Les marchés du logement au Canada continuent de défier la gravité et la pandémie

Contenu de l’article

L’année n’est pas encore terminée, mais les ventes de logements au Canada ont déjà dépassé les ventes totales enregistrées en 2020, prouvant une fois de plus que les prévisions d’une crise immobilière sont grossièrement surestimées, voire carrément fausses.

Contenu de l’article

Quelque 630 634 propriétés résidentielles avaient déjà fait l’objet de transactions à la fin novembre, dépassant le précédent record de 552 423 ventes en 2020, selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

Une augmentation des prix a accompagné l’augmentation des ventes. L’indice des prix des maisons ajusté en fonction de la qualité et de la taille de l’ACI a enregistré une augmentation de 25,3 % d’une année à l’autre en novembre. Les prix ont augmenté à un rythme beaucoup plus rapide dans les petites villes à proximité des centres urbains peuplés. Par exemple, l’indice des prix des logements dans le Grand Vancouver a augmenté de 16 pour cent d’une année à l’autre, tandis que les prix dans la vallée du Fraser ont augmenté de 30,3 pour cent.

Au début de la pandémie en 2020, de nombreuses prévisions du marché du logement ont peint le pessimisme en prévoyant une baisse des ventes et des prix. Mais c’est l’inverse qui s’est produit, et des ventes et des prix records sont devenus un élément familier de la plupart des marchés immobiliers régionaux.

Contenu de l’article

Pour prévoir l’avenir, il faut d’abord prédire le passé ou, à tout le moins, déterminer pourquoi les sombres prévisions du marché du logement se sont avérées si radicalement fausses. Certaines explications sont évidentes. Premièrement, les gouvernements du monde entier ont décidé de ne pas laisser la pandémie tuer l’économie et ont répondu par des stimuli sans précédent, injectant collectivement des milliards de dollars dans l’économie. Le Canada n’a pas fait exception. Les programmes de soutien du revenu et l’allégement des prêts hypothécaires et des loyers pendant les premiers stades de la pandémie ont renforcé le secteur immobilier résidentiel.

Extrêmement bas taux hypothécaires a également rendu les versements hypothécaires mensuels très abordables, même lorsque les prix des logements ont grimpé. En conséquence, de nouveaux acheteurs se sont précipités et les propriétaires existants ont échangé.

Contenu de l’article

Des prévisionnistes intelligents auraient correctement anticipé l’impact de l’assouplissement quantitatif et de la baisse des taux d’intérêt sur les marchés du logement. En effet, certains observateurs du marché n’ont pas tardé à avertir que de telles mesures mettraient le marché canadien de l’habitation sous stéroïdes. Ce que d’autres ont manqué, c’est comment la pandémie a modifié les modèles d’évaluation du logement – ​​un phénomène jusqu’à présent mal compris.

COVID-19 a considérablement augmenté la demande d’accession à la propriété et, par conséquent, le travail à domicile (WFH) a augmenté la valeur intrinsèque du logement. Le logement est désormais le prolongement du lieu de travail, la dernière étape du dernier kilomètre du commerce en ligne, le rendez-vous de ses loisirs et, par intermittence, la salle de classe de ses enfants.

En termes simples, le logement signifie beaucoup plus maintenant qu’avant, de sorte que les prix reflètent simplement l’importance plus grande des logements sur les marchés infectés par la pandémie.

Contenu de l’article

Par conséquent, la hausse des ventes et des prix est essentiellement le résultat du déséquilibre entre la demande et l’offre de logements. En novembre, le ratio ventes-nouvelles inscriptions (SNL) était de 77 %. Bien que ce chiffre soit légèrement inférieur aux 79 pour cent enregistrés en octobre, suggérant une légère baisse de la demande par rapport à l’offre, il était encore bien supérieur à la moyenne à long terme de 54,9 pour cent.

A quoi s’attendre en 2022 ? Tout d’abord, regardons les fondamentaux du marché. De nombreux acheteurs potentiels qui n’ont pas surenchéri sur les autres en 2021 réintégreront le marché l’année prochaine. De plus, la demande de logements bénéficiera d’un élan supplémentaire, car les flux d’immigration devraient reprendre et l’économie montre des signes de reprise plus profonds.

Les taux d’intérêt devraient augmenter, mais leur impact sur les prix des logements devrait être modeste. À moins d’un changement de politique important entraînant des normes de prêt plus strictes, le scénario probable pour 2022 est une augmentation des prix des logements, la demande continuant de dépasser l’offre. Royal LePage a déjà projeté les prix des logements » à nouveau fortement en hausse en 2022 , mais à un rythme plus lent par rapport à 2021.

Contenu de l’article

Pendant une crise sanitaire et économique, la force et la résilience des marchés canadiens de l’habitation auraient dû être un signe bienvenu. Pourtant, et pour des raisons compréhensibles, beaucoup sont consternés par l’augmentation rapide des prix des logements au cours des 20 derniers mois. La déconnexion entre les revenus et les prix des logements a été une source de grand ressentiment pour des milliers de familles.

Cependant, le scénario contrefactuel de la baisse des prix et des ventes des logements pendant la pandémie aurait pu causer des difficultés encore plus grandes aux Canadiens, dont la plupart sont propriétaires, et le logement est leur investissement le plus important et le canal privilégié d’épargne.

L’amélioration des perspectives d’accession à la propriété pour les ménages à faible et moyen revenu devrait être l’objectif des futures interventions gouvernementales. Cela, cependant, ne devrait pas nécessiter une baisse drastique des prix des logements qui aggraverait la situation de la plupart des Canadiens.

Poste Financier

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l’Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils sont joignables sur le site du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com .