Main-d’œuvre vieillissante, travail hybride parmi les défis auxquels est confronté l’immobilier de bureau

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Les marchés de l’immobilier de bureau au Canada ont bien fait face aux énormes changements de la demande provoqués par les chocs à court terme dus aux fermetures pandémiques et aux changements à long terme de la culture d’entreprise résultant des environnements de travail hybrides.

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L’avenir de l’immobilier de bureau dépend de la manière dont les entreprises s’adaptent à cette culture de travail en évolution, à la croissance et au vieillissement de la main-d’œuvre, ainsi qu’à l’évolution du lieu de résidence et de la façon dont les travailleurs se déplacent.

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Carl Gomez, économiste en chef et responsable des analyses de marché chez CoStar Group, identifie deux forces distinctes qui façonnent les marchés de l’immobilier de bureau.

Les forces à court terme sont de nature cyclique : la croissance de l’emploi sera plus lente avec une récession économique à l’horizon et un afflux important de nouvelles offres de bureaux sera mis en ligne en même temps.

Le défi le plus important est le changement structurel de l’économie, étant donné que le travail à domicile a entraîné l’évolution de modèles de travail hybrides qui permettent aux employés de travailler à distance pendant certains jours, voire certaines semaines du mois. Le vieillissement rapide de la main-d’œuvre présente l’autre changement structurel.

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Le travail à domicile n’est pas aussi répandu qu’au plus fort de la pandémie, lorsque deux travailleurs sur cinq ont déclaré travailler à domicile ou à distance, mais il affecte toujours des millions d’employés, bien que partiellement dans de nombreux cas. Ces tendances se sont traduites par une augmentation relativement plus lente de la demande d’espaces de bureaux.

Même lorsque le marché du travail reprendra sa croissance après la récession imminente, cela n’entraînera pas nécessairement une augmentation proportionnelle de la demande d’espaces de bureaux en raison de ces environnements de travail hybrides.

La fracture urbaine-suburbaine dans la résilience de l’immobilier de bureau est un autre facteur. Les taux d’inoccupation des bureaux à Toronto montrent une augmentation soutenue et plus rapide des taux d’inoccupation au centre-ville et ils sont maintenant plus élevés qu’en banlieue. L’augmentation de l’offre de bureaux neufs dans le noyau urbain a contribué à la croissance des taux d’inoccupation.

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Le secteur de la technologie, qui a représenté une augmentation récente notable de la demande d’espaces de bureaux, recule également. À Vancouver, où le secteur de la technologie bénéficie d’une empreinte de bureaux relativement importante, un ralentissement de la technologie aura un impact beaucoup plus notable que dans d’autres villes.

Un résultat inattendu et indésirable de la croissance des espaces de bureaux à un moment de ralentissement de la demande est que la nouvelle offre attirera probablement des locataires d’immeubles plus anciens, qui pourraient ne pas convenir au travail hybride dans une reprise économique post-pandémique.

La conception des plaques de sol, la qualité et la quantité des ascenseurs et les systèmes modernes de chauffage, de ventilation et de climatisation pour faire face à toute épidémie future sont quelques-unes des raisons pour lesquelles les locataires peuvent passer à des bâtiments plus récents.

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Dans un jeu à somme quasi nulle, où l’offre augmente et la demande s’affaiblit, la cannibalisation des locataires par les nouveaux immeubles de bureaux devrait maintenir les taux d’inoccupation à des niveaux obstinément plus élevés.

La culture du travail hybride encourage également de nombreux locataires à sous-louer l’espace excédentaire. Étant donné que les baux de bureaux sont un engagement pluriannuel, la sous-location permet aux locataires de redimensionner la surface au sol dont ils ont besoin, et il y a eu une augmentation notable de la sous-location dans les grands marchés de bureaux.

Par exemple, l’espace de sous-location à Vancouver au cours du quatrième trimestre de 2022 a augmenté de 59 % par rapport à l’année précédente et de 23 % à Toronto au cours de la même période.

Les loyers sont restés relativement stables alors que les taux d’inoccupation des bureaux augmentent à deux chiffres à partir de presque zéro dans de nombreux marchés des centres urbains. Mais ce n’est peut-être pas un motif de réjouissance.

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Premièrement, les loyers des bureaux n’ont pas suivi l’augmentation rapide de l’inflation. Deuxièmement, l’augmentation de la concurrence pour les grands locataires signifie que les propriétaires offrent de généreuses incitations aux locataires, ce qui se traduit par une baisse des loyers effectifs.

L’évolution de la demande et de l’offre d’espaces de bureaux rend également difficile la génération d’évaluations raisonnables. Cela n’est pas aidé par le manque de transactions comparables suffisantes pour les évaluations depuis la pandémie. La bonne nouvelle est que les immeubles de bureaux du centre-ville appartiennent souvent à des fonds de pension et à d’autres bien placés pour faire face à tout ralentissement.

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La vision à long terme de l’immobilier de bureaux peut nécessiter une refonte pour réaffecter certains immeubles de bureaux plus anciens, en particulier ceux qui ont du mal à trouver des locataires. La conversion à un usage résidentiel pourrait être une possibilité dans certains cas. Une telle transition trouvera des alliés dans les gouvernements provinciaux et fédéral qui ont fixé des objectifs pour construire des millions de nouvelles maisons au cours des 10 prochaines années.

L’avenir de l’immobilier de bureaux sera défini par la volonté d’adaptation des leaders du secteur. Nathalie Palladitcheff, chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge Inc., demande à l’industrie de s’adapter et de s’adapter au nouvel environnement de travail hybride et de récession. Le nouvel équilibre spatial des marchés immobiliers nécessite une nouvelle réflexion plutôt que l’espoir de revenir au monde d’avant la pandémie.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.