et de l’Inclusion, annoncé réglementations associées à la législation sur les acheteurs étrangers, il a déclaré que la loi « interdit aux entreprises commerciales étrangères et aux personnes qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents d’acquérir des propriétés résidentielles non récréatives au Canada ».

La principale objection initiale aux règlements de Hussen est venue des propriétaires américains de propriétés récréatives au Canada, avec un membre du Congrès de New York prometteur pour amener le gouvernement américain à imposer des contre-mesures.

La possibilité que Hussen et divers bureaucrates aient bousillé la loi sur les acheteurs étrangers et la loi sur le logement sous-utilisé était en évidence l’autre jour lorsqu’un reportage de la CBC cité L’attachée de presse de la ministre des Finances, Chrystia Freeland, a déclaré: « Le gouvernement continuera de surveiller l’impact de cette mesure. »

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La réaction de la communauté juridique et des investisseurs immobiliers suggère qu’il y aura beaucoup plus à venir de Freeland et Hussen.

Dans un commentaire plus tôt ce mois-ci, Dentons, le plus grand cabinet d’avocats au monde, a déclaré que les règlements de Hussen « élargissaient considérablement la portée originale de la loi » en redéfinissant qui est et qui n’est pas un Canadien, ce qui constitue une « propriété résidentielle » et ce qu’est un « achat ». ” Le rapport Dentons indique que « dans l’attente de clarifications du gouvernement », la nouvelle réglementation peut désormais « interdire effectivement un large éventail de transactions commerciales par des sociétés et d’autres entités qui ont un certain degré de propriété ou de contrôle étranger ».

La semaine dernière, Kevin Lee, PDG de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, a averti Ottawa que l’interdiction des acheteurs étrangers menace des investissements vitaux dans le logement. En vertu de la réglementation, une entreprise qui détient aussi peu que trois pour cent de propriété étrangère pourrait être touchée lors de l’achat d’un terrain vacant pour le développement résidentiel ou de l’achat de propriétés de moins de quatre unités.

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Les nouvelles réglementations, a déclaré Lee Affaires à Vancouveront créé « un énorme problème pour notre industrie de la construction de maisons et de l’aménagement de terrains parce que nous avons beaucoup d’entreprises dans ce pays qui ont une petite ou, même dans certains cas, une plus grande quantité de propriété étrangère ».

D’autres cabinets d’avocats ont détaillé l’expansion surprenante de la réglementation. L’équipe juridique de Bennett Jones a souligné les problèmes évidents, y compris la disposition selon laquelle le contrôle des investisseurs étrangers se produit lorsque « la propriété directe ou indirecte d’actions ou de participations dans une société ou une entité représente trois pour cent ou plus de la valeur des capitaux propres de celle-ci, ou détient trois pour cent ou plus de ses droits de vote. Un autre point soulevé par l’équipe de Bennett Jones est qu’une telle réglementation de l’investissement immobilier « a généralement (et constitutionnellement) été du domaine des provinces ».

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Alors, qu’est-ce qui n’allait pas dans le cabinet Trudeau et la bureaucratie fédérale? Une source m’a dit officieusement que toute l’interdiction des acheteurs étrangers a été un travail bâclé dans tous les domaines, y compris la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

La réglementation, a déclaré la source, est « un désastre législatif ». Plus précisément, ils nuiront au « côté de l’offre de logements résidentiels en tuant les transactions et les opportunités de développement pour les promoteurs avec de très petites composantes d’investisseurs non résidents (le seuil est de 3%, un nombre ridiculement bas) ». Les réglementations élargissent également les définitions des propriétés résidentielles et des transactions d’achat qui pourraient inclure « de larges pans de propriétés commerciales (y compris les tours de bureaux et les centres commerciaux) et englobent également certaines hypothèques et, sans doute, les transactions de location ».

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Dans un autre commentaire, ma source a déclaré: « Le nombre de problèmes que cette législation crée au-delà de la portée prévue de la loi … ne ressemble à rien de ce que j’ai vu. »

Si les politiques fédérales sont aussi mauvaises que décrites, qui est responsable ? S’agit-il d’un autre exemple d’un « système qui est brisé », les mots utilisés par Yves Giroux, le directeur parlementaire du budget, pour décrire les processus bureaucratiques et le manque de surveillance ministérielle qui semblent être la norme à Ottawa? Devant un comité sénatorial, Giroux parlait du fonctionnement du système fédéral en matière de suivi des résultats des programmes.

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Les résultats du programme, a-t-il dit, sont déterminés en grande partie par les fonctionnaires, c’est-à-dire par les sous-ministres adjoints et les sous-ministres, puis approuvés par les ministres. « Mais d’après mon expérience, les ministres ne sont pas très bien équipés pour contester leurs propres fonctionnaires — et le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada n’est pas non plus équipé pour contester ces objectifs — alors nous nous retrouvons dans une situation où ce sont les fonctionnaires responsables de la prestation des programmes qui établissent leurs propres cibles. … Il y a un système qui est cassé.

Se pourrait-il que quelque chose comme la conclusion de Giroux s’applique à la tentative d’Ottawa de réglementer et de contrôler l’investissement dans le logement par les Canadiens et les étrangers? Au fur et à mesure que ce gâchis politique se déroulera, nous en apprendrons davantage.

• Courriel : [email protected] | Twitter: terencecorcoran